時隔兩年多之后，中國昨日(2月4日)晚間宣布再次實(shí)施全面降準(zhǔn)，2月5日起下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個百分點(diǎn)，同時還針對性地實(shí)施定向降準(zhǔn)措施。

　　這是自去年11月21日央行宣布降息以來，貨幣政策再次寬松化，也是樓市自去年9月30日限貸解綁后再次迎來利好。

　　業(yè)內(nèi)人士分析稱，當(dāng)前全球掀起貨幣寬松潮，中國經(jīng)濟(jì)下行壓力加大，此番央行超過市場預(yù)期的降準(zhǔn)將進(jìn)一步利好樓市，放大房地產(chǎn)市場交易額和房企資金量，有助于房地產(chǎn)市場的進(jìn)一步回暖升溫。

　　提振樓市信心 刺激樓市交易

　　來自中原地產(chǎn)的數(shù)據(jù)顯示， 2014年1月全國主要的54城市合計住宅簽約24.66萬套，環(huán)比去年12月的31.87萬下調(diào)了22.6%，但同比2014年1月份依然有22%的上漲，這也意味這今年樓市開局要比去年好。

　　在這種情況下，央行降準(zhǔn)將放大市場利好。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，目前無論中國經(jīng)濟(jì)還是全球經(jīng)濟(jì)均不樂觀，央行下調(diào)存款準(zhǔn)備金率意在刺激整個經(jīng)濟(jì)環(huán)境，維持平穩(wěn)上漲。信貸政策松綁的通道已經(jīng)開啟，樓市將獲益最大。

　　他認(rèn)為，對于購房者而言，面對近期層出不窮的刺激政策，入市的積極性會繼續(xù)提高。

　　上海中原地產(chǎn)咨詢總監(jiān)宋會雍表示，降準(zhǔn)尚不足以化解房企庫存壓力和資金現(xiàn)況的窘迫，但有利于提振樓市信心，一沖1月份成交不力和限購令松綁辟謠的陰霾。

　　亞豪機(jī)構(gòu)市場總監(jiān)郭毅則認(rèn)為，降準(zhǔn)利好效應(yīng)會在春節(jié)后在市場中釋放，促進(jìn)3月份房地產(chǎn)市場成交量的回升。

　　從過往歷史看，降準(zhǔn)與降息是房地產(chǎn)發(fā)展的推進(jìn)劑，只要降準(zhǔn)，無一例外都能夠帶來成交方面的明顯拉高。例如2011年12月降準(zhǔn)后一周成交基本持平，降準(zhǔn)后一月成交放大22%。

　　降準(zhǔn)對于樓市的刺激作用，統(tǒng)計局的有關(guān)數(shù)據(jù)可以提供有利證明。

　　在過去一年間央行曾兩次定向降準(zhǔn)，首先是從2014年4月25日起，下調(diào)縣域農(nóng)村商業(yè)銀行人民幣存款準(zhǔn)備金率2個百分點(diǎn)，下調(diào)縣域農(nóng)村合作銀行人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個百分點(diǎn);之后是從2014年6月16日起，對符合審慎經(jīng)營要求且“三農(nóng)”和小微企業(yè)貸款達(dá)到一定比例的商業(yè)銀行，下調(diào)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個百分點(diǎn)。在經(jīng)歷上述兩次定向降準(zhǔn)后，房地產(chǎn)企業(yè)資金情況和全國商品房交易量都有較大幅度上升。

　　國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2014年前4個月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資資金來源一直維持在6萬多億元的水平，但5月投資資金迅速升至7.8萬億元，6月更增加至9.1萬億元，此后企業(yè)投資資金來源總額一路上漲，至2014年12月已達(dá)15.67萬億元。

　　同時，存款準(zhǔn)備金率的下調(diào)對樓市銷售額也有一定的影響。2014年上半年全國商品房銷售總額只有3.11萬億元，而到了下半年累計銷售額已達(dá)到4.5萬億元。當(dāng)然，2014年下半年樓市銷售超過上半年，有取消限購、二套房貸政策放寬等多種因素，但央行2014年的定向降準(zhǔn)也被認(rèn)為對市場產(chǎn)生了一定的影響。

　　不過，宋會雍也坦言，此次降準(zhǔn)臨近春節(jié)，降準(zhǔn)對樓市的影響或者到節(jié)后繼續(xù)釋放，成交上拉沒有疑問，但要借機(jī)去化庫存，還有相當(dāng)?shù)碾y度。樓市偏緊的局面，不會因?yàn)橐淮谓禍?zhǔn)就全面松綁。

　　房企融資減負(fù) 資金鏈緊張可望緩解

　　2014年以來，房地產(chǎn)市場持續(xù)下行，而土地成本和融資成本不斷上升，不少房企為緩解沉重的資金壓力，不得不采取“以價換量”的銷售策略，部分中小房企還要在拿地、銷售等方面面臨來自大房企的激烈競爭，再加上融資成本居高不下，房企利潤不斷遭到侵蝕。

　　統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，144家上市房企2014年前三季度總負(fù)債達(dá)到26692.12億元，33家房企資產(chǎn)負(fù)債率超過了80%的紅線。目前公布了2014年業(yè)績預(yù)告的47家上市房企中，12家業(yè)績虧損，10家業(yè)績預(yù)減，還有部分房企公告利潤大幅下降，一些房企甚至透露目前凈利率已降至4%的水平。

　　在這樣的背景下，本次央行全面降準(zhǔn)對房企的重要意義不言而喻。

　　張大偉指出，目前整體房地產(chǎn)市場的資金鏈依然比較緊張，而存款準(zhǔn)備金率下調(diào)對極缺錢的開發(fā)商來說是利好消息，意味著從銀行貸款的難度降低，融資成本也將降低。受此影響，“一二線城市，樓市資金面將明顯好轉(zhuǎn)，房企最困難的時間已經(jīng)過去?！?

　　“市場預(yù)估遲早要降準(zhǔn)，此時降起碼恢復(fù)市場信心?！币患疑鲜蟹科笕耸勘硎荆m然降準(zhǔn)在短期內(nèi)沒有明顯作用，但信號意義明顯，貨幣政策越來越寬松是大勢所趨，這對房地產(chǎn)這種資金密集型行業(yè)來說，是長期利好。

　　另外，也有觀點(diǎn)認(rèn)為，央行下調(diào)存款準(zhǔn)備金率意在刺激整個經(jīng)濟(jì)環(huán)境，并定向針對三農(nóng)及小微企業(yè)額外降準(zhǔn)，對房地產(chǎn)行業(yè)的實(shí)際影響較小。

　　例如，中國農(nóng)業(yè)銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家向松祚預(yù)計，此輪降準(zhǔn)，新型行業(yè)將獲得更多資金支持，傳統(tǒng)制造業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)信貸資金依然趨緊。

　　房貸折扣或加大 部分城市可能回歸8.5折

　　偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉分析稱，此次央行降準(zhǔn)對貸款買房人來說也有益處，按揭貸款會更加寬松、優(yōu)惠利率幅度也可能更大。

　　事實(shí)上，近半年來，央行已推出多項(xiàng)房貸利好政策。曾在9月底頒布“930”房貸新政，內(nèi)容涉及“認(rèn)房不認(rèn)貸”及“最低七折利率”，并于11月22日下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣貸款和存款基準(zhǔn)利率。

　　此后，各大銀行首套房利率折扣略有松動，但幅度并不大，對樓市提振作用也較有限。據(jù)融360平臺數(shù)據(jù)，截止目前，北京等一線城市房貸利率最低折扣多為9折，二三線城市也多為95折或基準(zhǔn)，僅極少數(shù)銀行可達(dá)85折，且享受折扣條件苛刻。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴(yán)躍表示，若沒有貨幣政策降準(zhǔn)的做法，此前很多救市方式的效果可能是“隔靴搔癢”。所以通過降準(zhǔn)，能夠通過貨幣效益而放大貨幣供應(yīng)量，并能夠直接增加商業(yè)銀行可貸資金，這對于釋放流動性，以及促進(jìn)貸款利率的下調(diào)，有實(shí)質(zhì)性的意義。也充分體現(xiàn)了央行開始展現(xiàn)殺手锏的時刻。

　　張大偉也預(yù)計，銀行資金寬裕后，房貸有望繼續(xù)寬松，部分城市的房貸折扣將可能在目前9折主流的基礎(chǔ)上回歸到8.5折。

　　房價或迎來反彈 三四線城市不樂觀

　　央行降準(zhǔn)，地產(chǎn)界普遍歡欣鼓舞，認(rèn)為房價將可能迎來反彈。

　　中原地產(chǎn)首席市場分析師張大偉稱，已經(jīng)明顯企穩(wěn)的樓市，在再次降準(zhǔn)的影響下難免出現(xiàn)暖上加暖現(xiàn)象，目前一線城市特別是北京的二手房價格已經(jīng)環(huán)比數(shù)月上行，這種情況下，降準(zhǔn)將放大市場利好，購房者對市場的預(yù)期將明顯向好，而房價難以再跌，量價齊漲的可能性非常大。

　　據(jù)中指院最新數(shù)據(jù)顯示，2015年1月份，全國100個城市新建住宅平均價格為每平方米10564元人民幣，環(huán)比微漲0.21%。這是百城房價連續(xù)8個月下跌之后的首次“回正”，其中一線城市房價反彈明顯。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院2月4日發(fā)布的《2014年去庫存效果評價報告》指出，從存銷比的指標(biāo)看，在2014年年初35個一二三線城市存銷比為12.4個月，7月份達(dá)到2014年月度最高值:18.7個月。隨后在限購限貸政策松綁、央行降息政策效應(yīng)釋放等利好環(huán)境下，35個城市去庫存的速度逐漸加快，到2014年年末已回落到14.3個月的水平。

　　觀察歷史數(shù)據(jù)，去年末的去庫存水平，和2011年10月、2012年7月、2014年3月的水平相當(dāng)。上海易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)分析稱，目前全國主要城市庫存壓力峰值已經(jīng)過去，一線城市和部分二線核心城市呈現(xiàn)易漲難跌的態(tài)勢。

　　張大偉表示，在降準(zhǔn)后，一二線城市樓市資金面將明顯好轉(zhuǎn)，房價再跌的可能性接近于零。

　　不過，有分析人士認(rèn)為，房地產(chǎn)市場不會因?yàn)榻禍?zhǔn)而出現(xiàn)價格迅速反彈。德佑地產(chǎn)研究總監(jiān)陸騎麟表示，從目前成交情況看，開發(fā)商很難上調(diào)價格;中房信研究總監(jiān)薛建雄也持相同看法，他解釋這是因?yàn)楣?yīng)量仍然很大，房企難以通過上調(diào)房價修復(fù)利潤率。

　　房地產(chǎn)市場在2014年經(jīng)歷了前所與以往完全不同的大低谷，雖然四季度成交數(shù)據(jù)有所上升，但目前市場去庫存壓力仍大。

　　同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉指出，由于此前企業(yè)盲動擴(kuò)張導(dǎo)致庫存增加，大多數(shù)城市仍然會面臨庫存量偏大的問題，也意味著2015年樓市“去庫存”基調(diào)不會改變。

　　業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為，降準(zhǔn)難以扭轉(zhuǎn)樓市調(diào)整的整體局勢，特別是對于商品房待售面積居高不下的三、四線城市，去庫存壓力依然很大，以價換量仍將是房企的主要營銷策略。而且經(jīng)過去年的樓市調(diào)整，金融機(jī)構(gòu)對房地產(chǎn)開發(fā)貸款的態(tài)度也將更為審慎，因此三、四線樓市價格迅速回升的可能性不大。