2015年深圳反腐風(fēng)暴在地產(chǎn)圈率先刮起，短短一個(gè)多月內(nèi)，繼佳兆業(yè)危機(jī)爆發(fā)、東都和尚模舊改案件浮出水面之后，深圳規(guī)劃國(guó)土委三個(gè)涉案官員被立案。

　　這源于去年9月至12月廣東省委巡視組在深圳巡查3個(gè)月后的發(fā)現(xiàn)：房地產(chǎn)方面，所查案件中暴露出有領(lǐng)導(dǎo)干部插手土地出讓、工程建設(shè)；土地出讓和建設(shè)規(guī)劃存在權(quán)力尋租空間；開發(fā)商主導(dǎo)城市更新引發(fā)的“并發(fā)癥”比較嚴(yán)重。

　　根據(jù)巡視組給出的嚴(yán)查意見，深圳市委書記王榮隨即做出指示，要求根據(jù)巡視組提供的案件線索，馬上整改見效，認(rèn)真查辦到底。據(jù)粗略統(tǒng)計(jì)，目前深圳被“管理局鎖定”的房源約17000套，由于原因不明，一度引發(fā)了市場(chǎng)的恐慌。

　　但據(jù)《華夏時(shí)報(bào)》記者調(diào)查，截至目前，除了佳兆業(yè)和東都地產(chǎn)是因房企自身問題之外，其余房企房源出現(xiàn)被鎖，則是因正常的業(yè)務(wù)辦理需求，導(dǎo)致的暫時(shí)被鎖。不過這仍無法消除市場(chǎng)擔(dān)憂，業(yè)內(nèi)預(yù)期，巡視組將給深圳反腐帶來一場(chǎng)劇烈地震，房地產(chǎn)圈則首當(dāng)其沖。

　　萬套房源被鎖真相

　　1月14日晚間，民生東都地產(chǎn)位于龍崗的東都花園一區(qū)二期1-3棟預(yù)售房源約239套，以及榮超地產(chǎn)位于福田區(qū)榮超大廈133套房源，在深圳規(guī)土委網(wǎng)上處于被鎖定的消息不脛而走。隔一天，花樣年旗下樓盤“花鄉(xiāng)家園”中有4套房源也被曝出遭鎖定。

　　由于有佳兆業(yè)房源被“管理局鎖定”出事的先兆，市場(chǎng)對(duì)此極其敏感，該消息立刻引發(fā)花樣年股價(jià)大跌16%，債券價(jià)格更跌逾20%。不過，花樣年集團(tuán)人士對(duì)本報(bào)記者表示，被鎖定的4套房早在2010年已售出，產(chǎn)權(quán)已不屬于花樣年。

　　1月15日晚間，深圳規(guī)土委集中向媒體回應(yīng)：榮超大廈房源鎖定，是因業(yè)務(wù)辦理要求，需要暫時(shí)停止銷售?，F(xiàn)榮超大廈全部房源狀態(tài)由“管理局鎖定”已變更為“初始登記”。

　　“規(guī)土委已就鎖定原因做出解釋?！睒s超地產(chǎn)內(nèi)部有關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者，榮超大廈只租不賣，且均是現(xiàn)房，2013年已經(jīng)拿到房產(chǎn)證，所以他們看到報(bào)道時(shí)感到很驚訝，“真是躺著中槍”。

　　而東都花園被鎖定的原因，也與佳兆業(yè)不同，公司銷售人員稱，主要由于此前資金問題拖欠施工方華西企業(yè)費(fèi)用，導(dǎo)致施工方告上法院，在2014年8月就立案查封了整個(gè)項(xiàng)目，現(xiàn)在是項(xiàng)目在逐步解封，公司在正常銷售。

　　深圳市規(guī)土委內(nèi)部人士解釋稱，“鎖定”主要有五種情況，一是因關(guān)聯(lián)業(yè)務(wù)辦理要求，需要暫時(shí)停止銷售；二是預(yù)售合同簽訂，上傳數(shù)據(jù)后未即時(shí)備案，系統(tǒng)也會(huì)自動(dòng)鎖定；三是因涉嫌違法違紀(jì)，正在進(jìn)行調(diào)查處理或其它調(diào)查案件；四是因司法或其它調(diào)查案件的問題；五是法律法規(guī)規(guī)定的其它情況。

　　其中，榮超大廈屬于第一種，而東都花園屬于第四種情況。

　　截至記者發(fā)稿，在深圳規(guī)土委網(wǎng)站上，被“鎖定”的房源有招商地產(chǎn)錦繡觀園項(xiàng)目、中海閱景花園以及香林世紀(jì)華府等政府安居房工程，以及已經(jīng)售完或尾盤階段的觀山大衛(wèi)華庭、中糧鴻云花園、中航天逸花園以及錦鴻花園。數(shù)量總和超過了萬套。

　　“我們鴻云花園的房子早都全賣完了，可能是國(guó)土局系統(tǒng)沒有及時(shí)更新狀態(tài)?！?a href="http://www.zhonghuixigou.com/stock/quote/sz000031/" target="_blank" title="中糧地產(chǎn) 000031">中糧地產(chǎn)內(nèi)部人士解釋說。招商地產(chǎn)有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，錦繡觀園的土地出讓和房源分配都是由政府安排，開發(fā)商只是代建而已，因此房源鎖定跟招商地產(chǎn)沒有任何關(guān)系。

　　1月16日，中海與花樣年雙雙發(fā)布澄清公告。同日下午，深圳市規(guī)土委也發(fā)布公告稱，根據(jù)相關(guān)條例和辦法，對(duì)涉及規(guī)劃、土地違法行為的房地產(chǎn)，主管部門可作出限制其產(chǎn)權(quán)的決定；主管部門在監(jiān)督檢查過程中發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、經(jīng)紀(jì)和估價(jià)機(jī)構(gòu)及其從業(yè)人員有違反法律、法規(guī)及本辦法規(guī)定行為的，可暫停其使用信息系統(tǒng)。

　　此外，深圳市規(guī)土委還表示，在協(xié)助司法機(jī)關(guān)查封、安居型商品房預(yù)售管理以及其它規(guī)劃土地日常業(yè)務(wù)辦理過程中，為保障購房者的合法權(quán)益、規(guī)范市場(chǎng)秩序和開發(fā)企業(yè)銷售行為，主管部門也可臨時(shí)鎖定相關(guān)房源，待事項(xiàng)辦理完畢后再解除鎖定。

　　巡視組要求徹查

　　導(dǎo)致佳兆業(yè)危機(jī)的深層次原因至今不明朗，政府也未對(duì)外解釋鎖定房源的理由，業(yè)內(nèi)流傳較多的一個(gè)版本是涉及蔣尊玉案。

　　“如果只是涉及一個(gè)官員，不至于把全部房源都鎖了，這或許是政府要對(duì)整個(gè)公司清盤，要求公司交代出所有受賄官員，一網(wǎng)打盡?！鄙钲诒就烈患颐駹I(yíng)房企副總經(jīng)理對(duì)記者分析稱。

　　而業(yè)內(nèi)敏感人士從1月11日《深圳特區(qū)報(bào)》的一篇報(bào)道中找到了引發(fā)深圳地產(chǎn)圈地震的蛛絲馬跡：廣東省委第三巡視組進(jìn)行了為期3個(gè)月的巡視調(diào)查后，巡視組1月5日向深圳反饋巡視情況時(shí)，巡視組組長(zhǎng)王傳金提出了三點(diǎn)意見建議：深刻吸取許宗衡、梁道行、蔣尊玉、葉民輝等案件教訓(xùn)，加大警示教育力度，保持反腐高壓態(tài)勢(shì)；嚴(yán)肅查處領(lǐng)導(dǎo)干部搞權(quán)權(quán)交易、權(quán)錢交易、權(quán)色交易等腐敗問題；嚴(yán)肅查處土地出讓、建設(shè)規(guī)劃和工程項(xiàng)目等領(lǐng)域的違紀(jì)違法問題，形成強(qiáng)大震懾。

　　“要怎樣才算強(qiáng)大震懾？按照我們的理解，查一兩個(gè)開發(fā)商，可能都不夠?！鄙钲谝患矣羞^舊改經(jīng)驗(yàn)的民營(yíng)房企中層管理者對(duì)記者稱。

　　在巡視組提出問題后，深圳市委書記王榮立即表態(tài)嚴(yán)查，并對(duì)整改工作提出了具體要求，其中對(duì)巡視組移交的案件線索，要求市紀(jì)委、市委組織部等部門馬上組織力量，認(rèn)真查辦到底；對(duì)能夠立即解決的問題，要立說立行，馬上整改見效。

　　很快，1月13日，深圳法院通過媒體發(fā)布了2012年龍崗回龍埔舊改村委收受900萬元賄賂的二審判決，該社區(qū)有四名村長(zhǎng)均被判處有期徒刑，而這一案件涉及的開發(fā)商是尚模。

　　深圳一位接近規(guī)土委的人士認(rèn)為，在此時(shí)公開案件，也能算入此次巡視之后的整改成果。

　　不久前，還有深圳市規(guī)土委第一直屬管理局法制科科長(zhǎng)柯某等三人涉嫌瀆職犯罪被調(diào)查。三人被指在審批福田英龍商務(wù)大廈時(shí)，將容積率由9 .8調(diào)整為13.04，建筑限高從128米調(diào)整為137米。調(diào)整后項(xiàng)目增加了1.8萬平米建筑面積，為開發(fā)商帶來巨大利潤(rùn)。

　　值得注意的是，這則消息特別點(diǎn)明，案件線索來源于省委巡視組。

　　地產(chǎn)圈危情

　　近幾天，深圳地產(chǎn)圈流傳著一份將被調(diào)查的警告名單，提示有投資合作的，要注意風(fēng)險(xiǎn)控制，上面有18家地產(chǎn)商以及老板名字，全是深圳本土發(fā)家的民營(yíng)房企，且?guī)缀醵际乔逡簧某鄙侨恕?/p>

　　名單讓地產(chǎn)界風(fēng)聲鶴唳，截至1月16日記者發(fā)稿前，這份名單中目前只有佳兆業(yè)被調(diào)查，京基也僅在傳聞階段，而花樣年、榮超并未在這份名單上。

　　上述接近規(guī)土委人士告訴記者，這次整改也會(huì)查國(guó)企，但跟民企不同的是，國(guó)企有政府背景，頂多是查處一些涉案人員，不至于影響整個(gè)企業(yè)的運(yùn)作，但民企一旦出事，因?yàn)闆]有誰來兜底，整個(gè)企業(yè)很快會(huì)陷入業(yè)務(wù)停滯，乃至癱瘓狀態(tài)。

　　據(jù)記者了解，深圳金光華集團(tuán)未售房源在2010年被政府全部鎖定至今未解鎖，2012年還將金光華廣場(chǎng)沒收，包括金光華在坂田的兩個(gè)項(xiàng)目，商鋪一直未能銷售，政府至今也未給過鎖定理由。

　　據(jù)上述接近規(guī)土委人士分析，此次深圳對(duì)房地產(chǎn)查處的重點(diǎn)將指向城市更新項(xiàng)目、更改容積率、拔高建筑高度以及變更規(guī)劃的項(xiàng)目。

　　深圳從2011年開始，土地供應(yīng)就以舊改為主，第一太平戴維斯統(tǒng)計(jì)報(bào)告稱，2012年存量用地占供地總量近75%，2013年及2014年城市更新占供地總量比例超過60%。目前，深圳在建的城市更新項(xiàng)目約100個(gè)。

　　“因?yàn)榕f改不透明，容易出現(xiàn)灰色地帶。如果真要徹查，不僅是一場(chǎng)地震那么簡(jiǎn)單?！鄙鲜雒駹I(yíng)房企中層管理者稱。

　　“深圳的舊改要求開發(fā)商與村民一個(gè)個(gè)談，但開發(fā)商往往需要花錢先買通村委干部，讓村委去做村民的談判工作?！鄙钲诒就烈晃皇煜づf改流程的投資發(fā)展部負(fù)責(zé)人指出，村委愿意與哪家開發(fā)商談，有時(shí)來自于上一級(jí)官員的指令，比如萬科就談不下舊改項(xiàng)目，因?yàn)椴恍匈V，村委通常不會(huì)理睬。

　　一位有過被鎖定房源經(jīng)驗(yàn)的開發(fā)商人士告訴記者，按照他們的經(jīng)驗(yàn)分析，并非每個(gè)項(xiàng)目都有問題，而是公司層面可能發(fā)現(xiàn)了某些線索，但政府要對(duì)公司清盤，所以不管什么情況，先全部鎖定再說。實(shí)際上，深圳佳兆業(yè)的項(xiàng)目有的并非舊改，而是直接收購而來。

　　據(jù)一位知情人士透露，佳兆業(yè)房源被鎖定后，有關(guān)部門已將佳兆業(yè)在國(guó)土局的所有資料全部帶走清查。

　　“在招拍掛之前，房地產(chǎn)開發(fā)有很多不規(guī)范的地方，如果清查，會(huì)不會(huì)把多年前的事翻出來？”上述民營(yíng)房企中層管理者對(duì)記者說，誰也不知道下一個(gè)查到誰。