9•30房貸新政猶如一道分水嶺，將樓市的陰晴兩季分隔開來，在央行放松信貸政策、公積金貸款新政等多重利好刺激下，全國樓市一改持續(xù)多月的低迷局面，成交量回升。其中作為樓市風(fēng)向標(biāo)的一線城市尤為明顯。據(jù)不完全統(tǒng)計顯示，2014年11月份北京將有33盤扎堆入市，如此多的開盤項目，在創(chuàng)造下半年月度新高的同時，也預(yù)示著北京樓市的這個冬天或許不太冷。

　　 “銀十”帶動年底翹尾行情

　　10月以來，北京樓市共有20個項目入市，僅10月13日-10月26日，就連續(xù)兩周共推出了17個項目，在扣除自住房項目后，這兩周北京純商品住宅實(shí)際新增供應(yīng)1517套，掀起近期市場供應(yīng)的一波小高潮。

　　在10月已經(jīng)入市的20個項目中，中高端改善型樓盤達(dá)到13個，占比65%。據(jù)一位市場人士透露，近期央行松綁信貸等多重利好，對于改善型人群有更大的推動力，預(yù)計后期將會有更多改善型樓盤項目入市。

　　從目前的情況來看，11月或?qū)⒀永m(xù)10月期間的推盤“盛況”。據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計，11月份北京將有33個樓盤入市，其中包括滟瀾新宸•長橋墅、金隅78墅、首開•熙悅尚郡、北京密碼等17個為純新盤。而記者也注意到，在33個預(yù)計入市的樓盤中，改善型三居、四居以及別墅項目總共17個，超過計劃入市樓盤總量的半數(shù)。而這一比例區(qū)間在以往只占開盤項目的20%-30%左右。

　　不過，別墅項目仍然只占少數(shù)。其中最值得關(guān)注的是龍湖在北京的第十個別墅作品滟瀾新宸•長橋墅。即將于11月中旬亮相的該項目，是北京四季度的首個別墅新品。據(jù)悉，該項目位于北五環(huán)昌平沙河板塊，主力產(chǎn)品為使用面積350-410平米的聯(lián)排別墅，共有約120套。相對于龍湖•滟瀾山，滟瀾新宸•長橋墅在地塊配套、建筑風(fēng)格以及景觀園林等產(chǎn)品上進(jìn)行了全面升級，是今年北京龍湖在低密度的聯(lián)排別墅產(chǎn)品上的代表作。

　　改善性需求托市

　　11月份，北京市場上的改善盤更是占據(jù)了半壁江山。業(yè)內(nèi)人士分析稱，這主要還是由于9•30央行松綁信貸的刺激效果已經(jīng)顯現(xiàn)，不少開發(fā)商開始借力改善性項目加緊沖刺。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉則認(rèn)為，在經(jīng)歷了限購持續(xù)三年導(dǎo)致的剛需透支后，此次央行新政的主要受益對象是改善型需求人群，這也將成為下一階段市場的重要支撐力，而信心的復(fù)蘇對促進(jìn)改善人群入市有顯著的推動力。

　　北京龍湖營銷總監(jiān)王勐則表示：“龍湖在別墅市場推行的是精品路線。從需求來看，高凈值人群的改善性需求有強(qiáng)大的市場，只要別墅產(chǎn)品的差異化和稀缺性足夠強(qiáng)，肯定能被市場認(rèn)可。”

　　隨著日前滟瀾新宸•長橋墅正式亮相，北京龍湖“十墅”全線綻放?！案纳菩孕枨笃鋵?shí)也有著不少的差加緊。北京龍湖的別墅產(chǎn)品，上至千萬量級的高端改善類產(chǎn)品，下至百萬左右的度假型產(chǎn)品，實(shí)現(xiàn)了為不同購買力的改善性人群提供全面的別墅生活方案，滿足不同購房人對別墅產(chǎn)品的需求?！巴踣卤硎?。

　　而對于即將開盤的滟瀾新宸•長橋墅，亞豪機(jī)構(gòu)市場總監(jiān)郭毅表示：“北京六環(huán)以內(nèi)的城市別墅為數(shù)不多，像滟瀾新宸•長橋墅這樣的項目，其產(chǎn)品呈現(xiàn)出的空間感受是其他城市別墅難以比擬的，在整個京西北區(qū)域絕無僅有?！?/p>

　　別墅產(chǎn)品細(xì)分加速

　　“目前北京別墅的產(chǎn)品有很多，未來別墅市場的競爭將進(jìn)入更細(xì)分的市場?！?北京市房協(xié)秘書長陳志認(rèn)為，政府?dāng)?shù)次強(qiáng)調(diào)的“禁墅令”讓純別墅用地供應(yīng)基本淡出市場，而低密度的聯(lián)排和疊拼別墅市場空間會進(jìn)一步增加。

　　從市場反映來看，低總價、高品質(zhì)的別墅項目已經(jīng)成為市場爭搶的主流產(chǎn)品。據(jù)克而瑞2014年三季度房地產(chǎn)市場總結(jié)報告顯示，在十大重點(diǎn)城市中，聯(lián)排別墅是別墅市場成交最為活躍的產(chǎn)品，其在三季度的成交面積占別墅整體成交面積的65.2%。

　　未來，聯(lián)排別墅成交面積占別墅市場整體成交面積的比例呈趨勢性上升走勢。在獨(dú)棟別墅的供應(yīng)基本淡出市場的情況下，操作空間較大的聯(lián)排和疊加別墅成為供應(yīng)主力。從市場需求來看，越來越多的改善型客群開始選擇別墅類產(chǎn)品，來滿足其對于空間與自然的多重置業(yè)需求。

　　滟瀾新宸•長橋墅正是屬于此類項目，其除了產(chǎn)品自身的優(yōu)質(zhì)以外，項目周邊優(yōu)越的自然環(huán)境、醇熟的別墅區(qū)生活氛圍等方面在沙河板塊內(nèi)相對罕有。據(jù)悉，項目所在沙河版塊可供居住開發(fā)的住宅用地少之又少，除去北科建的一塊用地，周圍并沒有其他規(guī)劃用地，滟瀾新宸•長橋墅是該區(qū)域目前唯一在售的別墅項目。

　　“龍湖傾力打造、區(qū)域稀缺價值、滟瀾系產(chǎn)品升級，這些因素使得滟瀾新宸•長橋墅有望成為北京西北部的別墅標(biāo)桿。”多位業(yè)內(nèi)人士表示，滟瀾新宸•長橋墅的入市將成為2014年年末北京樓市的一大亮點(diǎn)。