近期，曾經(jīng)豪奪南寧地王的一家房企陷入老板“失聯(lián)”、樓盤停工的危機(jī)，并曝出違規(guī)預(yù)售、賣房不備案等問題，2000多名業(yè)主權(quán)益嚴(yán)重受損。危機(jī)之下，開發(fā)商與銀行互相指責(zé)，業(yè)主聚集抗議，政府介入?yún)f(xié)調(diào)。這一事件暴露出樓市發(fā)展變化中的哪些問題？又透露出怎樣的新信號？記者就此進(jìn)行了調(diào)查。

　　開發(fā)商和銀行互相指責(zé)資金鏈危機(jī)誰之過

　　今年2月25日，在推遲交房近2個(gè)月后，南寧市紅日山湖樓盤的業(yè)主們按約定來售樓部收房，看到的卻是緊閉的大門和一紙停工告示。更令業(yè)主緊張的是，不僅工地停工、售樓部關(guān)門，他們也已無法與開發(fā)商負(fù)責(zé)人、售樓人員取得聯(lián)系。

　　開發(fā)商廣西紅日東升投資有限公司(以下簡稱紅日公司)在告示中稱，去年下半年，項(xiàng)目貸款銀行農(nóng)業(yè)銀行突然中止放貸導(dǎo)致建設(shè)資金緊張，并登報(bào)對紅日山湖銷售資金實(shí)行封閉管理、造成業(yè)主恐慌，“出于無奈，紅日山湖必定暫時(shí)停工。”“公司決定解散項(xiàng)目貸小組，全權(quán)交給農(nóng)行托管，延期交房由貴行自行負(fù)責(zé)?！?/p>

　　農(nóng)行廣西分行營業(yè)部相關(guān)人員則表示，農(nóng)行于2013年批復(fù)同意投放6億元貸款用于紅日山湖項(xiàng)目建設(shè)，?？顚Ｓ?，到2014年3月已經(jīng)累計(jì)發(fā)放貸款4.455億元。上述人員介紹，根據(jù)網(wǎng)簽銷售情況，紅日山湖項(xiàng)目銷售面積已達(dá)20多萬平方米，按市場均價(jià)計(jì)算銷售額已達(dá)18.82億元，如加上公司項(xiàng)目自有資金及農(nóng)行投放的按揭貸款，總投入已達(dá)29.275億元，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過調(diào)查時(shí)項(xiàng)目總投入的16.39億元，而開發(fā)商一直未按信貸監(jiān)管要求向農(nóng)行如實(shí)反映樓盤銷售情況，回籠至指定監(jiān)管賬戶的銷售貨款也只有1.9億元?！拔倚邪l(fā)現(xiàn)紅日公司大量挪用銷售貨款和抽逃銷售貨款的行為后，多次責(zé)令其資金歸位，但公司一直不配合、不整改，且擅自到房管部門對農(nóng)行抵押物非法撤押，嚴(yán)重威脅銀行債權(quán)安全，在這種情況下，農(nóng)行暫停了余下的項(xiàng)目貸款的發(fā)放。”

　　記者與紅日公司負(fù)責(zé)對外協(xié)調(diào)此事的一名劉姓負(fù)責(zé)人聯(lián)系后，被告知他只是負(fù)責(zé)執(zhí)行，無法代表公司發(fā)表意見，而法人代表張功科“在這種形勢下肯定不會(huì)出面”。

　　去年以來，受經(jīng)濟(jì)形勢變化和信貸緊縮影響，全國各地已經(jīng)出現(xiàn)多起開發(fā)商跑路事件。在南寧市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長、廣西保利置業(yè)集團(tuán)董事長吳光明看來，銀行規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的做法可以理解，但會(huì)讓房企面臨較大資金壓力，特別是一些抗風(fēng)險(xiǎn)能力弱的中小企業(yè)，如果過度依賴銀行貸款、自身經(jīng)營管理又出現(xiàn)問題，很可能會(huì)面臨資金鏈斷裂的危險(xiǎn)。

　　從高調(diào)擴(kuò)張到問題頻出樓市降溫房企洗牌

　　在出現(xiàn)問題前，號稱“中國房企500強(qiáng)”的紅日公司曾高調(diào)活躍于南寧房地產(chǎn)市場。公開資料表明，2009至2010年間，紅日公司連續(xù)拍得南寧多個(gè)地塊。2010年3月，紅日東升以單價(jià)8650萬元／畝、總價(jià)15.92億元的奪得南寧地王，創(chuàng)下南寧土地出讓史上的新紀(jì)錄，任志強(qiáng)、潘石屹等地產(chǎn)大佬紛紛發(fā)表觀點(diǎn)稱“危險(xiǎn)”。隨后，紅日公司在廣西布局“八盤齊發(fā)”“整盤開發(fā)”戰(zhàn)略，也引發(fā)廣西地產(chǎn)界人士熱議。

　　知情人士表示，紅日公司老板最早從事鋼材貿(mào)易，積累了較為雄厚的資本，但隨著近兩年經(jīng)濟(jì)形勢變化、鋼材價(jià)格持續(xù)走低，可能蒙受較大虧損，并波及房地產(chǎn)業(yè)務(wù)；紅日公司在房地產(chǎn)市場上采取了比較激進(jìn)的策略，對于市場調(diào)整變化的判斷不足，從而在隨后的樓市降溫中出現(xiàn)資金鏈緊張等問題。

　　2010年紅日山湖在拿下“天價(jià)”地王之后不久就傳出退地消息，而在紅日山湖樓盤停工之前，紅日公司開發(fā)的紅日江山等樓盤也出現(xiàn)問題。今年1月，廣西聯(lián)航投資有限公司(與紅日公司為同一法人代表)開發(fā)的欽州紅日國貿(mào)樓盤的業(yè)主舉報(bào)稱，開發(fā)商未對簽訂的購房合同進(jìn)行備案，也聯(lián)系不上了，據(jù)了解共有100多名購房者牽連其中。

　　一些業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，紅日公司的危機(jī)凸顯了近年來部分企業(yè)盲目進(jìn)軍房地產(chǎn)行業(yè)的惡果。吳光明表示，在前幾年樓市熱潮中，各種資金紛紛進(jìn)入房地產(chǎn)市場力求分一杯羹，“做服務(wù)業(yè)的、工業(yè)的、貿(mào)易的都進(jìn)來了，資金、人才、管理等方面的儲備和經(jīng)驗(yàn)都沒有就高價(jià)拿地，助推了樓市的不正常發(fā)展，也為后續(xù)開發(fā)建設(shè)埋下了隱患?！?/p>

　　近期國家相關(guān)部門連續(xù)出臺樓市調(diào)控政策。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，樓市總體發(fā)展環(huán)境和趨勢也已發(fā)生轉(zhuǎn)變，當(dāng)前無論是民眾、政府還是開發(fā)商對于市場的預(yù)期都趨于理性，房地產(chǎn)企業(yè)也將迎來新一輪洗牌，一批缺乏經(jīng)驗(yàn)和實(shí)力、此前盲目擴(kuò)張的房企將逐步被淘汰。

　　事前監(jiān)管和危機(jī)處置須強(qiáng)化“有形之手”作用

　　記者了解到，紅日山湖業(yè)主們除面臨交房遙遙無期的危機(jī)之外，部分業(yè)主還存在交錢后未簽正式購房合同、未進(jìn)行備案等問題。一些地產(chǎn)和法律界人士表示，手續(xù)不完備、開發(fā)商“失聯(lián)”使業(yè)主權(quán)益蒙受較大損失，政府在優(yōu)化市場調(diào)控同時(shí)，相關(guān)監(jiān)管則應(yīng)強(qiáng)化。

　　公開信息顯示，紅日公司分別在2010年和2011年被房產(chǎn)監(jiān)管部門立案查處，均是因?yàn)闆]有獲得預(yù)售證就收取預(yù)付款。業(yè)主江先生表示，自己2012年下半年在紅日山湖購房，當(dāng)時(shí)開發(fā)商并未辦理預(yù)售證，而是打出優(yōu)惠團(tuán)購價(jià)吸引購房者，此后江先生多次催促開發(fā)商簽合同，一直到去年10月才拿到合同。另外約有百名業(yè)主則至今未簽訂正式合同。

　　2014年7月，記者也曾以購房者名義前往該項(xiàng)目售樓處咨詢購房事宜，銷售人員建議記者不在售樓部買房，而是通過房產(chǎn)中介以優(yōu)惠價(jià)格“內(nèi)部認(rèn)購”，但需要一次性付款。當(dāng)被問及支付定金并簽訂購房合同后是否可以馬上網(wǎng)簽，銷售主管則表示這個(gè)過程至少需要3個(gè)月，并以紅日公司是中國房地產(chǎn)500強(qiáng)企業(yè)和南寧單價(jià)地王獲得者為由讓記者不用擔(dān)心。

　　記者就紅日山湖樓盤相關(guān)問題采訪南寧市住房保障和房產(chǎn)管理局，但對方以“不是事件處置牽頭部門”為由沒有接受采訪。

　　北京煒衡律師事務(wù)所廣西分所律師陽華兵表示，對于無證預(yù)售、不主動(dòng)備案等問題，雖然房管部門給予了處罰，但顯然效果不佳，一方面應(yīng)該加強(qiáng)對企業(yè)預(yù)售宣傳等公開信息的監(jiān)控，對違規(guī)問題提前查處，另一方面，也可采取根據(jù)預(yù)售房屋數(shù)量發(fā)放銷售合同，并同時(shí)進(jìn)行網(wǎng)上登記備案的做法，方便購房者查詢，防止出現(xiàn)“一房兩賣”等問題。

　　而在吳光明看來，開發(fā)商“跑路”事件屢屢發(fā)生，也反映出政府有關(guān)部門亟待調(diào)整監(jiān)管方式。他認(rèn)為，一方面，開發(fā)商“跑路”性質(zhì)惡劣，對購房者權(quán)益、社會(huì)穩(wěn)定等帶來了極大危害，應(yīng)該給予從重追責(zé)，避免出現(xiàn)一跑了之后再改頭換面的情況；另一方面，類似危機(jī)出現(xiàn)之后，也可借鑒西方相關(guān)做法，政府部門派出監(jiān)管小組介入，對企業(yè)決策、后續(xù)經(jīng)營管理進(jìn)行全程監(jiān)管，或通過市場化手段引入新的投資者逐步化解危機(jī)。