1月5日，獨家報道了贛州出現(xiàn)首例房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)，欠債近20億元的新聞，在贛州房地產(chǎn)界引起了巨大的反響。

　　據(jù)悉，破產(chǎn)的贛州長發(fā)置業(yè)有限公司(以下簡稱長發(fā)置業(yè))和贛州銀信置業(yè)有限公司 (以下簡稱銀信置業(yè))分別位于上猶縣和尋烏縣，兩家公司的法定代表人曾長發(fā)目前已經(jīng)被上猶警方控制。根據(jù)當?shù)鼐胶头ㄔ旱某醪秸{查和審核，曾長發(fā)本人及名下兩家房地產(chǎn)公司存在大量的民間融資現(xiàn)象。

　　上猶本地房地產(chǎn)開發(fā)商廖家偉(化名)向記者表示：“當?shù)卦S多中小開發(fā)商依靠民間融資籌集資金。目前開發(fā)商遇到的最大困難就是資金問題?！碑斚氯珖鴺鞘刑幱谏疃然卣{，加上長發(fā)置業(yè)破產(chǎn)影響，上猶當?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場可謂一片蕭條，房地產(chǎn)商拿地的情緒一落千丈。

　　記者在上猶縣國土局得到的一份數(shù)據(jù)顯示，上猶縣2012年共出讓30宗土地(998.85畝)，出讓金額14.2億元；2013年共出讓了30宗土地(2712.21畝)，出讓金額6億元，土地出讓單價同比大幅下降。“2014年的統(tǒng)計報告正交給領導審批，我只能告訴你，很慘淡，1億元可能都不到。”上猶縣國土局一位工作人員告訴記者。

　　項目施工方已經(jīng)全部撤離

　　上猶縣是一個只有30萬人口的小縣，無論是人口規(guī)模還是經(jīng)濟總量，均在贛州19個縣區(qū)中排名靠后。2013年，上猶縣生產(chǎn)總值43.1億元，排在贛州市倒數(shù)第二位。

　　1月8日，記者來到位于猶江大道登龍路的上猶商會大廈現(xiàn)場，這里緊鄰上猶江畔，原本規(guī)劃是一個包括寫字樓、酒店和公寓等在內的綜合項目。目前，兩棟大樓的主體框架都已經(jīng)建好，但是并未封頂，現(xiàn)場已無人員施工，施工方已經(jīng)全部撤離。

　　上猶商會大廈是長發(fā)置業(yè)開發(fā)的第二個樓盤，此前曾長發(fā)在上猶還開發(fā)過一個名為 “塞納河畔”的樓盤，因為容積率超標，被當?shù)亟ㄔO部門處以罰款。

　　“如果不是因為塞納河畔容積率超標，就不會有上猶商會大廈這個項目?！绷渭覀ジ嬖V記者，長發(fā)置業(yè)開發(fā)塞納河畔有違規(guī)的現(xiàn)象，因此當?shù)卣乓箝L發(fā)置業(yè)接手上猶商會大廈，“這是工商聯(lián)的項目，通過了縣政府的會議紀要，都是內部銷售給下面的一些企業(yè)的?！?/p>

　　“誰都想不到，曾長發(fā)把這個項目搞成這樣，民間高息融資，一房多賣，讓這些業(yè)主損失慘重?！绷渭覀ヮH為無奈地說，現(xiàn)在全縣乃至贛州的房地產(chǎn)業(yè)，都受到了沖擊，“2014年房地產(chǎn)行情本來就不好，各地都有大量的存量房，現(xiàn)在出了這樣的事，現(xiàn)在誰還敢輕易出手買房？開發(fā)商積壓的房子越來越多?！?/p>

　　為了考證上述說法，記者隨后以購房者的身份走訪了多家樓盤。

　　記者在一家名為玉龍灣的樓盤銷售中心看到，整個銷售中心只有四五名置業(yè)顧問，并無看房人員。在銷售中心內的一面墻壁上，張貼著銷售情況表，銷售價格均在7000元~8000元/平方米。一位銷售人員告訴記者，玉龍灣項目在上猶屬于高端的樓盤，墻壁上是精裝房的銷售價格，2014年剛開盤時定下的價格，“這個價格定高了，所以后來取消了，不做精裝房了，現(xiàn)在都是毛坯房，價格在每平方米四五千的樣子。”

　　上述銷售人員也向記者坦言，現(xiàn)在的房子確實不好賣，特別是長發(fā)置業(yè)破產(chǎn)后，對上猶房地產(chǎn)有一定的影響。目前還在賣的住宅尚有200多套。記者在售樓處張貼的預售許可證上看到，取得預售許可的住宅在300套左右，開盤一年多，只銷售了不到三分之一的住宅。

　　隨后，記者又來到上猶另一家名為旅游文化城的銷售中心。這是一個總面積達30萬平方米的旅游綜合體項目，銷售中心設在當?shù)匾患倚【频甑拇筇?，由于沒有人來看房，唯一的銷售人員懶洋洋地坐在門旁，玩著手機。

　　上猶縣房管局一位吳姓副局長告訴記者，目前上猶縣大大小小的開發(fā)商有26家。當記者提出想了解目前上猶縣房地產(chǎn)開發(fā)數(shù)量和存量房的相關數(shù)據(jù)時，房管局辦公室人秘股副股長李平良表示，采訪他們需要經(jīng)過當?shù)匦麄鞑康脑试S。記者來到上猶縣委宣傳部，一位報道組長稱正常采訪，不需要經(jīng)過宣傳部。

　　當?shù)胤抗芫趾托麄鞑慷疾辉刚娼邮苊襟w的采訪。隨后，記者通過電話采訪了上猶縣縣長余業(yè)偉。余業(yè)偉告訴記者，對于長發(fā)置業(yè)破產(chǎn)一事，其中的借款都是個人與企業(yè)之間的關系，政府只能是啟動司法程序，不好過多干涉。他表示，上猶的房地產(chǎn)市場，整體上來說是非常健康的，這是個案，不僅僅發(fā)生在上猶，其他縣涉及金額更多，“大部分上猶的房地產(chǎn)商經(jīng)營非常良好?！?/p>

　　部分中小開發(fā)商項目情況嚴峻

　　上猶縣的房地產(chǎn)市場是否真的非常健康，經(jīng)營非常良好呢？記者通過在當?shù)氐膶嵉卣{查采訪發(fā)現(xiàn)，當?shù)胤康禺a(chǎn)市場部分項目確實面臨巨大的資金壓力以及滯銷的現(xiàn)狀，經(jīng)營很不樂觀。

　　“上猶縣的房地產(chǎn)開發(fā)商大部分是本地企業(yè)，鮮有外來企業(yè)，并且以中小型開發(fā)商為主?！蔽呐d路上某房地產(chǎn)企業(yè)的負責人告訴記者，除了曾長發(fā)的房地產(chǎn)公司破產(chǎn)之外，還有一些樓盤項目情況也很嚴峻，“甚至有些樓盤的老板都扛不住了，比如說天麓廣場，就已經(jīng)轉手給他人了?！?/p>

　　天麓廣場位于上猶縣新二中附近，是一個融商業(yè)、住宅于一體的綜合體項目。上述房地產(chǎn)負責人向記者介紹，天麓廣場是一位姓羅的開發(fā)商負責的項目，目前其因為資金鏈跟不上，已經(jīng)無法再繼續(xù)下去，將股權轉讓給了別人。

　　記者在天麓廣場現(xiàn)場看到，其沿街的商業(yè)店面大部分已經(jīng)銷售出去了，有各式的業(yè)態(tài)都在正常營業(yè)，內部的商業(yè)部分則是大門緊鎖，尚無經(jīng)營戶營業(yè)。

　　天麓廣場銷售中心只有兩位銷售人員，其中一位銷售人員對記者表示，之前的銷售情況她們并不清楚，目前在售的只有商鋪，并且余下的商鋪也處于暫停狀態(tài)，“原來是羅總在負責這個項目，現(xiàn)在是李總接手了，我們都是李總手下的人，剛剛來到這個項目?！?/p>

　　在天麓廣場的項目部，也只有兩個人在看守現(xiàn)場。一位看守人告訴記者，由于正處于交接的過程，所以項目已經(jīng)全部停了下來，“我們也聯(lián)系不上老板，老板處于什么狀態(tài)，我們也不太清楚?！?/p>

　　據(jù)一位知情人介紹，天麓廣場原開發(fā)商是上猶本地人，實力并不雄厚，天麓廣場大部分已經(jīng)竣工，但在最后關頭資金鏈跟不上了，被迫轉手，“目前接手的李老板也是上猶本地人，之前也在開發(fā)房地產(chǎn)，但是規(guī)模都不大?！?/p>

　　“目前上猶縣的房地產(chǎn)開發(fā)商以中小型為主，甚至有些是幾個人合伙，拿下一塊地皮，然后就開發(fā)起房地產(chǎn)了?！绷渭覀ジ嬖V記者，除了極個別樓盤能超過十萬平方米以上，大部分樓盤的規(guī)模都是從幾千平方米到幾萬平方米。

　　事實上，不僅僅是在縣城，進駐贛州市的大型開發(fā)商也并不多，上百家房地產(chǎn)開發(fā)商，也以本地中小型開發(fā)商為主。

　　此外，記者采訪了解到，目前贛州不論是大型地產(chǎn)商還是中小型房地產(chǎn)，都面臨著巨大的庫存壓力。一位來自浙江的房地產(chǎn)商告訴記者，目前贛州市的存量房達到了1000萬平方米，去庫存壓力巨大?！芭d國、瑞金等贛州市下面一些縣市，庫存都達到了100多萬平方米，按照年銷售20多萬平方米計算，消化庫存需要四五年時間?！?/p>

　　贛州市房管局市場監(jiān)管科一位負責人向記者表示，2014年的數(shù)據(jù)尚未統(tǒng)計出來，但是外界所傳的贛州住宅庫存1000萬平方米并不屬實，“贛州新建住宅每年銷售在100萬~200萬平方米之間，目前庫存也就是兩三百萬平方米。外界所說的數(shù)字可能是把開發(fā)商已經(jīng)拿到的地統(tǒng)計進來了?！?/p>

　　多家開發(fā)商依賴民間高息融資

　　2014年，不論是一線城市還是三四線城市的房企，均承受著量價齊跌的巨大壓力。

　　中國指數(shù)研究院公布的最新數(shù)據(jù)顯示，2014年12月，全國100個城市(新建)住宅平均價格為10542元/平方米，連續(xù)第8個月下跌，環(huán)比下跌0.44%。

　　“這時，往往中小企業(yè)飽受高庫存和資金壓力升級的雙重困難。”江西省社科院經(jīng)濟研究所所長麻智輝認為，中小企業(yè)往往沒有能力在全國范圍內發(fā)展，更無法與一線城市的大型房企爭食，“持續(xù)低迷的市場使得很多小型開發(fā)商無法獲得充足的現(xiàn)金流，因此民間房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)已經(jīng)不是新鮮事?！?/p>

　　對于曾長發(fā)旗下長發(fā)置業(yè)和銀信置業(yè)相繼破產(chǎn)，并欠下近20億元的債務，一位資深的房地產(chǎn)行業(yè)人士告訴記者，按照長發(fā)置業(yè)和銀信置業(yè)兩個樓盤的規(guī)模，即使一套房子沒賣，也不可能需要用這么多的資金，“這里面大部分負債為民間借貸，并且存在巨額資金去向不明的現(xiàn)象?！?/p>

　　“曾長發(fā)通過民間借貸融資并非個案，幾乎大部分中小房地產(chǎn)需要通過民間融資。”廖家偉告訴記者，本地中小型房地產(chǎn)企業(yè)并不受銀行青睞，因此很難從銀行獲得貸款，“民間借貸的成本明顯高于銀行，中小型房企在開盤后，如果不能夠快速消化，成本還會越來越高?！?/p>

　　當?shù)厝谫Y的成本一般在月息2分至3分之間。記者拿到的長發(fā)置業(yè)兩份借款合同顯示，一份合同涉資550萬元，雙方約定的利息為2分；另一份合同涉資100萬元，利息3分，兩筆款項都是直接轉入了曾長發(fā)的個人賬戶。

　　“從銀行貸款，財務成本只有10%左右，而如果從民間融資，財務成本則要占到25%~30%之間?！壁M州市一家房地產(chǎn)公司總經(jīng)理告訴記者，因此民間融資的房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本要高于從銀行貸款的房企?！安贿^，如果這些房地產(chǎn)開發(fā)銷售順利，還是有一定利潤的，但是一旦出現(xiàn)高庫存，就危險了?！?/p>

　　此前，贛州第一家五星級酒店的開發(fā)商陳康博就在開發(fā)錦江公館樓盤時，民間融資數(shù)十億后崩盤，相繼被債權人告上法院。據(jù)知情人透露，目前陳康博旗下資產(chǎn)和債務業(yè)已被贛州市國資委接手。

　　上猶土地出讓金斷崖式下跌

　　贛州長發(fā)置業(yè)、銀信置業(yè)的相繼破產(chǎn)，或許只是當前中小開發(fā)商的一個縮影。

　　近日，由中國社會科學院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院、城市與競爭力研究中心共同發(fā)布的《住房綠皮書：中國住房發(fā)展報告(2014-2015)》預測，2015年一、二線城市房價或將繼續(xù)下滑，三四線城市房價將穩(wěn)中有降，2016年下半年才能迎來復蘇。限購政策有望全面退出，未來一半以上的開發(fā)商或將轉行、消失。

　　“房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)走低，對于土地財政依賴程度較高的中小城市帶來的打擊較大?！苯魇∩缈圃航?jīng)濟研究所所長麻智輝認為，這些城市必須要尋找到能夠接替房地產(chǎn)業(yè)的新型支柱產(chǎn)業(yè)。

　　據(jù)路透社報道，德銀報告預測，2015年中國財政收入同比增幅可能僅有1%，為1981年以來的最低。該行預計地方政府收入將下降2%，為1994年以來首次下滑。報告稱，占到地方政府收入逾三分之一的土地出讓金收入或將下降20%。

　　事實上，2014年，不少地方的土地出讓金已經(jīng)出現(xiàn)大幅下降的趨勢了。記者在上猶縣國土局了解到，上猶縣最近三年的土地出讓金呈現(xiàn)斷崖式下跌的態(tài)勢。2012年，全縣土地出讓30宗998.85畝，出讓金為14.2億元；2013年土地出讓30宗2712.41畝，成交價6億元。2014年的數(shù)據(jù)尚未出爐，但一位工作人員表示，2014年成交不到1億元。

　　廖家偉告訴記者，據(jù)他所知，2014年上猶縣除了私人建房購買地皮，沒有一家開發(fā)商拿地，大部分土地出讓流拍了。

　　盡管接受記者采訪的開發(fā)商普遍表示不太樂觀，但是上猶縣縣長余業(yè)偉向記者表示，當?shù)胤康禺a(chǎn)市場還是比較健康，只是房地產(chǎn)在當?shù)氐慕?jīng)濟占比有所下降，“隨著我們工業(yè)和三產(chǎn)服務業(yè)增幅的投入，在經(jīng)濟中占比越來越重，同時房地產(chǎn)市場趨于理性，沒有前幾年那么火爆，占比略有下降，這也是一個地方發(fā)展的戰(zhàn)略調整。”