4小時(shí)內(nèi)，上海單價(jià)地王兩度易主。

　　受房地產(chǎn)市場成交量觸底反彈的刺激，12月最后一周，上海土地市場上演了2014年“最后的瘋狂”。

　　然而，在土地成交溢價(jià)不斷走高，樓市情緒再度走向樂觀的背景下，不少穩(wěn)健型房企仍按照既定的戰(zhàn)略和節(jié)奏在土地市場進(jìn)行有序“備貨”，旭輝控股集團(tuán)有限公司(00884.HK，以下稱“旭輝控股”)就是其中之一。

　　12月25日，旭輝控股以總價(jià)6.29億元競得上海松江區(qū)車墩鎮(zhèn)車亭公路2號(hào)-2地塊(以下稱“車墩地塊”)，溢價(jià)率僅為0.32%。面對年末火熱的土地交易市場，旭輝控股始終保持著“積極參拍，理性出價(jià)”的商業(yè)策略。

　　通過梳理發(fā)現(xiàn)，截至目前，旭輝控股今年新增儲(chǔ)備11幅土地。除今年首次戰(zhàn)略進(jìn)駐的南京外，其余地塊均為旭輝已進(jìn)入并深耕多年的一二線城市。2014年，旭輝控股進(jìn)一步夯實(shí)了其全國化布局，目前在16個(gè)城市擁有80個(gè)項(xiàng)目。

　　“我們要保持土地儲(chǔ)備的適度，到年底，我們的土地儲(chǔ)備量要能覆蓋住今年銷售量的4倍到5倍?！?旭輝集團(tuán)董事長林中日前接受媒體采訪時(shí)表示。

　　“穩(wěn)中求快”是旭輝控股近幾年最為業(yè)界稱道的一點(diǎn)。在實(shí)現(xiàn)銷售規(guī)?？焖僭鲩L的同時(shí)，旭輝始終非常注重公司內(nèi)部財(cái)務(wù)的平衡與把控。

　　用林中的話來說就是，旭輝拿地一向秉持“不拿高價(jià)地，不拿地王”的策略?！傲咳霝槌?、量力而行”，是旭輝內(nèi)部反復(fù)強(qiáng)調(diào)的拿地原則。

　　據(jù)悉，旭輝控股每一次參與競拍地塊，首先會(huì)進(jìn)行內(nèi)部壓力測試，考慮的第一個(gè)問題就是資金。當(dāng)面對大金額優(yōu)質(zhì)地塊時(shí)，旭輝往往采取與其他開發(fā)商聯(lián)合開發(fā)的形式，以分散資金壓力。譬如，今年9月，旭輝以41.75億元競得的上海浦東洋涇地塊便將通過引入合作方的模式對資金壓力進(jìn)行分流。

　　“我們20億以上的土地大多都會(huì)尋求合作伙伴來共同運(yùn)營”，旭輝控股有關(guān)高層表示?！?0億是一個(gè)很重要的拿地分界線?！?/p>

　　旭輝控股在土地成本上的嚴(yán)格控制，使得其項(xiàng)目銷售具有較大的利潤空間。今年上半年，旭輝實(shí)現(xiàn)核心凈利潤6.46億元，同比增長12%，核心凈利潤率同比提升0.9個(gè)百分點(diǎn)至12.9%。在多數(shù)國內(nèi)開發(fā)商的利潤率整體承壓之際，旭輝控股仍維持著優(yōu)良的盈利能力。

　　最新數(shù)據(jù)顯示，今年1至11月，旭輝控股共計(jì)實(shí)現(xiàn)合同銷售金額約190.3億元，同比增長33.5%，已完成全年合同銷售目標(biāo)(人民幣220億元)約87%。在近七成房企無法完成年度銷售目標(biāo)的背景下，旭輝控股仍按照其發(fā)展節(jié)奏實(shí)現(xiàn)了銷售的快速增長。

　　“跑贏大盤”的銷售表現(xiàn)，使得旭輝控股手握“重金”，現(xiàn)金流順暢。今年上半年，旭輝現(xiàn)金回款率高達(dá)80%，旭輝賬面現(xiàn)金逾60億元。標(biāo)普日前發(fā)布報(bào)告稱，旭輝在2015年所持有的現(xiàn)金，將是其所需用現(xiàn)金總數(shù)的1.2倍，即便旭輝的EBITDA(稅息折舊及攤銷前利潤)下降30%，現(xiàn)金流也仍將保持“正數(shù)”。

　　充足的現(xiàn)金流反過來為旭輝控股土地儲(chǔ)備及規(guī)模擴(kuò)張?zhí)峁┝吮匾臈l件?！肮厩?1個(gè)月的銷售額是190億元，用于拿地的資金，只占到公司銷售額一半不到。從資金占比來看，我們已將拿地的風(fēng)險(xiǎn)控制在最小程度?！毙褫x有關(guān)人士在接受記者采訪時(shí)表示。

　　穆迪副總裁梁鎮(zhèn)邦曾指出，旭輝控股銷售回籠資金足以支撐其土地?cái)U(kuò)張速度。加之從資本市場所獲得的較低成本的融資，旭輝未來規(guī)模增長所需資金充足。

　　上市兩年來，旭輝控股已經(jīng)構(gòu)建了完整的多元化的融資體系。其中，境外融資占40%，境內(nèi)融資占60%。資金成本相較于國內(nèi)絕大多數(shù)房企具有明顯的優(yōu)勢。比如，旭輝于11月初為旗下上海恒基旭輝中心項(xiàng)目與境內(nèi)外銀團(tuán)簽訂的貸款協(xié)議，其貸款年利率已降至香港銀行同行業(yè)拆借利率(HIBOR)+4%。

　　在嚴(yán)控的土地成本、順暢的銷售回款及低成本的融資三方作用下，旭輝動(dòng)態(tài)負(fù)債率始終維持在70%左右的合理水平內(nèi)，并成逐年下降之勢。

　　林中表示，旭輝控股現(xiàn)階段，年復(fù)合增長率為40%-50%，主要依靠經(jīng)營的效率、資產(chǎn)的效率來提高，要保證財(cái)務(wù)穩(wěn)健，凈負(fù)債率必須維持在70%左右的波動(dòng)。接下來，希望能將旭輝的凈負(fù)債率降到50%，每年從銷售額中拿出30%的錢買土地，并做到15%的利潤率。

　　“旭輝一直以來都追求穩(wěn)健、安全、有質(zhì)量的增長，未來會(huì)在負(fù)債、盈利、質(zhì)量平衡等方面做到同規(guī)模企業(yè)中的最好?！绷种斜硎?。