“除一線城市以外的限購(gòu)全面放開(kāi)之后，加之央行信貸政策利好，政策疊加效應(yīng)將不斷增強(qiáng)，四季度房地產(chǎn)成交量有望企穩(wěn)回升。”一位上市房地產(chǎn)公司負(fù)責(zé)人表示，公司對(duì)未來(lái)四季度業(yè)績(jī)企穩(wěn)回升充滿信心。但正是三季度的糟糕表現(xiàn)讓眾多上市房企押寶四季度。Wind數(shù)據(jù)顯示，135家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中目前已有59家公司發(fā)布三季報(bào)及業(yè)績(jī)預(yù)告，其中六成公司業(yè)績(jī)下滑。

　　六成房企業(yè)績(jī)“不理想”

　　據(jù)Wind數(shù)據(jù)顯示，按申銀萬(wàn)國(guó)行業(yè)分類，截至10月20日晚間，135家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中已有59家公司發(fā)布三季報(bào)及業(yè)績(jī)預(yù)告，其中23家公司業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)，占比38.98%。而這59家公司中有36家公司業(yè)績(jī)下滑，占比為61.02%，其中榮豐控股前三季度凈利潤(rùn)驟降1398.33%，業(yè)績(jī)下滑幅度最大。

　　其中，今年1-9月，招商地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入總額237.53億元，較上年同期增長(zhǎng)1.2%；實(shí)現(xiàn)歸屬于上市公司股東凈利潤(rùn)22.41億元，較上年同期下降37.85%。

　　對(duì)于多數(shù)房企業(yè)績(jī)不佳的表現(xiàn)，有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，年初以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)下行，不少房企迫于資金壓力，采取“以價(jià)換量”的銷售策略，侵蝕了凈利潤(rùn)。

　　而平安證券發(fā)布研報(bào)則稱，房地產(chǎn)行業(yè)三季報(bào)業(yè)績(jī)整體平淡，費(fèi)用率攀升吞噬凈利潤(rùn)。即便如深深房A、國(guó)興地產(chǎn)等部分業(yè)績(jī)高增長(zhǎng)房企也是主要因?yàn)榛鶖?shù)效應(yīng)。隨著下半年樓市進(jìn)入觀望的深水區(qū)，開(kāi)發(fā)商營(yíng)銷壓力漸增，三季度開(kāi)發(fā)商費(fèi)用率仍將處于高位。財(cái)務(wù)成本上升明顯，預(yù)計(jì)前三季度房地產(chǎn)板塊凈利潤(rùn)仍將下滑。

　　中小房企“壓力山大”

　　有專家指出，從目前公布三季報(bào)業(yè)績(jī)預(yù)告的上市房企來(lái)看，中小房企占比較大，萬(wàn)科、保利等千億元級(jí)房企尚未公布三季報(bào)業(yè)績(jī)預(yù)告。因此，從目前數(shù)據(jù)來(lái)看，多數(shù)反映了中小房企前三季度業(yè)績(jī)變動(dòng)水平。

　　“多數(shù)虧損房企都是由于項(xiàng)目銷售不佳造成。”某業(yè)內(nèi)人士向北京商報(bào)記者直言，今年以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整力度逐漸加大，中小房企受制于現(xiàn)金周轉(zhuǎn)和布局過(guò)于集中等多種因素而遭到重創(chuàng)。不過(guò)，進(jìn)入四季度以后，取消限購(gòu)和松綁限貸等利好政策或?qū)⑵鸬揭欢ㄌ嵘山涣康淖饔?，但鑒于樓市庫(kù)存壓力過(guò)大，中小房企銷售壓力和資金壓力依舊難以緩解。

　　漲價(jià)是假走量是真

　　“事實(shí)上，房企業(yè)績(jī)的表現(xiàn)從全國(guó)統(tǒng)計(jì)數(shù)字上也有直接體現(xiàn)?！毕嚓P(guān)人士分析，根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新數(shù)據(jù)顯示，前三季度，全國(guó)商品房銷售面積7.71億平方米，同比下降8.6%，降幅較1-8月繼續(xù)擴(kuò)大0.3個(gè)百分點(diǎn)；商品房銷售額4.92萬(wàn)億元，同比下降10.8%，降幅與1-8月持平。

　　住建部政策研究中心主任秦虹表示，截至2014年一季度末，我國(guó)商品住宅待售面積為3億多平方米，而2013年創(chuàng)歷史新高的銷售面積是13億平方米，按照全國(guó)平均水平計(jì)算，要消化這些庫(kù)存需要兩年。具體而言，按目前供給和銷售速度計(jì)算，本輪消化庫(kù)存的時(shí)間，不同城市的差異較大，有的不到兩年，有的“是兩年的幾倍”。

　　“雖然很多項(xiàng)目傳出了漲價(jià)聲音，但實(shí)際上根本不敢漲價(jià)。”某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商坦言，多數(shù)樓盤以漲價(jià)為噱頭施壓客戶，但面對(duì)年度銷售目標(biāo)，內(nèi)心卻沒(méi)有太多底氣。

　　截至9月底，大部分地產(chǎn)企業(yè)的銷售業(yè)績(jī)都與全年目標(biāo)距離較大，房企前20強(qiáng)中僅4家前9個(gè)月銷售業(yè)績(jī)達(dá)到全年目標(biāo)的70%以上，其他企業(yè)該比例普遍在60%上下。與此同時(shí)，開(kāi)發(fā)貸也未見(jiàn)明顯松動(dòng)，盡管限貸政策出現(xiàn)松綁，但要完成全年目標(biāo)，多數(shù)房企四季度面臨的去庫(kù)存壓力仍然非常大，但仍不排除部分房企后續(xù)將采用“以價(jià)換量”的策略。

　　秦虹提醒房地產(chǎn)企業(yè)：“實(shí)事求是的價(jià)格策略才是正確的，而不是寄托于相反的市場(chǎng)操縱?！?