2015年過半，合肥市26個已經(jīng)供地的房地產(chǎn)項目卻逾期未開工，在7月底合肥市委十屆九次全體會議上這26家房地產(chǎn)項目被點名通報，萬科名列其中。

　　此次萬科逾期開發(fā)的項目為合肥萬科瑞翔地產(chǎn)有限公司開發(fā)的萬科森林城A6地塊，合同顯示約定開工時間是2013年4月28日，但已經(jīng)兩年過去，項目開發(fā)遲滯，而距離其約定的2016年4月28日竣工時間已經(jīng)不足一年。

　　萬科之外，包括奧特萊斯、合肥城投、合肥寶能等知名房地產(chǎn)開發(fā)商也有項目牽涉其中，而在這26家逾期未開工的項目背后，住宅項目與商業(yè)項目卻面臨迥異的未來：前者待價而沽，后者前途未卜。

　　目前，合肥市國土資源監(jiān)察支隊已經(jīng)開始審核、清理這些項目，深入了解這些項目為何逾期不開工以及下一步的計劃等。

　　圈而不建

　　中國房地產(chǎn)報記者在被合肥市政府點名通報的萬科森林城項目現(xiàn)場看到，目前該項目建筑公司和監(jiān)理公司已經(jīng)進場開工建設(shè)，3層臨時辦公樓已投入使用，打樁機和挖土機正在作業(yè)，運送材料的工人不時地進出工地。

　　該地塊總用地面積52.98畝，總建筑面積13.37萬平方米，將主要建成7幢高層住宅樓和5幢多層商業(yè)用房。

　　萬科之外，合肥市建設(shè)投資控股有限公司開發(fā)的望湖嘉苑三期項目也在通報名單之列，這一總用地面積0.98公頃的項目已經(jīng)在3月17日獲得合肥市規(guī)劃委員會開工審批，但到現(xiàn)在為止仍沒有開工。

　　而安徽奧特萊斯投資有限公司開發(fā)的合肥奧特萊斯項目總用地面積為22.99公頃，總建筑面積更是達到36.11萬平方米，如今這一龐大項目也仍處在未開工階段。

　　中國房地產(chǎn)報記者試圖聯(lián)系這些房地產(chǎn)開發(fā)公司，截至發(fā)稿前，合肥建設(shè)集團、安徽奧特萊斯投資有限公司等均沒有發(fā)表任何意見。

　　合肥萬科置業(yè)有限公司市場營銷部高級品牌經(jīng)理朱陽向中國房地產(chǎn)報記者解釋，稱在合肥市政府公示的“合肥26個房地產(chǎn)項目拿到土地后逾期不開工”時，萬科A6地塊已經(jīng)在8月初開工建設(shè)，“之所以會出現(xiàn)兩個多月延期，主要是因為工程部門在政府職能部門辦理開工許可證等相關(guān)手續(xù)時有一定的時間間隔，是多方原因造成的?！?/p>

　　合肥學(xué)院房地產(chǎn)研究所副所長凌斌認為，合肥住宅“存貨”在全國省會城市中是較少的，鑒于對合肥樓價與地價一直呈上漲趨勢的預(yù)期，開發(fā)商有意放緩?fù)剖酃?jié)奏，圈地不建拖延開發(fā)主要是為了能更多獲利。

　　對于“圈而不建”的房地產(chǎn)項目，按照《合肥市加強土地管理進一步做好節(jié)約集約用地工作意見》規(guī)定，對土地閑置滿1年不滿2年的，首先要繳納土地閑置費，隨后，土地使用權(quán)人要與國土資源管理部門簽訂補充協(xié)議，重新約定開工、竣工期限和違約責(zé)任；對未按補充協(xié)議約定開工、竣工的，將無償收回土地使用權(quán)。未動工開發(fā)滿2年的閑置土地，將由國土資源管理部門依法報經(jīng)市、縣(市)人民政府批準后，向土地使用權(quán)人下達收回國有建設(shè)用地使用權(quán)決定書，無償收回土地使用權(quán)。

　　合肥市國土資源局部門有關(guān)負責(zé)人表示，國土部門將根據(jù)2013年3月20日起施行的《合肥市國土資源管理規(guī)定》(試行)對用地單位涉嫌違約事實和原因進行調(diào)查認定，劃分政府職能部門和企業(yè)的自身原因，最后再依法追究責(zé)任。

　　對于萬科“捂盤惜售”這一說法朱陽進行了否認：“目前萬科在合肥的房子可以說是供不應(yīng)求，同時萬科森林公園所屬的合肥四里河地塊，是以較高的價格拿到的，延期開工對于我們企業(yè)是損失，更不存在有捂地待漲嫌疑?！?/p>

　　復(fù)蘇的房地產(chǎn)市場背后

　　值得注意的是，在這26家逾期未開發(fā)項目中，包括合肥萬科、合肥寶能投資在內(nèi)多家開發(fā)商在2014~2015年度合肥住宅土地拍賣中多次刷新單價或總價地王。

　　對此，分析人士認為高溢價拿地并不意味著企業(yè)需要盡快建成銷售，相反從目前合肥房地產(chǎn)形勢來看，合肥的房地產(chǎn)市場尚未達到庫存最低點和價格最高點。

　　從庫存來看，易居研究院6月份發(fā)布《2015年度35城商品房供求關(guān)系專題研究》報告，認為2015~2016年度去庫存壓力較小的3個城市為廈門、深圳和合肥。

　　從今年的數(shù)據(jù)來看，合肥上半年庫存量依舊走低，存銷比不到5個月，僅4.79。從1月份到6月份，合肥住宅市場的庫存“高峰”只有兩個月，是2月份與4月份，分別達到35904套和35722套。

　　“按照上半年的銷售速度，4個月就能完全消化。”凌斌表示。

　　受益于合肥住宅市場火熱，萬科合肥公司2013年、2014年連續(xù)斬獲50億元級銷售額，在萬科區(qū)域市場一路領(lǐng)先。

　　此外，住宅市場的火熱也直接促使了地王的頻頻出現(xiàn)，2014年、2015年上半年地王頻現(xiàn)。

　　“合肥地王高溢價拿地的風(fēng)險并沒那么高，至少從目前的市場情況來看是這樣的?！鄙鲜龇治鋈耸勘硎?。

　　商業(yè)遇冷

　　不過并不是所有26家企業(yè)都對開工后的前景充滿期待，凌斌表示，從26個逾期未開工的房地產(chǎn)項目看，有一部分是商業(yè)項目，合肥的商業(yè)地產(chǎn)項目曾一度開發(fā)過猛造成產(chǎn)品積壓，產(chǎn)品不對路銷售困難，開發(fā)商變更規(guī)劃設(shè)計導(dǎo)致開工逾期。

　　不同于受追捧的住宅市場，合肥市商業(yè)地產(chǎn)市場卻面臨飽和的困境。

　　從2014年數(shù)據(jù)來看，合肥市已開業(yè)和在建的商業(yè)綜合體、購物中心超過56家，總建筑面積超過1780萬平方米。根據(jù)合肥市區(qū)人口400萬計算，人均商業(yè)面積高達4平方米，達到歐美發(fā)達國家平均2平方米左右標準的2倍，這還不包括其他傳統(tǒng)商鋪面積。

　　其中，合肥百年城建筑面積約為8萬平方米，包括地下一層、地上五層。它整合國際名品、時尚餐飲、動感娛樂、多廳電影院等元素，是合肥最大的購物及娛樂中心之一。但是原定于2012年開業(yè)的百年城在3年之后仍然未能兌現(xiàn)。

　　此外，原本預(yù)計2014年年底開業(yè)的合肥松芝萬象城，在后期遭遇了沃爾瑪解約，以及施工進度緩慢、爛尾等原因，至今仍未開業(yè)。

　　凌斌認為，在處理土地閑置問題上，地方政府要有可操作的具體制度。有些開發(fā)商拿到地后，僅僅砌了圍墻擺出開工架勢卻久久沒有下文，或者完成一定的開工量，故意拉長工期，延長竣工時間，鉆政策的“空子”。而對閑置土地的收回，怎么收、收哪些地等，也需要政策上的細化和規(guī)范。