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中小房企掘金礦業(yè)謀轉(zhuǎn)型折戟 絕大多數(shù)沒有盈利
- 發(fā)布時(shí)間:2015-02-06 07:47:00 來源:中國(guó)新聞網(wǎng) 責(zé)任編輯:張少雷
中小房地產(chǎn)企業(yè)艱難轉(zhuǎn)型的現(xiàn)實(shí)再次得到印證。近日,隨著不少房企披露2014年的業(yè)績(jī)預(yù)告,前幾年趁著房地產(chǎn)宏觀調(diào)控之時(shí)投資礦業(yè)的中小房企,并沒有賺得一桶金,不盈利甚至虧損成為普遍現(xiàn)象。
房企“掘金”礦業(yè),遠(yuǎn)遠(yuǎn)不像想象中的那么美。
掘金礦業(yè)謀轉(zhuǎn)型
在嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控政策下,競(jìng)爭(zhēng)激烈、地價(jià)高企,二三十家上市房企涉足礦業(yè)
時(shí)間倒流到2010年,在史上最嚴(yán)厲的調(diào)控政策和殘酷的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)下,中小房企轉(zhuǎn)型之路似乎變得漸漸清晰——一批房企選擇礦業(yè)作為轉(zhuǎn)型的行業(yè)。那段時(shí)間,房企收購礦業(yè)公司的公告被頻頻發(fā)出。包括天業(yè)股份、華業(yè)地產(chǎn)、中弘股份等涉礦的上市房企,也成為資本市場(chǎng)的追捧對(duì)象,漲幅遠(yuǎn)超礦業(yè)股。
Wind資訊的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,截至2013年1月,其涉礦概念板塊中有115家上市公司,其中房地產(chǎn)類上市公司涉礦比例較高,在24%左右。
日前,蘭德咨詢統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn),目前全國(guó)共有41家房企涉足礦業(yè)投資,其中上市公司26家,包括華業(yè)地產(chǎn)、中弘股份、萬方發(fā)展、新湖中寶、萊茵置業(yè)、上海建工等。這些房企大多是2010-2012年轉(zhuǎn)型進(jìn)入礦業(yè),而投資的主要方向則為煤炭、有色金屬和新能源。
同時(shí),數(shù)據(jù)顯示,國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)由2009年的8萬家左右減少至現(xiàn)在的5萬家左右。而隨著千億級(jí)房企的出現(xiàn),行業(yè)集中度進(jìn)一步提高,還將有小企業(yè)被淘汰出局。
“以北京為代表的一線城市,土地價(jià)格越來越高,而中小房企資金量有限,無法在產(chǎn)品研發(fā)、融資能力上與大型品牌房企競(jìng)爭(zhēng)。特別是近幾年北京的土地市場(chǎng),幾乎難再見到中小型的開發(fā)企業(yè)。而不拿地則意味著將被行業(yè)淘汰。于是,趁著手頭還有資金,前幾年一些中小房企開始琢磨轉(zhuǎn)型?!碧m德咨詢總裁宋延慶表示。
比較極端的例子是萬方地產(chǎn),曾在北京開發(fā)過“里外里”等項(xiàng)目。但2012年其半年報(bào)顯示,上半年企業(yè)營(yíng)收為零,主要是由于前期項(xiàng)目已開發(fā)完畢,新實(shí)施的項(xiàng)目尚處于開發(fā)期,還不具備結(jié)轉(zhuǎn)收入的條件。由于萬方地產(chǎn)銷售規(guī)模不斷萎縮,虧損嚴(yán)重,市場(chǎng)越做越小,后來萬方地產(chǎn)轉(zhuǎn)型礦業(yè)及土地一級(jí)開發(fā),名字也改為萬方發(fā)展。
為何偏好礦業(yè)?
資源思維使不少房企選擇進(jìn)軍礦業(yè),偏愛投資金礦
中經(jīng)聯(lián)盟秘書長(zhǎng)陳云峰認(rèn)為,房地產(chǎn)行業(yè)是資源型行業(yè),土地是不可再生的,要通過招拍掛才能拿到。而礦產(chǎn)也是一種不可再生資源,價(jià)格卻比土地便宜很多,幾個(gè)億就能買很多礦,正是帶著這種資源思維,不少房企選擇進(jìn)軍礦業(yè)。
而從投資區(qū)域來看,房企投資礦業(yè)的地點(diǎn)不止于國(guó)內(nèi)。國(guó)內(nèi)集中于西藏、新疆、內(nèi)蒙古、貴州、云南、四川、廣西等礦產(chǎn)資源豐富的西部地區(qū),海外則包括非洲、北美、澳洲等。
從投資的礦產(chǎn)種類上看,不少房企偏愛投資金礦,包括大連控股、華業(yè)地產(chǎn)、新湖中寶、萬方地產(chǎn)等房企均涉足金礦。
事與愿違的“涉礦”
絕大多數(shù)的“涉礦”房企沒有盈利、甚至虧損
然而,事與愿違,礦業(yè)并未成為房企轉(zhuǎn)型的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)。據(jù)蘭德咨詢提供的統(tǒng)計(jì),從營(yíng)業(yè)收入、成本、利潤(rùn)占比等財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)分析看,目前絕大多數(shù)的“涉礦”房企沒有盈利。
以上市公司中潤(rùn)資源為例,它原叫中潤(rùn)地產(chǎn),在2011年改名中潤(rùn)資源“脫房”入礦,顯示中潤(rùn)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型礦業(yè)決心。然而,轉(zhuǎn)型之路并不平坦。
據(jù)中潤(rùn)資源1月31日發(fā)布業(yè)績(jī)預(yù)告稱,公司預(yù)計(jì)2014年業(yè)績(jī)虧損1.95億元-2.35億元,同比由盈轉(zhuǎn)虧。公告顯示,期內(nèi)英國(guó)瓦圖科拉金礦公司發(fā)生虧損導(dǎo)致公司利潤(rùn)下降;同時(shí)公司房地產(chǎn)項(xiàng)目未達(dá)到確認(rèn)收入的條件影響房地產(chǎn)項(xiàng)目利潤(rùn)下降,利空業(yè)績(jī)。
實(shí)際上,早在2010年中潤(rùn)資源正式轉(zhuǎn)型礦業(yè),短短兩年時(shí)間,中潤(rùn)資源共斥資約8億元資金進(jìn)行了6次資源并購,涉及11個(gè)礦業(yè)項(xiàng)目公司,礦山種類為金、銀、銅、鉛、鋅。
但礦業(yè)帶來銷售業(yè)績(jī)卻十分緩慢,甚至拖累業(yè)績(jī),由盈變虧。這也讓房企對(duì)于轉(zhuǎn)型之路產(chǎn)生懷疑。
2014年9月,中潤(rùn)資源對(duì)外宣布,將旗下子公司中潤(rùn)礦業(yè)的100%股權(quán)轉(zhuǎn)讓給山東卓瑞實(shí)業(yè),這意味著包含中潤(rùn)資源所有的國(guó)內(nèi)國(guó)外礦產(chǎn)資源也將就此易主。
不過,2015年2月4日,中潤(rùn)資源又發(fā)布公告稱,由于雙方未能在交易的主要條款上最終達(dá)成一致意見,雙方?jīng)Q定終止本次股權(quán)轉(zhuǎn)讓意向合作。
據(jù)了解,不僅是中潤(rùn)資源,其他房企的礦業(yè)投資也并不是一帆風(fēng)順的。
華業(yè)地產(chǎn)2014年半年報(bào)顯示,其投資的8家礦業(yè)公司均處于虧損狀態(tài),主要原因是探礦權(quán)、采礦權(quán)因尚未達(dá)到開采狀態(tài),故未能形成盈利。
而據(jù)中弘股份2014年半年報(bào)顯示,截至2014年6月30日,中弘礦業(yè)虧損262萬元。
隔行如隔山的“挖礦”
開礦的技術(shù)性很強(qiáng)、價(jià)格下行等導(dǎo)致業(yè)績(jī)受累
從2010年起蜂擁進(jìn)入礦業(yè),到2014年基本無盈利,投資礦業(yè)的房企轉(zhuǎn)型之路并不如想象中美。
“原來認(rèn)為房地產(chǎn)投資已經(jīng)夠復(fù)雜了,從購買土地、蓋房子、賣房子有很多手續(xù)要跑,并且要納50多種稅,沒想到礦業(yè)投資也很復(fù)雜?!币晃粎⑴c過礦業(yè)投資的房企知情人士表示。
據(jù)了解,不少房企購買的是采礦權(quán)和探礦權(quán),并不是現(xiàn)成可開采的礦山,需要進(jìn)行勘探、建廠等步驟,需要時(shí)間和資金,短時(shí)間內(nèi)以它來改變房企的經(jīng)營(yíng)狀況很難,有的甚至在賬面上出現(xiàn)虧損,進(jìn)而拖累整個(gè)企業(yè)的發(fā)展。
從華業(yè)地產(chǎn)、中弘股份等多家上市公司的最新財(cái)務(wù)報(bào)告中可以看到,不少礦山還處于勘探、選廠址、掘井階段,能夠出產(chǎn)產(chǎn)品的非常稀少。
“很多買礦的房企,已經(jīng)兩三年過去了,還沒有產(chǎn)品出來,一方面是開礦的技術(shù)性很強(qiáng),涉及多個(gè)開礦、選礦、冶煉程序,房企需要組建專業(yè)團(tuán)隊(duì)來做;另一方面則是礦業(yè)市場(chǎng)不景氣,像購買煤礦的,由于煤炭?jī)r(jià)格低,不開采還不會(huì)虧,開采了加上人工成本等還會(huì)虧得更厲害?!鄙鲜鲋槿耸扛嬖V記者。
據(jù)了解,房企投資礦業(yè)后,從中國(guó)鋁業(yè)、五礦發(fā)展等礦業(yè)公司挖角。而涉足海外礦業(yè)投資的一些房企,還招聘了大批有海外留學(xué)背景的人才。
與此同時(shí),前些年火熱的有色金屬市場(chǎng),隨著宏觀經(jīng)濟(jì)的調(diào)整,價(jià)格一路下行,有色金屬企業(yè)的日子都不好過。
蘭格鋼鐵信息研究中心主任王國(guó)清介紹,2014年國(guó)內(nèi)主要有色金屬價(jià)格總體疲軟,銅、鋁、鉛價(jià)格同比分別下降7.8%、6.9%、2.7%,鋁價(jià)相當(dāng)于回到二十多年前。2014年,規(guī)模以上有色企業(yè)實(shí)現(xiàn)主營(yíng)活動(dòng)利潤(rùn)1674億元,同比下降10.8%。而國(guó)際黃金價(jià)格,在2011年達(dá)到1900美元/盎司的高點(diǎn)后,2012年、2013年都一直在下跌,一直徘徊在1180美元/盎司至1390美元/盎司之間。
投資金礦轉(zhuǎn)型機(jī)不逢時(shí),此時(shí)便成為業(yè)績(jī)拖累。
中潤(rùn)資源在2012年以人民幣約1.25億元持有英國(guó)瓦圖科拉金礦公司16.89%股權(quán),成為其第一大股東,此后經(jīng)過增持,目前占其總股本的65.66%。由于金價(jià)的持續(xù)低迷,已將英國(guó)瓦圖科拉金礦公司合并財(cái)務(wù)報(bào)表的中潤(rùn)資源2014年業(yè)績(jī)出現(xiàn)虧損,主要原因是瓦圖科拉金礦公司發(fā)生虧損導(dǎo)致公司利潤(rùn)下降。
海內(nèi)外的各種“門檻”
環(huán)保政策門檻提高、海外投資“水土不服”、人工成本高等制約發(fā)展
而從大環(huán)境來看,資源行業(yè)頻出富豪的那種粗放的環(huán)境也已經(jīng)一去不復(fù)返。
環(huán)保政策越來越嚴(yán),對(duì)于安全問題也越來越重視,還有不斷上漲的人力成本,都為房企開礦增加了很多門檻。
“據(jù)我所知,由于北京越來越嚴(yán)重的霧霾,有一家房企在河北剛買沒多久的煤礦就被關(guān)停了?!币晃皇煜し科蟮闹槿耸勘硎?,房地產(chǎn)開發(fā)的手續(xù)比較嚴(yán)格、公開和透明,投資礦業(yè)則還有更多的不確定因素。
而在海外投資,也同樣風(fēng)險(xiǎn)重重。
在蒙古國(guó)投資礦業(yè)的一家房企的內(nèi)部人士告訴記者,公司在房地產(chǎn)賺到錢后,就投資礦業(yè)實(shí)行多元化經(jīng)營(yíng),但蒙古國(guó)是發(fā)展中國(guó)家,之前不了解那里的國(guó)情,現(xiàn)在項(xiàng)目推進(jìn)非常緩慢,基本處于停滯狀態(tài)。再加上礦業(yè)市場(chǎng)不景氣,公司從2014年基本撤掉礦業(yè)領(lǐng)域的投資,而在蒙古國(guó)的投資僅停留在財(cái)務(wù)投資層面了,“能賺錢收回投資最好,收不回來也就算了”,該人士表示。
而投資發(fā)達(dá)國(guó)家,當(dāng)?shù)胤梢?guī)定外國(guó)企業(yè)只能雇傭他們本國(guó)人,人工成本會(huì)比國(guó)內(nèi)更高。
回歸主業(yè)?
萬通地產(chǎn)重組的背后是嘉華筑業(yè)的礦業(yè)擴(kuò)張失利,要重操舊業(yè);中弘股份未來發(fā)展方向轉(zhuǎn)向文化旅游產(chǎn)業(yè)
像中潤(rùn)資源、萬方發(fā)展等賣掉旗下部分地產(chǎn)資源,投身礦業(yè)的企業(yè)來說,這幾年不僅業(yè)績(jī)被拖累,更讓他們錯(cuò)過了2010-2014這一段中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展的“最后的黃金時(shí)期”。
以北京市場(chǎng)為例。據(jù)北京市住建委網(wǎng)站及易居中國(guó)提供的數(shù)據(jù)顯示,2010-2014年,每年新房商品住宅銷售量分別為11.2萬套、8萬套、12萬套、10.8萬套、7.8萬套,新房均價(jià)分別為每平方米20340元、21761元、20534元、23502元和25637元。這一年,雖然銷量波動(dòng)較大,但也出現(xiàn)過高點(diǎn),房?jī)r(jià)除了在2012年微調(diào)外,一路高漲。
而從近5年投資礦業(yè)的經(jīng)歷中,不少房企也逐漸意識(shí)到,礦業(yè)并非合適的轉(zhuǎn)型方向,有的房企“挖礦”計(jì)劃幾近擱淺,有的則意圖回歸房地產(chǎn)主業(yè)。
一位知情人士表示,目前萬通地產(chǎn)重組正是反映這種“回歸”。
北京嘉華筑業(yè)實(shí)業(yè)是一家以房地產(chǎn)開發(fā)為主業(yè),同時(shí)也涉足礦業(yè)投資、金融證券,承辦國(guó)際高端體育賽事、會(huì)展服務(wù)等多元化發(fā)展的企業(yè)。開發(fā)過先鋒商務(wù)寫字樓、恒松園高層公寓、國(guó)航大廈、亞運(yùn)新新家園、新城國(guó)際、瑞景園項(xiàng)目、上莊項(xiàng)目。
早在1999年,在地產(chǎn)行業(yè)積累了資金后,嘉華筑業(yè)開始謀擴(kuò)張,成立內(nèi)蒙古投資克什克騰旗金星礦業(yè)公司,該公司擁有2.16平方公里的采礦權(quán), 25.65平方公里的探礦權(quán),主要經(jīng)營(yíng)產(chǎn)品是銅鋅鉛銀。地產(chǎn)方面的管理交由萬通地產(chǎn)操盤。“由于有色金屬市場(chǎng)不景氣,萬通地產(chǎn)在馮侖團(tuán)隊(duì)帶領(lǐng)下業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)乏力,嘉華筑業(yè)想要重操舊業(yè),奪得萬通地產(chǎn)主導(dǎo)權(quán)?!鄙鲜鲋槿耸客嘎?。
而浙江新湖中寶除了房地產(chǎn)業(yè)務(wù)外,還滲透到金融、科技領(lǐng)域,不過對(duì)于其屢屢嘗試的礦業(yè),昨日其董秘虞迪鋒則表示,“礦業(yè)不值一提”,有意收縮礦業(yè)方面的投入。
而一些中小企業(yè)已經(jīng)在做出新嘗試。中弘股份曾在北京開發(fā)北京像素等項(xiàng)目,2011年購入汪清鑫興礦業(yè)49%的股份,主要開采金礦,由于環(huán)評(píng)等原因目前處于停產(chǎn)中。“礦業(yè)是我們很小的一部分,我們以后發(fā)展的方向是文化旅游產(chǎn)業(yè)?!敝泻牍煞輧?nèi)部人士告訴記者,中弘股份在吉林長(zhǎng)白山、北京、山東、云南西雙版納、海南、浙江等旅游資源豐富的地區(qū)都有項(xiàng)目。
“原來認(rèn)為房地產(chǎn)投資已經(jīng)夠復(fù)雜了,從購買土地、蓋房子、賣房子有很多手續(xù)要跑,并且要納50多種稅,沒想到礦業(yè)投資也很復(fù)雜。
很多買礦的房企,已經(jīng)兩三年過去了,還沒有產(chǎn)品出來,一方面是開礦的技術(shù)性很強(qiáng),涉及多個(gè)開礦、選礦、冶煉程序,房企需要組建專業(yè)團(tuán)隊(duì)來做;另一方面則是礦業(yè)市場(chǎng)不景氣,像購買煤礦的,由于煤炭?jī)r(jià)格低,不開采還不會(huì)虧,開采了加上人工成本等還會(huì)虧得更厲害?!?
——一位參與過礦業(yè)投資的房企人士
- 觀察
轉(zhuǎn)型需謹(jǐn)慎,跨行更需謹(jǐn)慎
今典集團(tuán)董事長(zhǎng)張寶全曾說過,房企轉(zhuǎn)型,弄不好不轉(zhuǎn)要死,也可能轉(zhuǎn)不好死得更快。行業(yè)低潮期轉(zhuǎn)型需謹(jǐn)慎。
易居中國(guó)房地產(chǎn)分析師嚴(yán)躍進(jìn)也表示,很多房企轉(zhuǎn)型失敗,說明轉(zhuǎn)型是有風(fēng)險(xiǎn)的。在轉(zhuǎn)型不成功的情況下,也容易把企業(yè)經(jīng)營(yíng)拖入死胡同?!爱吘箯耐顿Y的角度看,資金運(yùn)用也是有一個(gè)機(jī)會(huì)成本的?!?
對(duì)于中小型房企而言,在轉(zhuǎn)型的道路上或者應(yīng)該有新的思路。比如,對(duì)于中型房企來說,可以積極爭(zhēng)取在城市地標(biāo)項(xiàng)目、區(qū)域養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目、棚戶區(qū)改造等層面進(jìn)行開發(fā);對(duì)于小型房企來說,若經(jīng)營(yíng)困難,則可以果斷選擇退出房地產(chǎn)行業(yè)。但若是在區(qū)域市場(chǎng)上有比較充裕的土地儲(chǔ)備,那么堅(jiān)守房地產(chǎn)傳統(tǒng)領(lǐng)域,圍繞新型城鎮(zhèn)化而打造新的業(yè)務(wù)領(lǐng)域,比如在智慧新城建設(shè)上打造標(biāo)桿項(xiàng)目,也會(huì)是一個(gè)不錯(cuò)的選擇。
中經(jīng)聯(lián)盟秘書長(zhǎng)陳云峰表示,房企轉(zhuǎn)型要做長(zhǎng)產(chǎn)業(yè)鏈。要么往房地產(chǎn)上游走,做投資商;要么往下游走,做代建商;還可以做物業(yè)、商業(yè)運(yùn)營(yíng)、養(yǎng)老、酒店運(yùn)營(yíng)等方向。比如樂成國(guó)際正在做的持有型國(guó)際高端養(yǎng)老也是不錯(cuò)的方向,結(jié)合自身住宅開發(fā)優(yōu)勢(shì),往產(chǎn)業(yè)融合方向走??傊D(zhuǎn)型需謹(jǐn)慎,跨行更需謹(jǐn)慎。
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