現(xiàn)在,能與大牛市熱度媲美的,似乎只有深圳樓市。

　　《華夏時(shí)報(bào)》記者實(shí)地走訪發(fā)現(xiàn),以自貿(mào)區(qū)概念為炒作題材的前海、后海、寶中片區(qū),以及以深圳北站的城市副中心輻射區(qū),從去年“9·30”政策放松以來,房價(jià)漲幅高達(dá)40%-70%,而以學(xué)位房著稱的香蜜湖、景田、農(nóng)林片區(qū),漲幅普遍有30%-40%,羅湖、鹽田、部分福田老城區(qū)房價(jià)漲幅也在20%左右。

　　同樣是人口持續(xù)流入的一線城市,同樣的政策放松力度,與北上廣相比,深圳房價(jià)一枝獨(dú)秀,原因何在?

　　多位開發(fā)商和地產(chǎn)中介人士受訪時(shí)表達(dá)了類似的觀點(diǎn):從供給端看,深圳土地面積最少,住房供應(yīng)比例最小;而需求端,深圳適齡購房人群達(dá)到50.8%,遠(yuǎn)高于北上廣,在深圳近幾年經(jīng)濟(jì)逐漸成功轉(zhuǎn)型升級(jí)后,購買力也在上升,過去累積的需求,在政策放開后傾巢而出,造成供需失衡,一房難求。更重要的是,在深圳再次出現(xiàn)了投資客的身影。

　　中央穩(wěn)樓市大背景之下,深圳市政府5月28日開始督導(dǎo)規(guī)土委出面應(yīng)對(duì),從加大供應(yīng)量、加快審批速度、加強(qiáng)市場監(jiān)管等方面入手,希望抑制房價(jià)上漲態(tài)勢。

　　瘋狂的樓市

　　6月1日,深圳市規(guī)土委公布的成交數(shù)據(jù)顯示,5月份新房共成交6106套,環(huán)比增長50%,同比增長140%;成交均價(jià)為28487元/平米,環(huán)比增長8%,同比增長18.8%。

　　深圳5月份開盤的中海錦城、博林天瑞、萬科廣場等樓盤,房價(jià)漲了20%-30%不等,龍崗有的新盤幾個(gè)月內(nèi)甚至漲價(jià)50%。幾百套房源,數(shù)千人到場,開盤后半天售罄的瘋狂畫面更讓市場彌漫緊張氣氛。

　　受到前海蛇口自貿(mào)區(qū)概念催化,南山也成為房價(jià)漲幅最快的區(qū)域,5月南山區(qū)新房均價(jià)達(dá)61398元/平米,環(huán)比上漲35.4%,同比上漲85.7%。

　　實(shí)際上,比新房漲幅更大的是二手房。5月份深圳二手房共成交13378套,創(chuàng)下2013年3月以來新高。6月1日,記者實(shí)地走訪前海片區(qū)二手房發(fā)現(xiàn),從去年“9·30”新政至今,該片區(qū)二手房普遍漲幅在40%-60%之間。

　　以樓齡最老的前?；▓@一期一套89平米三居為例,一位業(yè)主5月底報(bào)價(jià)460萬元后沒幾天即通知中介,“預(yù)期6月降息,房價(jià)還要漲,報(bào)價(jià)調(diào)到480萬元。”記者在去年5月走訪時(shí),類似的二手房只要280萬元。

　　寶安中心區(qū)因搭上前海概念,也帶動(dòng)了房價(jià)急速上漲。星聯(lián)地產(chǎn)置業(yè)顧問孔小姐告訴記者,在“3·30”政策發(fā)布之前,深業(yè)新岸線、天悅龍庭等樓盤在3.3萬-3.5萬元/平米之間,4月漲至4萬元以上,5月之后市場價(jià)已達(dá)4.8萬-5.4萬元/平米,每個(gè)月上一個(gè)臺(tái)階。

　　根據(jù)中原地產(chǎn)的監(jiān)測,龍華還出現(xiàn)了新房與二手房倒掛的現(xiàn)象。5月下旬開盤的中海錦城精裝修均價(jià)為4萬元/平米,而該片區(qū)較新的二手房價(jià)普遍已從去年單價(jià)2萬多元上漲至三四萬元以上。

　　深圳樓市的瘋狂程度,從房地產(chǎn)權(quán)登記中心擁擠的人群可窺見一斑,今年4月份以來,該中心平均日受理量約3500份,遠(yuǎn)超以往平均日受理量。

　　深圳難以復(fù)制

　　去年“9·30”新政后,深圳樓市開始回暖,房價(jià)真正爆發(fā)是今年“3·30”之后。

　　5月開盤的西麗某樓盤副總經(jīng)理告訴記者,營業(yè)稅免征期5年改2年后,二手房市場交易活躍催生了一手房的購買熱潮,大部分客戶賣了舊房換新房,市場循環(huán)體系加快。

　　該副總經(jīng)理認(rèn)為,過去小戶型的價(jià)格比大戶型貴,銷售速度也更快,今年恰恰相反,70/90政策導(dǎo)致市場大戶型房源較少,同時(shí)因過去幾年調(diào)控,改善型需求被壓抑了四五年,政策放開后,市場累積的需求突然釋放,造成供需失衡。

　　同樣是一線城市,為何深圳房價(jià)明顯比北上廣漲幅更快?深圳美聯(lián)物業(yè)總經(jīng)理江少杰認(rèn)為,深圳本來土地面積少,人口密度全國最大,供求關(guān)系特殊。

　　“深圳樓市對(duì)金融政策特別敏感,每次市場反彈與調(diào)整,均由信貸政策松緊決定,在信貸放松后,原來的二套可作首套,杠桿也在加大?！敝新?lián)地產(chǎn)二手房研究院總監(jiān)肖小平說,投資客去年四季度就已入市掃貨。深圳投資客賺錢后喜歡在朋友間傳遞,容易引發(fā)傳導(dǎo)效應(yīng)。

　　深圳某開發(fā)商營銷總監(jiān)勞建國認(rèn)為,房價(jià)上漲還與市場資金面寬裕有關(guān),深圳在賣的新盤屈指可數(shù),一點(diǎn)資金則能撬動(dòng)房價(jià)上漲。

　　從供給源頭上看,土地供應(yīng)不足是深圳近幾年一直存在的問題。2013年,深圳工業(yè)用地占比71.4%,而廣州、上海和北京分別僅為58%、43.47%和44.2%。近兩年,深圳的商住用地占比依舊只有三成左右,2014年僅出讓了一宗住宅用地,其余供應(yīng)全依賴于拆遷難度大、改造周期長的城市舊改項(xiàng)目。但去年12月爆發(fā)的“佳兆業(yè)事件”,導(dǎo)致舊改速度放緩,也加重了市場對(duì)后續(xù)供應(yīng)不足的預(yù)期。

　　而另一方面,深圳的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型在逐漸發(fā)生質(zhì)變。據(jù)深圳經(jīng)濟(jì)學(xué)家分析,2010年富士康員工跳樓事件引發(fā)的制造業(yè)加薪潮,迫使大部分低端制造業(yè)外遷,深圳開始騰籠換鳥,重點(diǎn)發(fā)展高端制造業(yè)和服務(wù)業(yè),城市人口也從低端產(chǎn)業(yè)工人向中高端的白領(lǐng)階層轉(zhuǎn)變。

　　數(shù)據(jù)顯示,2014年,深圳第三產(chǎn)業(yè)占GDP的比重達(dá)到56.5%,創(chuàng)歷史新高。“現(xiàn)在產(chǎn)業(yè)升級(jí)了,白領(lǐng)階層在擴(kuò)大,創(chuàng)造的效益更大,白領(lǐng)薪酬在增長,都想留在這個(gè)城市,必然有購房需求。”上述營銷總監(jiān)分析認(rèn)為,深圳購買力在顯著增加。

　　肖小平告訴記者,深圳經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型最快,年輕人多,創(chuàng)客盛行,炙手可熱的互聯(lián)網(wǎng)熱潮也促進(jìn)了深圳的IT行業(yè)發(fā)展,財(cái)富遞增效應(yīng)明顯。

　　此外,雖然目前同為限購,但在深圳滿足購房資格所需要的社保繳納和納稅年限只需1年,而北京需要5年、上海2年、廣州3年。

　　地方政府的難題

　　5月28日,《華夏時(shí)報(bào)》報(bào)道“深圳樓市現(xiàn)失控風(fēng)險(xiǎn)”后,引發(fā)深圳市政府高度重視,深圳規(guī)土委迅速出面應(yīng)對(duì)。

　　次日,深圳規(guī)土委出臺(tái)文件提出四條應(yīng)對(duì)措施,包括加快商品住房預(yù)售審批、加快新增住宅用地供應(yīng)等,查處通過蓄客、認(rèn)籌量來決定推盤量、少量分批次推盤、故意制造“日光盤”等人為加劇供求緊張的違法違規(guī)行為。

　　“輿論壓力太大,上級(jí)也有指示,政府非常緊張,不希望房價(jià)大漲大跌?！鄙钲谀硡^(qū)國土分局人士告訴本報(bào)記者,5月29日,分局工作人員立刻趕往幾個(gè)項(xiàng)目現(xiàn)場檢查,要求售樓書、公示材料等規(guī)范齊全,對(duì)購房風(fēng)險(xiǎn)要求提示公示到位,對(duì)于未按要求公示材料的項(xiàng)目責(zé)令整改。

　　針對(duì)寶安區(qū)中洲華府商業(yè)大廈5月份備案價(jià)最高達(dá)37.6萬/平米的情況,6月2日,深圳規(guī)土委對(duì)開發(fā)商進(jìn)行了約談,目前該備案價(jià)格被修改為176531萬元/平米。

　　“這體現(xiàn)了政府的一個(gè)姿態(tài),不希望房價(jià)大漲,其實(shí)幾十萬一平米的房價(jià)跟普通購房者已沒任何關(guān)系,對(duì)其限價(jià)意義不大?！鄙钲谀撤科笕耸繉?duì)記者說,這兩年不再提住房控制目標(biāo),中央對(duì)地方政府也沒有房價(jià)考核壓力,所以地方控制房價(jià)上漲的動(dòng)力也不足。

　　該房企人士認(rèn)為,地方政府必須從增加供給入手,其余措施作用不大。“之前的‘佳兆業(yè)事件’導(dǎo)致舊改放緩,現(xiàn)在可能會(huì)加快審批速度了?！?/p>

　　根據(jù)深圳規(guī)土委的安排,今年計(jì)劃新增安排建設(shè)商品住房5.67萬套、建筑面積510萬平方米;其中,新供應(yīng)用地建設(shè)0.5萬套、建筑面積約45萬平方米,超過90%是依靠舊改來提供。而去年深圳新房供應(yīng)量為5.45萬套、502.8萬平米,可見今年新房供應(yīng)量只有微弱增長。

　　肖小平認(rèn)為,在供應(yīng)短期跟不上的情況下,要想抑制房價(jià),只能依靠信貸政策,金融手段對(duì)深圳是最有效的,只要深圳的銀行收緊房貸,樓市很快會(huì)熄火。

　　但目前全國的房地產(chǎn)政策方向依然是放松而非控制,很多城市還在努力救市?！拔磥硪粌赡陜?nèi)看不到貨幣收緊的跡象,深圳也只能繼續(xù)限購,畢竟稅收政策和信貸政策是全國一盤棋?！苯俳苷f。

　　據(jù)世聯(lián)行統(tǒng)計(jì),截至5月31日,深圳一手房可售面積為368.71萬平方米,可售套數(shù)為33858套。若按近8周深圳新房周平均1217套的銷售速度,目前的新房可售量消化時(shí)間約6個(gè)月,處于警戒線之下。

　　但江少杰認(rèn)為,需求在短期內(nèi)集中爆發(fā)后,市場下半年可能會(huì)走向平靜,房價(jià)暴漲難以持續(xù)。