2015年已經(jīng)過半，對于杭州樓市來說，是幾家歡樂幾家愁?？粗袌錾铣山缓芑钴S，但數(shù)數(shù)看成交熱鬧的卻沒幾家;價格粗看沒有太大變化，但其中卻暗藏玄機:擁有市場話語權(quán)的熱盤要么是以價格取勝，要么是高端改善精裝房源。

　　一個重要的信號是:從2010年4月出臺樓市調(diào)控“新國四條”政策至今5年有余，中間經(jīng)歷了金融和樓市政策的各種收緊又放松，杭州樓市一路上揚的庫存終于有了調(diào)頭向下的苗頭。

　　連續(xù)三個月成交上萬套

　　樓盤成交呈二八現(xiàn)象

　　根據(jù)錢江晚報購房寶的數(shù)據(jù)，剛剛過去的6月份，杭州市區(qū)成交套數(shù)達12512套，這也是今年第三個成交破萬的月份。

　　2015年上半年，杭州共成交房源54425套，而去年上半年這個數(shù)字是29045套，今年上半年是去年同期的1.87倍。

　　為何會有如此高的成交量?從宏觀層面來看，政策放松帶來的利好對購房者的信心有提升作用。成交量不是到今年才突然放大的。轉(zhuǎn)機應(yīng)該從去年7月底樓市調(diào)控放松，即蕭山余杭解除限購時就開始了。去年7月份及之前的每個月成交量最高也不過在6000套左右，進入8月份，猛增至9432套，隨后這個數(shù)字一路走高，在2014年的12月份，曾經(jīng)達到過13171套。2014年全年的成交量達91336套，而當年后面的五個月貢獻了全年6成的量。

　　從市場層面來看，老盤大盤的熱銷對成交量的提高起了重要作用。記者統(tǒng)計，杭州主城區(qū)、蕭山區(qū)和余杭區(qū)各自成交套數(shù)榜單的前十名成交量加起來，30個樓盤共成交了13662套房源，占了總成交套數(shù)的四分之一。并且，榜單中新開盤樓盤并不多，占據(jù)榜單的還是去年就熱銷的熱盤。比如華元歡樂城、歐美金融城、綠都御景藍灣、運河宸園等。

　　房價看著沒怎么漲

　　其中暗藏玄機

　　今年很多購房人群從之前的觀望到有了進一步的動作，看房時也多了幾分堅決。他們最關(guān)心的是:房價到底是漲了還是跌了?

　　讓我們先來看錢江晚報購房寶的數(shù)據(jù)。2015年上半年，杭州市區(qū)簽約均價為16267元/平方米，而去年同期為15584元/平方米，再往前推，2010年上半年的簽約均價為16061元/平方米，和今年價格差不太多。這不禁讓人唏噓感嘆，地價在不斷上升，而房價卻停滯不前，讓開發(fā)商們怎么活?

　　大多數(shù)開發(fā)商的日子顯然不好過，因為他們都是貼地在飛行，即使熱銷也樂不起來。但是再仔細研究下發(fā)現(xiàn)，杭州的房價均價雖然沒怎么變，但其實樓盤情況并非鐵板一塊，背后有漲有跌。

　　比如位于大江東的新世界瑯琴灣，之前歸屬于蕭山區(qū)，上半年共成交了495套房源，簽約均價6627元/平方米，算是賣得不錯的樓盤，但3月份后大江東被劃歸為主城區(qū)，雖然和主城區(qū)總成交套數(shù)比起來九牛一毛，但是正是大江東板塊以及丁橋、下沙等偏遠板塊的低價銷售，拉低了主城區(qū)的成交均價。

　　另一方面，今年對二套房認定政策的放松，激發(fā)了相當一部分改善類購房者的需求，這一點在主城區(qū)的高端精裝改善盤中表現(xiàn)得尤為明顯。像運河宸園、西溪誠園、春江酈城等盤不僅在成交金額前十榜單中榜上有名，也同時出現(xiàn)在簽約套數(shù)前十榜單上，高端盤的成交可用喜悅來形容。

　　剛需盤的房價確實拉低了杭州市區(qū)簽約均價，但改善盤的成交量上升又拉高了簽約均價，看似沒怎么漲的房價，其實是不同樓盤形成的合力鑄就的。

　　“喜大普奔”

　　漲了五年的庫存終于降了

　　15萬余套的杭州商品房庫存量，就如同“達摩克利斯之劍”，壓得杭州樓市喘不過氣。更讓樓市感到壓抑的是，這個庫存量五年來一直呈上漲趨勢。

　　好在今年的第二季度，這個看起來不可遏制的上漲勢頭終于現(xiàn)出了疲態(tài)，有了下行的跡象。在2015年4月，市區(qū)商品房庫存為159378套，5月份減少了1300多套，6月份又減少了4000多套。雖然和總量比起來微乎其微，但連續(xù)兩個月的下降還是給了市場一個正面的信號:在連續(xù)幾個月的熱銷后，庫存終于開始掉頭向下了。

　　往前翻杭州的商品房庫存量變化，從樓市調(diào)控以來的數(shù)據(jù)趨勢還是很讓人驚嘆的:2010年3月調(diào)控前，杭州主城區(qū)的商品房庫存僅11504套，而如今的庫存為77050套，短短5年時間，漲了7倍之多。

　　在現(xiàn)有的庫存量中，余杭區(qū)值得一提。余杭區(qū)今年年初最高時曾達到近5.9萬套，但如今庫存減少了5800套左右，降幅接近10%，呈現(xiàn)明顯的下降態(tài)勢。這與余杭區(qū)今年以來迅猛的去化有關(guān)。在杭州2015上半年市區(qū)簽約套數(shù)前十榜單中，前四位均被余杭摘取，分別是萬寶城、華元歡樂城、濱江萬家名城和歐美金融城(EFC)。但是，余杭區(qū)的部分板塊庫存仍然壓力山大。比如臨平、臨平北;崇賢板塊、以及五常中泰鄉(xiāng)板塊等。