年初至今，上市房企業(yè)績(jī)逐級(jí)下滑，一季報(bào)及中報(bào)時(shí)凈利潤(rùn)均出現(xiàn)同比負(fù)增長(zhǎng)。從目前披露的三季報(bào)及預(yù)告來(lái)看，房企前三季度的盈利水平仍不容樂(lè)觀，很可能繼續(xù)出現(xiàn)同比下降。不過(guò)隨著近期央行房地產(chǎn)信貸政策的松動(dòng)，樓市預(yù)期正在發(fā)生悄然變化，市場(chǎng)成交量出現(xiàn)回升跡象，房地產(chǎn)四季度預(yù)期正在回暖。

　　三季報(bào)業(yè)績(jī)或下滑

　　下半年樓市逐步進(jìn)入觀望深水區(qū)，開(kāi)發(fā)商的營(yíng)銷壓力漸增，費(fèi)用支出處于高位。再加上房企毛利率短期內(nèi)難有明顯改善，使得房企前三季度凈利潤(rùn)或延續(xù)同比下滑的態(tài)勢(shì)。

　　今年以來(lái)，上市房企的整體業(yè)績(jī)?cè)龇尸F(xiàn)逐級(jí)下滑態(tài)勢(shì)。一季度A股房企歸屬于母公司股東的凈利潤(rùn)同比下降6.38%，中報(bào)時(shí)同比下降幅度擴(kuò)大至8.9%。統(tǒng)計(jì)顯示，目前共有51家A股房企披露了三季度業(yè)績(jī)預(yù)告，預(yù)減及預(yù)虧的公司家數(shù)共有29家，占比近六成。如果按照各家公司凈利潤(rùn)預(yù)計(jì)變動(dòng)的中值計(jì)算，剔除不可比因素后，44家房企前三季度凈利潤(rùn)同比下降超三成，業(yè)績(jī)表現(xiàn)并不樂(lè)觀。

　　從三季報(bào)披露安排看，“萬(wàn)保招金”四大龍頭房企大多集中在10月末披露。目前僅有天健集團(tuán)、渝開(kāi)發(fā)、大名城等五家房企披露了三季報(bào)。渝開(kāi)發(fā)、運(yùn)盛實(shí)業(yè)前三季度凈利潤(rùn)分別同比增長(zhǎng)102.85%和147.57%，其余幾家公司則出現(xiàn)不同程度的同比下滑。

　　結(jié)算項(xiàng)目較少或尚未到結(jié)算期是不少房企業(yè)績(jī)下滑的主要原因。天健集團(tuán)三季報(bào)顯示，三季度公司實(shí)現(xiàn)結(jié)算面積1.63萬(wàn)平方米，同比下降40.52%。

　　通常情況下，三季度及四季度是房企結(jié)算高峰期。自2003年以來(lái)，A股房企在三季報(bào)的業(yè)績(jī)一直保持同比增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)。2013年三季報(bào)時(shí)A股房企業(yè)績(jī)同比增幅為26.7%。不過(guò)從當(dāng)前趨勢(shì)看，2014年上市房企三季報(bào)整體業(yè)績(jī)很可能延續(xù)年初至今同比下滑的態(tài)勢(shì)，這將成為2003年以來(lái)首次出現(xiàn)三季報(bào)凈利潤(rùn)同比負(fù)增長(zhǎng)，創(chuàng)下十二年來(lái)的增速新低。

　　總體來(lái)看，主流房企凈利潤(rùn)有望在三季報(bào)保持15%-20%的增速，已經(jīng)披露三季報(bào)預(yù)告的榮盛發(fā)展、中天城投、首開(kāi)股份等房企均保持業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)。相比之下，業(yè)務(wù)主要在三四線城市的中小房企則面臨庫(kù)存積壓的壓力，應(yīng)提防房?jī)r(jià)下行帶來(lái)的資產(chǎn)減值沖擊。

　　四季度預(yù)期略回暖

　　十一假期前央行一紙文件宣告房地產(chǎn)信貸政策出現(xiàn)松動(dòng)，受此影響，此前悲觀的樓市預(yù)期開(kāi)始回暖。

　　統(tǒng)計(jì)顯示，受信貸新政和北京市調(diào)整普宅標(biāo)準(zhǔn)兩大利好影響，北京樓市已表現(xiàn)出向好跡象。10月上旬北京市二手房市場(chǎng)新增房源比9月同期增長(zhǎng)近兩成，市場(chǎng)新增客源比9月同期增長(zhǎng)了近一成。

　　在政策帶動(dòng)下，當(dāng)前市場(chǎng)供求層面和買賣雙方的情緒已經(jīng)出現(xiàn)微妙變化，最明顯的特征是二手房門店來(lái)訪量有所增加，說(shuō)明有意向購(gòu)房的人群正在增多，這將是未來(lái)成交量回升的基礎(chǔ)。部分地產(chǎn)中介提供的數(shù)據(jù)也顯示，近期二手房買賣合同簽訂量較9月同期有所提升，成交均價(jià)也出現(xiàn)小幅反彈。

　　值得注意的是，房企預(yù)期也在發(fā)生改變。僅從土地市場(chǎng)看，從9月開(kāi)始，包括萬(wàn)科、遠(yuǎn)洋等多家房企已經(jīng)連續(xù)出手拿地。9月20大標(biāo)桿房企合計(jì)拿地金額達(dá)到173億元，已是半年來(lái)的高點(diǎn)。特別是一線城市土地市場(chǎng)整體成交仍保持活躍。今年前9個(gè)月，北京、上海、廣州、深圳四大一線城市合計(jì)土地出讓金為3671.16億元，與2013年同期基本持平。

　　萬(wàn)科在近期更是表示，隨著市場(chǎng)景氣實(shí)際好轉(zhuǎn)，四季度開(kāi)發(fā)商推盤量會(huì)擴(kuò)大，銷售會(huì)有明顯起色，同時(shí)四季度有希望看到房?jī)r(jià)軟著陸。

　　總體看，伴隨央行信貸政策調(diào)整，四季度行業(yè)銷量和政策面都將好于前三季度。隨著后市各地信貸政策細(xì)則陸續(xù)出臺(tái)，改善型需求將逐步入市，帶動(dòng)10月成交回升。除了小部分三四線城市庫(kù)存積壓過(guò)于嚴(yán)重外，其他城市有望全面止跌。