原計劃建200套廉租房，實際只建24套，其余全變成了商品房；在明知土地是劃撥地的情況下，房產(chǎn)局仍為開發(fā)商發(fā)放商品房預(yù)售許可證，幫開發(fā)商獲得商品房銷售“資格”；沒有辦理土地變更手續(xù)，開發(fā)商就擅自對外銷售商品房，導(dǎo)致業(yè)主辦不下國土證、房產(chǎn)證……

　　作為岳陽市首個利用商品房開發(fā)帶動廉租房建設(shè)的小區(qū)，岳陽市綠茵苑(長虹廉租房小區(qū))如今已“麻煩成堆”。

　　？“廉租房”變身“商品房” 業(yè)主拿不到國土證

　　2001年12月6日，岳陽市房地產(chǎn)管理局與岳陽市夢莎房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂了商品房開發(fā)結(jié)合廉租房建設(shè)的協(xié)議，約定用望岳中路的一宗土地合作建設(shè)廉租房。

　　據(jù)岳陽市房產(chǎn)局副局長付榮介紹，按原定計劃由夢莎公司建設(shè)200套廉租房，但在實際建設(shè)中，綠茵苑僅建了一棟廉租房(24套)，其余9棟都變成了商品房。2004年起，這批商品房陸續(xù)銷售給了204戶購房者。綠茵苑小區(qū)業(yè)主委員會主任徐明光說：“10年過去了，204戶業(yè)主的國土證依舊不見蹤影?！?/p>

　　在綠茵苑小區(qū)業(yè)主湯滿全向記者提供的購房合同中，可以清楚地看到：買受人購買的商品房為預(yù)售商品房。預(yù)售商品房批準機關(guān)為岳陽市房產(chǎn)局。記者從岳陽房地產(chǎn)政務(wù)網(wǎng)上也查詢到，綠茵苑項目2004年7月取得商品房預(yù)售許可證，發(fā)證機關(guān)為岳陽市房產(chǎn)局。

　　2011年，業(yè)主們以“未能在規(guī)定期限內(nèi)取得房產(chǎn)證和國土證”為由，將夢莎房地產(chǎn)開發(fā)有限公司告上了法庭。2012年8月，岳陽市岳陽樓區(qū)人民法院判決：“被告夢莎公司與有關(guān)政府職能部門達成廉租房建設(shè)的協(xié)議后，又以商品房對外出售，是違規(guī)行為，其行為也是錯誤的?！?/p>

　　“劃撥地”發(fā)放預(yù)售許可證 房產(chǎn)局涉嫌違規(guī)操作

　　記者了解到，綠茵苑小區(qū)業(yè)主辦不了國土證的原因是土地性質(zhì)問題。作為商品房開發(fā)結(jié)合廉租房建設(shè)的項目，綠茵苑小區(qū)使用的全部是本應(yīng)用于“福利性住宅”建設(shè)的劃撥地，可開發(fā)商和有關(guān)部門沒有變更土地性質(zhì)、補辦出讓手續(xù)，就直接進行商品房開發(fā)銷售。

　　業(yè)主湯滿全提供的與夢莎公司簽訂的購房合同中注明：出賣人以商業(yè)用地方式取得位于望岳中路的地塊土地使用權(quán)。然而，記者發(fā)現(xiàn)購房合同中的表述隱瞞了這宗土地真正的性質(zhì)和用途。經(jīng)岳陽市國土局查證，這塊土地性質(zhì)實際上是“劃撥用地”。

　　正是在“不規(guī)范”的操作下，夢莎公司在國有劃撥土地上建起9棟商品房并對外銷售。上海建緯(長沙)律師事務(wù)所律師陳良俊說，綠茵苑項目的土地證寫明是“劃撥地”，岳陽房產(chǎn)局在這種情況下就發(fā)放預(yù)售許可證，屬于項目審查的違規(guī)操作。

　　記者了解到，國有劃撥地上建商品房，要取得房產(chǎn)證和國土證，必須改變土地性質(zhì)，需要開發(fā)商繳納土地出讓金。國土局要求夢莎公司按每平方米500元至600元補交土地出讓金，但這筆款一直未交，導(dǎo)致業(yè)主的國土證難以辦理。

　??？減免稅費“四六分成”，是實屬無奈還是損公肥私？

　　記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，近年來，廉租房建設(shè)領(lǐng)域出現(xiàn)了種種亂象，一些地方在廉租房建設(shè)中，先用劃撥地“吸引”開發(fā)商，答應(yīng)讓其開發(fā)商品房項目，條件是開發(fā)商配建一定數(shù)額的保障房，最終卻辦不下來報建手續(xù)，這種“先上車后補票”的現(xiàn)象并不少見。

　　據(jù)岳陽市房產(chǎn)局和夢莎公司2001年簽訂的協(xié)議，房產(chǎn)局為開發(fā)商辦理商品房開發(fā)的前期報建及后期產(chǎn)權(quán)登記等手續(xù)，辦理手續(xù)所減免的各項費用由夢莎公司與房產(chǎn)局四六分成。減免稅費的60%部分，由夢莎公司以建設(shè)廉租住房形式返還補償給房產(chǎn)局(權(quán)屬性質(zhì)國有)。

　　記者看到一份2001年岳陽市廉租房建設(shè)領(lǐng)導(dǎo)小組“關(guān)于合作開發(fā)建設(shè)廉租房的決定”中規(guī)定，綠茵苑廉租房小區(qū)開發(fā)項目享受廉租房建設(shè)的一切優(yōu)惠政策，減免稅費30多項。付榮告訴記者，財政沒有資金安排，廉租房又要建設(shè)，在當時用此種方式建廉租住房“實屬無奈”。

　　陳良俊認為，不論是商品房項目里配套建設(shè)廉租房，還是廉租房配套建一部分商品房，從土地使用到稅費減免都要嚴格按規(guī)范程序辦事。否則，政府部門本意是為解決老百姓的住房問題，結(jié)果卻出現(xiàn)既不像保障房又不像商品房的怪象，造成政府部門、開發(fā)商和老百姓之間的矛盾糾紛。