房地產(chǎn)業(yè)年內(nèi)或推營改增 房企該如何應對？

　　按照規(guī)劃要求，“十二五”期間要完成“營改增”任務，目前，還有包括房地產(chǎn)業(yè)、建筑業(yè)、金融業(yè)和生活服務業(yè)等幾個行業(yè)未納入試點。市場普遍預期，2015年將是營改增稅制改革的收官之年。

　　房地產(chǎn)項目成本費用構(gòu)成比較復雜，是營改增過程中的硬骨頭。記者近日在多地調(diào)研發(fā)現(xiàn)，不少房企擔憂房地產(chǎn)業(yè)納入營改增范圍后會增加企業(yè)運營成本。據(jù)普華永道對全國近20家大中型房地產(chǎn)企業(yè)進行的調(diào)查發(fā)現(xiàn)，超過90%的受訪企業(yè)均表示了對稅負上升的擔憂，其中近40%的企業(yè)認為稅負會明顯上升。

　　山東一位開發(fā)商告訴記者，已開工、已開盤等的存量資產(chǎn)項目，可能受營改增影響巨大。假設(shè)一個房地產(chǎn)項目已完工但銷售還未結(jié)束，若實行營改增，項目成本基本上均已發(fā)生，無法再行取得進項稅票抵扣。而項目預售、銷售合同可能也已簽訂，如無法更改，稅負就只能由開發(fā)商負擔，項目收入及利潤必然大幅下降。

　　普華永道中國中區(qū)流轉(zhuǎn)稅業(yè)務主管合伙人李軍認為，因為很多房地產(chǎn)開發(fā)商的資金來自金融機構(gòu)的貸款，如果沒有同時開始營改增，會對上下游業(yè)務鏈條的抵扣造成一定壓力。對于土地成本，由于土地來源的多樣性，如無償劃轉(zhuǎn)、集體合作、股權(quán)收購等，很難取得相關(guān)稅務發(fā)票，因此很可能無法獲得進項抵扣。

　　房地產(chǎn)業(yè)的顯著特征是項目周期長，且成本與收入周期背離。這些可能導致營改增之后，房地產(chǎn)項目的銷項稅額與其進項稅額產(chǎn)生時間上的不匹配。

　　房地產(chǎn)業(yè)“營改增”確實是一個“硬骨頭”，如何面對？一些企業(yè)認為，需要變更業(yè)務模式，以適應營改增的稅收政策。比如對供應商、客戶群體進行分類及管理。營改增后，供應商是否能夠提供增值稅專用發(fā)票，客戶能否接受稅負轉(zhuǎn)嫁，將在很大程度上影響企業(yè)的收入、利潤、稅負、現(xiàn)金流。

　　普華永道建議，首先，企業(yè)要重視并積極進行營改增的全面影響測試分析，包括對收入、利潤、稅負、現(xiàn)金流可能影響的數(shù)字模擬。

　　其次，根據(jù)影響分析的結(jié)果，企業(yè)可以考慮對于經(jīng)營模式進行相應調(diào)整，對供應商、客戶進行梳理，重新確定定價政策等，以降低負面影響。

　　另外，企業(yè)應當提高稅務管理水平，加強稅務風險管控能力，尤其要加強增值稅專用發(fā)票的管理。在這個過程中，應當加強對財務、稅務以及各部門業(yè)務人員的培訓、學習。