日前，中糧地產(chǎn)發(fā)布了2015年一季度報告，營業(yè)收入約為6.49億元，同比下滑33.22%，這也是中糧地產(chǎn)七年來一季度營收首次下滑。幾乎與此同時，公司旗下備受關(guān)注的北京孫河豪宅項目——中糧瑞府日前再次向銀行申請7億元貸款用于項目開發(fā)。

　　一面是企業(yè)業(yè)績下滑，另一面是“地王”項目久不入市。業(yè)內(nèi)人士表示，中糧瑞府項目歷時三年未能形成供應(yīng)，其財務(wù)成本將攤薄項目利潤，加上頂級豪宅競爭激烈，項目“去化”面臨壓力，不排除單一項目影響企業(yè)整體效益。

　　營收下滑超三成

　　日前，中糧地產(chǎn)發(fā)布了2015年一季度報告，營業(yè)收入約為6.49億元，同比下滑33.22%；歸屬于上市公司股東的凈利潤約為7193萬元，同比增長7.29%。

　　據(jù)相關(guān)機構(gòu)計算，如果扣除非經(jīng)常性損益，2015年一季度中糧地產(chǎn)歸屬于上市公司股東的凈利潤約為-8491萬元，同比下滑237.14%。

　　實際上，2009-2015年，中糧地產(chǎn)營業(yè)收入一直呈現(xiàn)擴大勢頭，2015年一季度，營業(yè)收入同比下滑33.22%，堪稱七年來首次下降。

　　對此，中糧地產(chǎn)相關(guān)人士在接受北京商報記者采訪時表示，營收下降主要原因是期內(nèi)商品房銷售結(jié)算收入較上期減少所致。而且不能僅從營收上判斷企業(yè)經(jīng)營情況，在市場大環(huán)境并沒有根本改變的情況下，一季度中糧地產(chǎn)仍舊實現(xiàn)了凈利潤7.29%的增長。

　　2015年一季度，商品房銷售面積為1.8254萬平方米，同比下降9.2%，其中住宅銷售面積下降9.8%；商品房銷售額1.2023萬億元，下滑9.3%，其中住宅銷售額下降9.1%。

　　業(yè)內(nèi)人士分析，在收入下滑的情況下，中糧地產(chǎn)盈利呈現(xiàn)出逆市上漲的態(tài)勢，但值得玩味的是，它的上漲是憑借非經(jīng)常性損益實現(xiàn)的。

　　分析人士透露，中糧地產(chǎn)是靠出售金融資產(chǎn)來維持業(yè)績。公告顯示，2015年一季度，中糧地產(chǎn)投資收益約為2.33億元，相較于2014年一季度1070萬元增長2074.63%。對此，中糧地產(chǎn)也并不否認，主要是本期可供出售金融資產(chǎn)處置收益較上期增加。

　　債務(wù)結(jié)構(gòu)遭質(zhì)疑

　　營收下滑之外，令外界擔(dān)憂的還有中糧的債務(wù)期限結(jié)構(gòu)風(fēng)險。

　　截至2015年一季度末，中糧地產(chǎn)的短期借款、一年內(nèi)到期的非流動負債、長期借款和應(yīng)付債券合計205.31億元。有機構(gòu)表示，中糧地產(chǎn)債務(wù)結(jié)構(gòu)不甚合理、未來面臨一定的資本支出壓力等因素可能給公司信用水平帶來挑戰(zhàn)。

　　截止到2015年4月22日，中糧地產(chǎn)及控股子公司擔(dān)保余額約為51.24億元，占截至2014年底經(jīng)審計歸屬于上市公司股東凈資產(chǎn)的比重近86%。

　　由于銷售下滑比較大，2015年一季度，中糧地產(chǎn)經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額約為-15.73億元。對此，中糧地產(chǎn)方面表示，主要是支付項目地價款、拆遷款等較上期增加。由此，中糧地產(chǎn)的貨幣資金從2014年末約72.91億元減少至2015年一季度末約為54.48億元。

　　此外，有息負債方面，中糧地產(chǎn)的短期借款、一年內(nèi)到期的非流動負債、長期借款和應(yīng)付債券合計，一季度均保持連續(xù)六年同比增長。

　　專家表示，中糧地產(chǎn)債務(wù)期限結(jié)構(gòu)不甚合理、未來面臨一定的資本支出壓力等因素可能對公司信用水平帶來挑戰(zhàn)。

　　“地王”財務(wù)成本累積

　　比中糧一季度業(yè)績披露稍早，還有一則消息引起了市場的注意。

　　4月23日，中糧地產(chǎn)發(fā)布公告稱，控股孫公司正德興合向中信銀行申請7億元開發(fā)貸款，主要用于建設(shè)北京中糧瑞府項目，該筆開發(fā)貸款由中糧地產(chǎn)提供連帶責(zé)任保證。

　　北京商報記者查閱資料得知，在2013年12月，中糧地產(chǎn)曾發(fā)布公告稱，其將與中信信誠資產(chǎn)管理有限公司合作開發(fā)孫河“地王”項目。

　　根據(jù)協(xié)議約定，中信信誠對中糧地產(chǎn)全資子公司北京公司100%持有的北京正德興合房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，提供9.08億元的委托貸款，期限為24個月，年利率為10%。算上此次貸款，該項目已經(jīng)從中信貸款超過16億元。

　　資料顯示，正德興合持有的中糧瑞府于2013年出讓，并被中糧地產(chǎn)以樓面價4.5萬元/平方米競得，成為當(dāng)時的“地王”。中糧瑞府此前表示，該項目將被打造成低密度別墅項目，目前處于待售狀態(tài)，預(yù)計今年上半年內(nèi)入市。中糧方面表示，位于孫河的中糧瑞府作為低密度項目在北京具有獨特的優(yōu)勢，在產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計上與其他豪宅項目有明顯的差異，公司對項目未來充滿信心。

　　業(yè)內(nèi)人士表示，已經(jīng)拿地三年尚未開盤對于一個“地王”項目而言，其財務(wù)成本相當(dāng)巨大，此次借貸后，債務(wù)壓力將再度上升。

　　作為該區(qū)域惟一尚未入市的豪宅，在今年豪宅扎堆入市的形勢下，待售的中糧瑞府將承受不小的壓力。屆時它將不得不面臨利潤被攤薄的現(xiàn)實，陷入定價難的窘境。