昨日，北京中原地產(chǎn)根據(jù)北京市住建委網(wǎng)簽統(tǒng)計(jì)發(fā)布數(shù)據(jù)稱(chēng)，剛剛過(guò)去的2014年，北京新建商品住宅網(wǎng)簽約9.90萬(wàn)套，同比下調(diào)16.8%；全年二手房住宅網(wǎng)簽約10.51萬(wàn)套，同比2013年下滑了35.4%。2014年北京新房、二手房成交量均創(chuàng)3年新低，但價(jià)格仍處于高位。值得一提的是，這一年，經(jīng)歷了前期的低迷、中期的以?xún)r(jià)換量，以及四季度新政下的放量成交，樓市回暖趨勢(shì)進(jìn)一步明朗。

　　純商品住宅成交創(chuàng)新低

　　與前兩年相比，2014年北京市場(chǎng)的成交數(shù)據(jù)顯得頗為黯淡。中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)顯示，在北京去年9.9萬(wàn)套新建商品住宅中，扣除保障房后，純商品住宅簽約66078套。這一成交量是2011年之后三年的新低。2012年和2013年，北京純商品住宅成交均超過(guò)8萬(wàn)套。

　　應(yīng)該說(shuō)明的是，2014年全市成交的6.6萬(wàn)套純商品住宅中，包括16109套的自住型商品房。

　　以限價(jià)為主要特征的自住型商品房，一定程度地拉低了北京商品住宅均價(jià)。但即使如此，去年6.6萬(wàn)套純商品住宅均價(jià)，仍然創(chuàng)造了歷史新高。

　　中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)顯示，2014年，北京純商品住宅成交均價(jià)為25286元／平方米，和2013年相比上漲了7.55%。

　　信貸放松刺激成交量回升

　　相對(duì)于此前兩年，2014年北京樓市成交水平走低。特別是在前三季度，除8月商品住宅成交量突破萬(wàn)套外，其余月份成交量都在8000套以下。四季度，商品住宅成交量明顯開(kāi)始上升，連漲3月，從10月的9550套增長(zhǎng)到12月的19317套。

　　對(duì)此，業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，“9·30”信貸政策松綁，對(duì)首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)放松，加上此后的降息，利好政策疊加，刺激了市場(chǎng)需求的釋放，帶來(lái)成交量的攀升。

　　在中國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟陳云峰看來(lái)，政策松綁，降低了購(gòu)房門(mén)檻，釋放了一批改善型需求，也刺激一部分買(mǎi)房人改變預(yù)期，從觀(guān)望轉(zhuǎn)為出手。

　　對(duì)接買(mǎi)房人需求的釋放，開(kāi)發(fā)商的價(jià)格策略也都是平穩(wěn)為主。如通州萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)等項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)調(diào)低預(yù)期價(jià)格，換來(lái)熱銷(xiāo)售罄。

　　中高端樓盤(pán)表現(xiàn)搶眼

　　說(shuō)到樓盤(pán)熱銷(xiāo)，放到2014年全年，中高端樓盤(pán)堪稱(chēng)樓市中的明星。根據(jù)目前有關(guān)統(tǒng)計(jì)，位于朝陽(yáng)區(qū)來(lái)廣營(yíng)板塊的招商臻園以50億元的成交水平，坐穩(wěn)了2014年北京單盤(pán)銷(xiāo)售冠軍，成交均價(jià)約4.6萬(wàn)元/平方米。

　　此外，京投銀泰·琨御府、保利·海德公園、華潤(rùn)萬(wàn)橡府等高端樓盤(pán)也都躋身單盤(pán)銷(xiāo)售前列。這三個(gè)售價(jià)超過(guò)5萬(wàn)元/平方米的高端樓盤(pán)，都是2014年的新入市項(xiàng)目。開(kāi)發(fā)企業(yè)都采取了平價(jià)入市策略。琨御府首期不到7萬(wàn)元/平方米的價(jià)格，只和周邊部分二手房?jī)r(jià)格相當(dāng)。

　　而從企業(yè)來(lái)看，北京萬(wàn)科2014年在京銷(xiāo)售超過(guò)200億元，其中商品房銷(xiāo)售超過(guò)151億元。北京金隅、首開(kāi)、融創(chuàng)等企業(yè)商品房銷(xiāo)售也都超過(guò)百億。

　　市場(chǎng)看點(diǎn)

　　北京二手房成交量連續(xù)4年超新房

　　2014年，北京的二手房的成交走勢(shì)與新房一致，都是在“9·30”新政后才筑底回升。但是統(tǒng)計(jì)顯示，北京二手房住宅網(wǎng)簽約10.51萬(wàn)套，高于新建商品住宅約9.9萬(wàn)套的網(wǎng)簽量，這已經(jīng)是第四年超越新房成交量，存量房時(shí)代已成常態(tài)。

　　二手房成交量前低后高

　　根據(jù)北京住建委和中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2014年北京二手房住宅網(wǎng)簽套數(shù)為約10.51萬(wàn)套，是自2008年下半年全面網(wǎng)簽以來(lái)最低的一年，同比2013年下滑了35.4%。

　　從單月成績(jī)來(lái)看，12月北京二手房成交達(dá)到14671套，創(chuàng)歷史最高，而四季度是全年成交量最高的一個(gè)季度，11月成交量達(dá)到11317套，10月份也達(dá)到了8945套。

　　北京中原首席分析師張大偉表示，2014年北京二手房成交量明顯降溫，呈現(xiàn)出前低后高的特點(diǎn)。2014年上半年，房?jī)r(jià)下調(diào)的速度非常快，不少二手房房源均價(jià)相比2014年年初最高點(diǎn)，跌幅已超過(guò)近15%，部分房源甚至超過(guò)20%。而在“9·30”新政、降息的刺激下，之前部分觀(guān)望的購(gòu)房者從10月份起開(kāi)始入市。

　　價(jià)格漲幅創(chuàng)6年來(lái)新低

　　成交量的下滑，也影響了價(jià)格的變動(dòng)。

　　根據(jù)偉業(yè)我愛(ài)我家的統(tǒng)計(jì)，2014年二手房成交均價(jià)為29963元/平方米，同比去年增長(zhǎng)了4%，但年度漲幅為近六年來(lái)新低。

　　對(duì)此，偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)副總裁胡景暉表示，從2014年市場(chǎng)均價(jià)和總量情況看，“量跌價(jià)漲”的特征已經(jīng)十分明顯，也反映出二手住宅市場(chǎng)低端需求的“擠出”效應(yīng)。受房?jī)r(jià)門(mén)檻高企、信貸支持力度不足等因素的影響，樓市低端購(gòu)買(mǎi)力人群客觀(guān)上存在被擠出市場(chǎng)成交的現(xiàn)象。市場(chǎng)上成交主體基本上是以具備一定購(gòu)買(mǎi)能力的人群為主。同時(shí)，在“9·30”新政之后，在北京二手房市場(chǎng)第四季度的顯著反彈中，改善型需求釋放，這在統(tǒng)計(jì)結(jié)構(gòu)上也拉高了全年的實(shí)際成交價(jià)格。

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　　綠地超越萬(wàn)科成新晉“一哥”？

　　綠地超越萬(wàn)科了嗎？2014年，這個(gè)話(huà)題被炒了一年。2015年第一天，確切答案似乎仍然未出現(xiàn)。

　　根據(jù)克而瑞信息集團(tuán)聯(lián)合中國(guó)房地產(chǎn)測(cè)評(píng)中心發(fā)布的《2014年中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售排行榜TOP100》，萬(wàn)科以2120億元的銷(xiāo)售額繼續(xù)蟬聯(lián)榜首，領(lǐng)先于綠地的2080億元。

　　不過(guò)另兩家的榜單上，則是綠地高居第一。億翰中國(guó)發(fā)布的《2014年中國(guó)典型房企銷(xiāo)售業(yè)績(jī)榜單TOP50》顯示，排名第一的綠地銷(xiāo)售額達(dá)到2410億元，萬(wàn)科以2200億元排名次席。中國(guó)指數(shù)研究院的《2014年中國(guó)房地產(chǎn)銷(xiāo)售額百億企業(yè)榜》也將綠地排名第一，業(yè)績(jī)?yōu)?403億元，萬(wàn)科以2180億元排名次席。

　　昨天，綠地發(fā)布的銷(xiāo)售金額為2408億元，國(guó)內(nèi)貢獻(xiàn)2255億元，海外貢獻(xiàn)153億元。由于目前萬(wàn)科尚未發(fā)布有關(guān)數(shù)據(jù)，按照萬(wàn)科2200億元銷(xiāo)售水平估算，綠地應(yīng)該在2014年實(shí)現(xiàn)對(duì)萬(wàn)科的超越。

　　克而瑞執(zhí)行總裁丁祖昱昨天表示，克而瑞統(tǒng)計(jì)數(shù)字不包括海外銷(xiāo)售等，加上海外銷(xiāo)售，綠地將超越萬(wàn)科。億翰中國(guó)也認(rèn)為，海外業(yè)務(wù)是綠地沖破兩千億的不二利器。

　　此外，排在萬(wàn)科和綠地之后，去年銷(xiāo)售過(guò)千億的房企還有萬(wàn)達(dá)、恒大、保利、碧桂園和中海。