備受關(guān)注的北京公積金貸款新政終于出臺(tái)。昨日，北京住房公積金管理中心發(fā)布關(guān)于住房公積金個(gè)人貸款政策有關(guān)問(wèn)題的通知，從6月1日起，二套房公積金貸款最低首付比例降至3成，公積金貸款的認(rèn)定實(shí)行認(rèn)房不認(rèn)貸。

　　此前在今年3月30日，央行等部委下發(fā)房貸新政，其中要求，公積金貸款購(gòu)買首套普通自住房，最低首付款比例為20%；對(duì)擁有1套住房并已結(jié)清相應(yīng)購(gòu)房貸款的繳存職工家庭，再購(gòu)買普通自住房，公積金貸款最低首付款比例降至30%。

　　而后，北京何時(shí)公布實(shí)施新政的落地政策，成為社會(huì)關(guān)注的焦點(diǎn)。

　　根據(jù)昨天發(fā)布的通知，放寬了首套房認(rèn)定的標(biāo)準(zhǔn)。對(duì)于在北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)房屋交易權(quán)屬信息查詢系統(tǒng)中顯示無(wú)房的借款申請(qǐng)人，執(zhí)行首套自住住房貸款政策，最低首付款比例為20%，貸款最高額度為120萬(wàn)元。

　　二套房的公積金貸款首付方面，北京也按照國(guó)家的相關(guān)要求下降。對(duì)于在市住建委房屋交易權(quán)屬信息查詢系統(tǒng)中顯示有1套住房并已結(jié)清相應(yīng)住房公積金個(gè)人貸款(含住房公積金政策性貼息貸款)購(gòu)買第二套普通自住住房的借款申請(qǐng)人，執(zhí)行第二套住房貸款政策，最低首付款比例為30%，貸款最高額度為80萬(wàn)元。

　　此外，此次的新政中，對(duì)于二套房貸的現(xiàn)有住房面積認(rèn)定也有所放寬。購(gòu)買第二套普通自住住房貸款的發(fā)放對(duì)象，不再限于現(xiàn)有人均住房建筑面積低于北京市統(tǒng)計(jì)局最新公布的城鎮(zhèn)居民人均住宅建筑面積的繳存職工家庭。

　　北京公積金貸款新舊政策對(duì)比

　　舊政 審核中，一戶家庭只要名下查出來(lái)有一套既有房源，或此前使用過(guò)公積金貸款、以購(gòu)房名義提取過(guò)公積金，都按照二套計(jì)算。

　　新政 只要是在市住建委房屋交易權(quán)屬系統(tǒng)中沒(méi)有住房的，購(gòu)房就可以認(rèn)定為首套房。

　　舊政 套型建筑面積在90平方米(含)以下的，貸款首付款比例不得低于20%；在90平方米以上的，貸款首付款比例不得低于30%。

　　新政 貸款的首付比例都只有2成，即貸款額度不得超過(guò)房屋評(píng)估價(jià)值或?qū)嶋H購(gòu)房款(以兩者中較低額為準(zhǔn))的80%。

　　舊政 二套房首付的執(zhí)行比例不低于70%；有1筆個(gè)人住房貸款記錄或1條購(gòu)房提取記錄，首付款比例不低于60%。

　　新政 結(jié)清已有的公積金貸款，最低的首付比例則降至30%。

　　舊政 現(xiàn)有人均住房建筑面積低于31.31平方米(不含)的家庭，才能申請(qǐng)公積金二套房貸。

　　新政 取消了二套房貸需審核現(xiàn)有住房面積的限制。

　　- 焦點(diǎn)

　　首套房認(rèn)定取消面積標(biāo)準(zhǔn)

　　此次公積金新政的一大亮點(diǎn)就是對(duì)于首套房和二套房的認(rèn)定中，改變了過(guò)去“認(rèn)房認(rèn)貸認(rèn)提取”的標(biāo)準(zhǔn)，而改為只“認(rèn)房”。

　　此前，公積金貸款的審核中，一戶家庭只要名下查出來(lái)有一套既有房源，或者此前使用過(guò)公積金貸款，或者此前以購(gòu)房名義提取過(guò)公積金，都會(huì)按照二套計(jì)算。

　　而新政實(shí)施后，只要是在市住建委房屋交易權(quán)屬系統(tǒng)中沒(méi)有住房的，購(gòu)房就可以認(rèn)定為首套房。這意味著，如果此前有房，只要將其賣掉，即便之前用過(guò)貸款，或是因購(gòu)房提取過(guò)公積金，也都能被認(rèn)定為首套房。

　　而且，此次北京公積金的首套房貸款，也不再按照房屋性質(zhì)和套型建筑面積區(qū)分首付款比例和貸款額。

　　此前，北京公積金貸款對(duì)于首套房的政策是，套型建筑面積在90平方米(含)以下的，貸款首付款比例不得低于20%；套型建筑面積在90平方米以上的，貸款首付款比例不得低于30%。

　　而新政實(shí)施后，只要認(rèn)定為首套房，貸款的首付比例都只有2成，即貸款額度不得超過(guò)房屋評(píng)估價(jià)值或?qū)嶋H購(gòu)房款(以兩者中較低額為準(zhǔn))的80%。而貸款最高額度仍執(zhí)行120萬(wàn)元的標(biāo)準(zhǔn)，沒(méi)有變化。

　　二套房最低首付下降一半多

　　此次新政的另一個(gè)重大變化，就是二套房首付的降低。

　　此前北京公積金二套房的首付，執(zhí)行的比例是不低于70%。不過(guò)，對(duì)于在市住建委房屋交易權(quán)屬信息查詢系統(tǒng)中顯示無(wú)房，但通過(guò)中國(guó)人民銀行征信系統(tǒng)、北京住房公積金管理系統(tǒng)查詢，有1筆個(gè)人住房貸款記錄或1條購(gòu)房提取記錄，符合第二套住房貸款條件的借款申請(qǐng)人，首付款比例不低于60%。

　　而新政實(shí)施后，對(duì)于二套房，購(gòu)房人首先要結(jié)清已有的公積金貸款，最低的首付比例則降至30%，即貸款額度不得超過(guò)房屋評(píng)估價(jià)值或?qū)嶋H購(gòu)房款(以兩者中較低額為準(zhǔn))的70%。這意味著二套房貸款最低首付比之前至少降低了一半。

　　公積金二套房貸款利率此次沒(méi)有變化，仍為同期首套住房個(gè)人貸款利率的1.1倍。二套房的貸款最高額度也沒(méi)有變化，仍為80萬(wàn)元。

　　三套及以上的貸款政策依然沒(méi)有變化，還是不提供貸款。

　　二套房貸不審現(xiàn)有住房面積

　　此次北京公積金還取消了二套房貸需審核現(xiàn)有住房面積的限制。

　　按照此前公積金的規(guī)定，二套房貸的發(fā)放對(duì)象，要符合北京市統(tǒng)計(jì)局公布年度城鎮(zhèn)居民家庭人均住房建筑面積，去年6月起執(zhí)行的現(xiàn)有標(biāo)準(zhǔn)為31.31平方米，因此，現(xiàn)有人均住房建筑面積低于31.31平方米(不含)的家庭，才能申請(qǐng)公積金二套房貸。

　　舉個(gè)例子，三口之家，如果現(xiàn)有住房面積100平米，按現(xiàn)有政策就不能申請(qǐng)公積金二套房貸。

　　而從6月1日新政實(shí)施后，二套房貸的發(fā)放對(duì)象，就將取消這一限制，這對(duì)于已有首套房面積較大的家庭來(lái)說(shuō)，無(wú)疑是一個(gè)好消息。

　　- 分析

　　首付明顯下降 樓市延續(xù)升溫

　　對(duì)于此次調(diào)整公積金貸款政策的目的，北京住房公積金管理中心相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，主要目的是落實(shí)央行、住建部、銀監(jiān)會(huì)下發(fā)的通知要求，支持繳存職工自住和改善性住房需求，進(jìn)一步發(fā)揮住房公積金對(duì)合理住房消費(fèi)的支持作用。

　　這位負(fù)責(zé)人表示，此次貸款政策調(diào)整，主要受益人群是購(gòu)買自住和改善型住房需求的繳存職工。例如無(wú)房但是有貸款記錄的家庭，就可以享受首套房貸政策。而為了改善住房條件再次購(gòu)房的人群，不再受到現(xiàn)有人均住宅面積的限制。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析稱，北京此次公積金政策調(diào)整將直接刺激樓市需求。對(duì)于改善型購(gòu)房者是重大利好，由于公積金政策全面改變?yōu)檎J(rèn)房不認(rèn)貸，對(duì)過(guò)去結(jié)清的貸款不計(jì)算，對(duì)于北京市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，大部分改善型需求都有使用公積金的可能。

　　而且，此次公積金首套房認(rèn)定放寬，更多的家庭可以享受到120萬(wàn)元的最高貸款額度，這也就增加了購(gòu)房需求人群的數(shù)量。

　　以一戶家庭將原有住房賣掉，再購(gòu)買一套總價(jià)200萬(wàn)元的住房計(jì)算，此前會(huì)被認(rèn)定為二套房，至少要支付120萬(wàn)元的首付；而新政實(shí)施后，則可認(rèn)定為首套房，首付降至40萬(wàn)元，再使用120萬(wàn)元的公積金貸款加上40萬(wàn)元的商貸組合貸款即可。

　　而如果是家中已有一套住房，再買一套200萬(wàn)元的住房，原先二套房最低的首付額度就至少7成，即140萬(wàn)元；而新政實(shí)施后，首付則只需要60萬(wàn)元，再使用80萬(wàn)元的公積金貸款再加上80萬(wàn)元的商貸組合貸款即可。

　　可以看出，這幾類家庭再次購(gòu)房的首付額都大幅下降，減輕了首付負(fù)擔(dān)。

　　張大偉認(rèn)為，此次公積金政策全面調(diào)整，購(gòu)房者的入市積極性將有明顯提高，他預(yù)測(cè)今年北京乃至全國(guó)的房地產(chǎn)政策將繼續(xù)寬松。預(yù)計(jì)在這些利好政策的影響下，北京6月房地產(chǎn)市場(chǎng)將延續(xù)升溫的趨勢(shì)。