在業(yè)內(nèi)人士看來，居家養(yǎng)老服務條例提出了企業(yè)參與養(yǎng)老的大方向，但配套的落地細則仍有待明確。

　　位于椿樹街道的56號院養(yǎng)老護理所，是中信國安投資在西城區(qū)建設的三個養(yǎng)老服務項目之一。資料圖片

　　1月29日，《北京市居家養(yǎng)老服務條例》由北京市第十四屆人民達標大會第三次會議通過，并將從今年5月1日起實施。北京市民政局副局長、新聞發(fā)言人李紅兵表示，作為全國首個地方性居家養(yǎng)老服務條例，北京市居家養(yǎng)老服務條例“首次明確了政府、企業(yè)、家庭、社會在養(yǎng)老上各自承擔的責任”。

　　同時，政府應當引導、支持、鼓勵企業(yè)和社會組織參與居家養(yǎng)老服務的提法，也吸引了很多房地產(chǎn)企業(yè)的注意。

　　養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)本身就是許多房企已經(jīng)開始關注的新領域。居家養(yǎng)老，讓不少房企看到了新的市場空間，不過也有許多制約因素需要突破。

　　機會 養(yǎng)老服務市場需求巨大

　　在西城區(qū)椿樹街道，中信國安投資有限公司在這里共建立了3個養(yǎng)老服務項目，其中19號院助老服務站和56號院養(yǎng)老護理所已經(jīng)建成。2月4日，記者來到19號院助老服務站時，遇到多位老人前來參觀體驗。

　　中信國安投資方面人士告訴記者，19號院、56號院的場所都由街道提供，養(yǎng)老服務主要也要輻射街道內(nèi)的自理及半自理老人。服務站內(nèi)還為老人提供休息室、娛樂室。

　　2015年，中信國安投資有計劃在五環(huán)內(nèi)鋪開更多的養(yǎng)老服務點。

　　不止是市內(nèi)成熟社區(qū)有養(yǎng)老服務需求，郊區(qū)也成為房企拓展養(yǎng)老服務的必爭之地。

　　2月3日，北京今年首宗配建養(yǎng)老設施用地、順義新城17街區(qū)一地塊受到首創(chuàng)、龍湖、金融街等8家企業(yè)爭搶，最終首創(chuàng)以5.98億元加上現(xiàn)場競報2.6萬平方米限價房的條件成功拿地。該地塊剩余不到2.9萬平方米的純商品房部分，樓面價達到2萬元／平方米。這宗地塊內(nèi)就包括3.46萬平方米的養(yǎng)老設施。

　　此前如萬科在房山、中投發(fā)展在密云、東方太陽城在順義等都開始涉足養(yǎng)老服務。

　　萬科集團高級副總裁毛大慶認為，目前北京老齡人口呈現(xiàn)基數(shù)大、密度高、增長快三大特征。2012年北京60歲以上老人為263萬人，到2020年預計超過400萬人。且在“421”的家庭模式下，老年人空巢化趨勢明顯，高齡老人、獨居老人、失能失智老人增加。這也就產(chǎn)生了巨大的養(yǎng)老服務尤其是養(yǎng)老地產(chǎn)的巨大需求。

　　缺失 “醫(yī)養(yǎng)結合”成破局關鍵

　　按照北京市“9064”的養(yǎng)老服務模式，到2020年，90%的老年人在社會化服務協(xié)助下通過家庭照顧養(yǎng)老，6%的老年人通過政府購買社區(qū)照顧服務養(yǎng)老，4%的老年人入住養(yǎng)老服務機構集中養(yǎng)老。

　　在業(yè)內(nèi)人士看來，居家養(yǎng)老服務和社區(qū)養(yǎng)老的界限并不是涇渭分明的，總體上都需要社區(qū)、社會化機構提供必要的養(yǎng)老服務。而對養(yǎng)老服務來說，首當其沖的就是醫(yī)療服務。無論是居家養(yǎng)老、社區(qū)養(yǎng)老還是機構養(yǎng)老，都需要“醫(yī)養(yǎng)結合”。

　　但在目前的條件下，醫(yī)療服務和養(yǎng)老服務的結合還遠遠不夠。毛大慶就認為，目前的醫(yī)療機構和養(yǎng)老機構互相獨立、自成系統(tǒng)，養(yǎng)老院不方便就醫(yī)，醫(yī)院里又不能養(yǎng)老。在他看來，在朝陽區(qū)雙井，養(yǎng)老機構恭和苑托管社區(qū)醫(yī)院的做法值得借鑒。牌照由政府頒發(fā)、醫(yī)生公開招聘，既面向養(yǎng)老機構又對外開放。

　　在一些業(yè)內(nèi)人士看來，對于更零散的居家或者社區(qū)養(yǎng)老服務站點來說，醫(yī)護人員的靈活執(zhí)業(yè)資格也是養(yǎng)老服務需要面對的一大問題，多點執(zhí)業(yè)不妨有條件地放寬至養(yǎng)老機構。

　　風險 回報率低成房企隱憂

　　無論是居家養(yǎng)老、社區(qū)養(yǎng)老，還是機構養(yǎng)老，引入社會化力量，企業(yè)就需要考慮投入與產(chǎn)出的關系。

　　在順義新城17街區(qū)地塊成交前，一家中字號房企人士對記者表示，養(yǎng)老機構如何運營，企業(yè)盈利模式怎么構建，是拿地必須考慮的問題?！拔覀兛床磺逋顿Y回報，就沒有報名拿地?！?

　　有房企人士也表示，對于新項目中的養(yǎng)老設施，運營回報率不是問題，但資產(chǎn)回報率就很低。這也成為目前房企探索養(yǎng)老業(yè)務的一大障礙?！斑@就是現(xiàn)在探索養(yǎng)老業(yè)務的以大房企居多的原因，回報率低，有的企業(yè)耗不起就不能踏足這個領域?！?

　　上述中字號房企人士也建議，為鼓勵更多企業(yè)參與養(yǎng)老服務，政府出讓配建養(yǎng)老設施土地，應該在出讓方式上讓利于企業(yè)，最終實現(xiàn)讓利于民。

　　一家在北京郊區(qū)開展了養(yǎng)老服務的房企負責人對記者談到，企業(yè)通過招拍掛拿到土地，按照企業(yè)的邏輯來運作，高價土地最終將變成高價產(chǎn)品，無論是租是售，價格可能都不會低。企業(yè)定價如果得不到市場響應，一方面會造成直接的資源浪費，養(yǎng)老設施達不到養(yǎng)老的目的；另一方面也可能影響未來更多企業(yè)的參與熱情。

　　此外，對于建設在成熟居民區(qū)特別是老城區(qū)的養(yǎng)老服務站來說，居民購買力不足也是企業(yè)必須面臨的問題。有關負責人建議，目前的養(yǎng)老服務站帶有企業(yè)和街道合作共建的性質(zhì)，未來究竟是民辦非企業(yè)組織還是企業(yè)組織尚未定論。但綜合考慮，政府指導定價應兼顧企業(yè)收益和老齡人口實際支付能力。“定價不能脫離服務人口支付能力，也不能讓企業(yè)虧本，以免影響企業(yè)參與養(yǎng)老服務的積極性?！边@其中可能存在的豁口，就需要政府來埋單。

　　聲 音

　　北京市居家養(yǎng)老服務方面仍存在諸多問題，如社區(qū)服務設施短缺、服務項目和服務能力不足，養(yǎng)老服務人才匱乏，養(yǎng)老服務需求大量增加與供給不足的矛盾突出，老年人在養(yǎng)老方面多樣化、多層次的需求難以得到滿足。

　　——北京市人大常委會副主任柳紀綱

　　- 房企掃描

　　萬科集團

　　位于房山竇店的萬科幸福匯，是萬科首個宣布試點的養(yǎng)老社區(qū)。2014年9月，萬科集團高級副總裁毛大慶向媒體表示，除萬科幸福匯外，未來北京萬科預計每年將推出2至3個社區(qū)養(yǎng)老項目，將為北京市提供2000個左右的養(yǎng)老床位。

　　遠洋地產(chǎn)

　　2013年，遠洋地產(chǎn)正式成立了“遠洋養(yǎng)老運營管理公司”，并創(chuàng)建全新養(yǎng)老品牌“椿萱茂”。據(jù)了解，作為中美合作的首家高端養(yǎng)老公寓，椿萱茂由遠洋地產(chǎn)、投資商CPM、美國最大的養(yǎng)老運營商之一Emeritus合作開發(fā)運營。遠洋地產(chǎn)董事長李明表示，預計養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)未來將和住宅、商業(yè)地產(chǎn)、金融業(yè)務并列，成為公司業(yè)務的四大板塊。

　　保利地產(chǎn)

　　2014年10月，保利地產(chǎn)的第二個養(yǎng)老公寓上?！拔魈?和熹會”將投入使用，這是保利繼2012年首個北京養(yǎng)老地產(chǎn)項目后的又一新作。

　　本版采寫/新京報記者 張旭