樓市走出困難期步入市場分化階段

　　□財政部財政科學研究所 賈康 程瑜 張鵬

　　承載“衣食住行”四大需求之一的房地產(chǎn)業(yè)，作為國民經(jīng)濟的重要支柱產(chǎn)業(yè)，其發(fā)展態(tài)勢值得重點關注。綜合地看，短期內(nèi)樓市成交量上行態(tài)勢已可以確定，一線城市價位上升已較明顯，但也不會出現(xiàn)過熱。預計下半年相關寬松刺激政策仍將繼續(xù)，在許多城市樓市出現(xiàn)量價齊升的銷售拐點后，成交價位也將企穩(wěn)或回升。不排除局部區(qū)域、某些企業(yè)還將經(jīng)歷一段下行過程，但總體而言我國樓市已度過了過去兩年最艱難時期，今后一段時期特別值得關注的是市場分化。

　　房地產(chǎn)業(yè)步入市場分化

　　從長期來看，中國總體而言的城鎮(zhèn)化過程還要較高速地發(fā)展幾十年。從現(xiàn)在真實城鎮(zhèn)化率在40%左右的水平看，按國際經(jīng)驗要一直走到70%左右的高位才能轉而進入低平發(fā)展階段。城鎮(zhèn)化的持續(xù)增長可能要維持三十年左右，其后就已非常接近2050年偉大民族復興的歷史時點。房地產(chǎn)會隨著中國各中心區(qū)、建成區(qū)的擴大，配合接納陸陸續(xù)續(xù)4億左右的社會成員從農(nóng)村走向城市定居，必然會形成整個國民經(jīng)濟和產(chǎn)業(yè)發(fā)展、升級、優(yōu)化之中的支柱。這個客觀趨勢是非常清楚的。

　　從今年走勢來看，在前期我國房地產(chǎn)市場進入調(diào)整、分化階段后，又逢我國穩(wěn)增長壓力增大，政策的取向是通過多種手段促使房地產(chǎn)市場回暖。在中央政府層面，國務院政府工作報告中首次提出要“支持改善性住房需求”，央行、銀監(jiān)會、住建部、國土部、財政部五部委先后出臺政策“組合拳”。國土部從供應端控制，地方政府需因地制宜，有保有壓；其次是央行從需求端調(diào)整，下調(diào)了二套房的首付比例。財政部從交易環(huán)節(jié)入手，調(diào)整個人住房轉讓營業(yè)稅免征年限從5年改為2年。4月中旬，央行宣布再次降準1個百分點，為“3·30新政”落地送來及時雨。2015年6月28日，央行決定下調(diào)金融機構人民幣貸款和存款基準利率同時降準。這無疑給樓市又打了一針強心劑。

　　綜合地看，短期內(nèi)樓市成交量上行態(tài)勢已可以確定，一線城市價位上升已較明顯，但也不會出現(xiàn)過熱。預計下半年相關寬松刺激政策仍將繼續(xù)，在許多城市樓市出現(xiàn)量價齊升的銷售拐點后，成交價位也將企穩(wěn)或回升。不排除局部區(qū)域，某些企業(yè)還將經(jīng)歷一段下行過程，但總體而言我國樓市已度過了過去兩年最艱難時期，今后一段時期特別值得關注的是市場分化的表現(xiàn)。

　　一是業(yè)態(tài)走勢的分化，即住宅、辦公樓和商業(yè)地產(chǎn)走勢將會出現(xiàn)不同。從物業(yè)形態(tài)看，商品住宅已經(jīng)進入白銀十年，處于穩(wěn)定增長期，一線城市及重點二線城市仍有一定的發(fā)展空間。商業(yè)地產(chǎn)則逐步趨于飽和狀態(tài)，受電子商務沖擊明顯，但一些龍頭房企涉足的商業(yè)樓宇仍值得關注。辦公地產(chǎn)方面，一線城市辦公市場仍存發(fā)展空間，但二、三線城市辦公市場則特別需要具體分析因地制宜。

　　二是區(qū)域的分化，包括不同區(qū)域城市的走勢分化和城市內(nèi)部不同城區(qū)、地段的分化。隨著城鎮(zhèn)化進程的繼續(xù)，一線城市的房地產(chǎn)仍然會強勁發(fā)展，而許多中小城市隨著人口向大城市的流動，房地產(chǎn)需求將面臨嚴峻挑戰(zhàn)。大城市中的核心商業(yè)區(qū)和住宅區(qū)，房地產(chǎn)也將進一步發(fā)展，而遠郊區(qū)則會呈現(xiàn)不同的冷熱。2015年下半年預計，二線城市市場表現(xiàn)分化有可能進一步加劇，合肥、武漢、鄭州、南京等城市可能仍保持大體平衡，但大連、寧波、沈陽、長春及西安等城市庫存壓力較大，市場成交不容樂觀。三四線城市整體庫存高企，以價換量仍很可能成為主旋律。

　　三是融資模式的分化。隨著房地產(chǎn)業(yè)競爭的升級，融資模式也從原來銀行信貸、上市融資為主，轉向信貸、股票市場、REITs、私募和眾籌代表的互聯(lián)網(wǎng)金融等多層次的融資體系，服務于房地產(chǎn)行業(yè)的金融產(chǎn)品將帶來多樣化發(fā)展機會。房地產(chǎn)行業(yè)“拿地+開發(fā)+銷售”的開發(fā)模式，將逐漸轉向以客戶端為主導，來引領房地產(chǎn)商業(yè)模式的改變。

　　四是市場供給與政府保障的分化。中國住宅的商品化和保障機制的完善成型，是面向低收入階層、中產(chǎn)階層和富裕階層都形成相應的房產(chǎn)供給機制。我國保障房、商品房的“雙軌統(tǒng)籌”已有清晰框架。面對一方面商品房高庫存，一方面保障房融資難的現(xiàn)狀，可積極考慮“商品房轉安置房”的運作模式，房企能消化部分庫存、緩解壓力，住房保障對象也能更早住進保障房，盤活部分現(xiàn)有存量。

　　做好房地產(chǎn)業(yè)政策調(diào)整

　　第一，按照中央經(jīng)濟工作會議以來非常明確的財政政策加力增效方針，積極的財政政策的力度要保持總體來說符合現(xiàn)階段要求的擴張?zhí)卣?，如果下行壓力加重的話，不排除適當?shù)厥关斦吡Χ纫采仙＝衲甑某嘧致试诒砻嫘问缴纤阗~是2.3%；實際算賬的水平把中央預算穩(wěn)定調(diào)節(jié)基金的出出進進等因素算在一起，是2.7%左右，但還是在安全區(qū)內(nèi)。有必要的話，運行中適當增加財政政策的力度，應是一個備選方案。

　　第二，對于政府必須全力做好的棚戶區(qū)改造和對保障房建設的支持，財政方面要更好發(fā)揮支撐和結構優(yōu)化導向作用。這里面有一些具體機制，中央已經(jīng)給出了值得肯定的、比過去清晰的指導。比如保障房建設要從棚戶改造切入，使最困難的棚戶區(qū)居民可以盡快改善住房條件。原來十幾種保障房的名目現(xiàn)在可以主要歸為兩種類型：第一是把廉租房和公租房合在一起(既然界限實際分不清楚，就合在一起規(guī)范處理)，第二是發(fā)展共有產(chǎn)權房。形式上有產(chǎn)權不是租房，但買了共有產(chǎn)權房并不能隨行就市去售出，但在封殺套利空間的同時，又能很好滿足一大批低中收入階層現(xiàn)實的和心理的需要。同時，注重“補人頭”政策，在本地有房源的情況下，政府應首選以財政資金“補人頭”租房解決保障房供給問題，沒有必要再去建新的保障性住房。

　　第三，應該積極做好房地產(chǎn)稅的“立法先行”工作。今年“兩會”上預算報告里明確表示了對于房地產(chǎn)稅這個改革事項“配合立法”的基本態(tài)度。十八屆三中全會要求加快房地產(chǎn)稅立法并適時推進改革，本來按照邏輯應該盡快看到怎樣對房地產(chǎn)稅正式啟動其人大立法程序，但因為房地產(chǎn)市場仍然在調(diào)整分化過程中，需要有關部門有意把這個過程再觀察一下。所以，配合立法工作應是有關部門在原來思路上繼續(xù)形成設計框架，同時掌握節(jié)奏，下半年市場企穩(wěn)更為明朗化后，還是必然對接到房地產(chǎn)稅進入加快立法過程。從時間表上看，按照中央要求，應該最晚于2017年“兩會”上能夠審批房地產(chǎn)稅的法律文本，人大通過后就不是簡單擴大改革試點范圍的問題，而是按照法律執(zhí)行的問題。房地產(chǎn)稅改革方面，不動產(chǎn)登記制度的啟動已經(jīng)進行了很好的鋪墊。一旦實施，將成為中長期房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的重要制度建設配套因素。