進(jìn)入樓市傳統(tǒng)“金九”旺季，眾多開(kāi)發(fā)商紛紛加大推盤(pán)力度，為全年銷(xiāo)售目標(biāo)沖刺。不過(guò)目前“金九”銷(xiāo)售情況卻有些失色，令9月銷(xiāo)售平添壓力。業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)，“金九”樓市銷(xiāo)售仍難樂(lè)觀(guān)，“銀十”或?qū)⒚媾R供應(yīng)下滑的考驗(yàn)。繼8月房?jī)r(jià)環(huán)比下降后，9月70個(gè)大中城市的房?jī)r(jià)同比增幅已面臨由升轉(zhuǎn)降的壓力，房?jī)r(jià)走勢(shì)或?qū)⒂瓉?lái)拐點(diǎn)。

　　8月房?jī)r(jià)連續(xù)下調(diào)

　　統(tǒng)計(jì)局最新發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，8月份70個(gè)大中城市中，有68個(gè)城市的新建住宅價(jià)格出現(xiàn)環(huán)比下降，僅廈門(mén)出現(xiàn)環(huán)比上漲，溫州環(huán)比持平。業(yè)內(nèi)人士表示，房?jī)r(jià)已經(jīng)連續(xù)下調(diào)四個(gè)月，至少到2015年一季度才可能出現(xiàn)明顯企穩(wěn)。

　　根據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，8月70個(gè)大中城市新建住宅平均跌幅達(dá)到0.93%，二手房住宅平均跌幅達(dá)到0.8%。環(huán)比持續(xù)4個(gè)月下調(diào)，同比拐點(diǎn)也接近出現(xiàn)。目前新建住宅平均價(jià)格指數(shù)同比僅上漲0.54%，二手房住宅價(jià)格平均同比上漲0.11%。

　　可以看到，共有47個(gè)城市的新建商品住宅價(jià)格環(huán)比跌幅超過(guò)1%，其中杭州環(huán)比跌幅高達(dá)2.1%，創(chuàng)下歷史紀(jì)錄。一線(xiàn)城市跌幅也全面加速，北京環(huán)比下跌1.2%，上海廣州環(huán)比下跌1.3%，深圳環(huán)比下跌1.1%。在二手房方面，70個(gè)大中城市中，有67個(gè)城市出現(xiàn)環(huán)比下降，而同比下降的城市數(shù)量也達(dá)到32個(gè)。

　　市場(chǎng)人士認(rèn)為，由于此前爆發(fā)式的價(jià)格上漲已經(jīng)透支需求，再加上部分城市過(guò)度的房地產(chǎn)投資，以及資金面緊張等因素疊加，使得房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷深度調(diào)整。9月70個(gè)大中城市新建住宅平均增幅或?qū)⒊霈F(xiàn)同比負(fù)增長(zhǎng)。

　　去庫(kù)存已經(jīng)成為當(dāng)前房企面臨的最大挑戰(zhàn)。統(tǒng)計(jì)顯示，8月商品房待售面積達(dá)到56160萬(wàn)平方米，這一數(shù)據(jù)自2012年4月以來(lái)已經(jīng)連續(xù)29個(gè)月保持上漲。與2012年3月30122萬(wàn)平方米的低點(diǎn)相比，目前全國(guó)商品房待售面積增幅達(dá)到86.4%。

　　“2014年樓市變化的速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了市場(chǎng)之前的預(yù)期。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，在整體告別絕對(duì)短缺后，樓市已經(jīng)進(jìn)入白銀時(shí)代。本輪市場(chǎng)的調(diào)整周期將起碼延續(xù)到2015年年初。一二線(xiàn)城市在價(jià)格調(diào)整后，需求會(huì)繼續(xù)入市，但三四線(xiàn)城市調(diào)整期可能更長(zhǎng)。

　　9月銷(xiāo)售成色不足

　　上海易居房地產(chǎn)研究院數(shù)據(jù)顯示，9月1日-15日監(jiān)測(cè)的20個(gè)典型城市新建商品住宅成交面積約431萬(wàn)平方米，環(huán)比下跌約6%?！敖鹁拧鄙习雸?chǎng)成色較淡，或拖累9月整個(gè)行情。

　　統(tǒng)計(jì)顯示，20個(gè)城市中，有11個(gè)城市出現(xiàn)了成交環(huán)比下跌，占比約六成。一二三線(xiàn)城市的新建商品住宅成交面積環(huán)比增幅分別為-18%、-6%和18%。其中，一線(xiàn)城市8月份市場(chǎng)成交相對(duì)較好，但9月份市場(chǎng)動(dòng)力不足。二線(xiàn)城市的行情與一線(xiàn)城市類(lèi)似，雖然救市力度加大，但成交量反彈面臨阻力。相比之下，三線(xiàn)城市在8月份同期行情并不好，但在9月上半場(chǎng)出現(xiàn)了較明顯的反彈。

　　具體來(lái)看，東莞成交量環(huán)比增幅最大，達(dá)到58.7%。九江、貴陽(yáng)、揚(yáng)州等城市的成交量環(huán)比增幅也都在30%以上。北京、上海的成交量則分別環(huán)比下降了37.7%和10.7%。

　　“即使在目前的救市環(huán)境下，成交量的恢復(fù)依然是磕磕碰碰。”上海易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，未來(lái)一些地方政府或許會(huì)加大商業(yè)銀行信貸投放力度和規(guī)模。但在一線(xiàn)城市的樓市政策沒(méi)有松綁的情況下，開(kāi)發(fā)商降價(jià)促銷(xiāo)力度會(huì)加大。

　　在市場(chǎng)下行、銷(xiāo)售承壓的情況下，房企土地儲(chǔ)備也明顯謹(jǐn)慎起來(lái)。中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部數(shù)據(jù)顯示，20大標(biāo)桿房企購(gòu)置土地單月額度連續(xù)多月銳減，4-8月連續(xù)5個(gè)月不足200億元，最近3個(gè)月更是在百億元徘徊。9月1日-16日，20大房企拿地合計(jì)金額僅18.34億元。前九月，20大標(biāo)桿房企合計(jì)拿地金額為1873億元，同比減少了49%。

　　“標(biāo)桿房企不拿地，主要是因?yàn)槿?kù)存。但不拿地的舉動(dòng)對(duì)土地市場(chǎng)的影響越來(lái)越大，地方政府的財(cái)政壓力也逐漸增加?！睆埓髠ケ硎?，部分城市的土地價(jià)格已經(jīng)開(kāi)始出現(xiàn)下調(diào)跡象，預(yù)計(jì)一二線(xiàn)城市的土地價(jià)格后續(xù)有望出現(xiàn)調(diào)整。

　　入市項(xiàng)目數(shù)量降至冰點(diǎn)

　　經(jīng)歷了前期大幅供應(yīng)后，樓市10月的開(kāi)盤(pán)數(shù)量正初露疲態(tài)。從北京市目前披露的10月開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目看，僅有22個(gè)項(xiàng)目計(jì)劃入市銷(xiāo)售。業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)，由于銷(xiāo)售壓力，開(kāi)發(fā)商在年底的價(jià)格戰(zhàn)或更加激烈。

　　根據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，10月北京商品住宅市場(chǎng)預(yù)計(jì)僅有22個(gè)入市入市銷(xiāo)售，其中包括12個(gè)純新盤(pán)以及10個(gè)老項(xiàng)目后期。在9月階段性沖高之后，10月樓市項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)入市意愿降至年內(nèi)冰點(diǎn)。

　　據(jù)了解，10月預(yù)計(jì)入市的項(xiàng)目中，有多個(gè)位于海淀區(qū)以及朝陽(yáng)區(qū)的中高端項(xiàng)目，包括泛海國(guó)際、華潤(rùn)萬(wàn)橡府以及紫玉公館等，其中華潤(rùn)萬(wàn)橡府預(yù)計(jì)售價(jià)高達(dá)65000元/平方米。此外還包括通泰國(guó)際公館、住總?cè)f科金域華府、首開(kāi)國(guó)風(fēng)美唐朗觀(guān)等剛需盤(pán)，以及部分商住類(lèi)產(chǎn)品。

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，北京調(diào)控新思路中除了“高端市場(chǎng)有調(diào)控之外”，“中端需求有支持”則重申將繼續(xù)向符合購(gòu)房資格家庭，特別是無(wú)房家庭提供自住房。自住型商品房入市使得部分客源重合的郊區(qū)剛需盤(pán)不得不通過(guò)降價(jià)爭(zhēng)搶客源，這使得剛需類(lèi)商品住宅項(xiàng)目面臨巨大壓力。

　　亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫表示，在經(jīng)歷了將近四年的長(zhǎng)期限購(gòu)之后，今年以來(lái)全國(guó)各地紛紛傳來(lái)限購(gòu)放開(kāi)的聲音，目前依然堅(jiān)持限購(gòu)的僅剩7個(gè)城市。當(dāng)前北京市場(chǎng)預(yù)期也開(kāi)始發(fā)生轉(zhuǎn)變，需求無(wú)法突破，供應(yīng)方的壓力不斷加大，開(kāi)發(fā)商需要制定相應(yīng)價(jià)格策略加以應(yīng)對(duì)，原本預(yù)計(jì)下半年入市的部分項(xiàng)目將不得不推遲入市，10月份將會(huì)出現(xiàn)短期供應(yīng)斷檔。