國慶節(jié)前一日，央行宣布解除限貸，同時河南五部門出臺意見，促進房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展。那么解除限貸以后，市場會出現(xiàn)井噴嗎?房地產(chǎn)市場會出現(xiàn)進一步分化嗎?后限貸時代，老百姓究竟該不該立刻買房?14日，幾位來自河南省內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的大咖，圍繞“限貸解除，市場會井噴嗎”發(fā)表真知灼見，上演了一場酣暢淋漓的思想碰撞。

　　【議題一】限貸松綁 是救市嗎?

　　李曉峰:央行選擇在這個時間點解除限貸，是用心良苦。各位如何評價央行在這個時候宣布解除限貸?究竟是什么促使央行下決心支持樓市信貸?這對有關(guān)房地產(chǎn)的金融市場有何深遠的影響?

　　李濤:實際上，限購解除后，市場受影響不是很大。十一黃金周之前解除限貸，與當前的經(jīng)濟有所下滑有關(guān)。同時，當前的房地產(chǎn)市場一直沒有真正用市場那只手去調(diào)整，這次限貸解除后，可以說目前宏觀調(diào)控手段都松動了。

　　限貸松綁，對剛性需求、改善性需求的釋放肯定會有影響。因為前幾年沒有限購、限貸時，許多人買房都是從小戶型開始，他們正面臨改善居住環(huán)境換二套房，因此改善性需求也很大。

　　至于投資性需求，我認為可以用“蠢蠢欲動”四個字來形容，但真正的投資、投機者，應該不會真正進入市場，他們還在觀望是否會真正實施房產(chǎn)稅。

　　王瀝鋒:此次限購、限貸的松綁，對房地產(chǎn)金融市場的刺激明顯，政策利好下必將刺激樓市銷量的增長。而長期被限制的首改客戶、投資型客戶及奢侈消費客戶將再次得到釋放，市場活躍度必將加大。開發(fā)商方面，資金鏈緊張的局面將有望得到緩解。一線銷售促使庫存壓力趨緩，也將促成土地市場再次活躍。同時，房地產(chǎn)投資在整個固定資產(chǎn)投資中占據(jù)了25%的比重，房地產(chǎn)的回暖也將帶動全國經(jīng)濟的進一步增長，經(jīng)濟下行的情況從而有望得到改善。

　　朱洪杰:此次放開限貸，我個人理解不是為了救市。2013年全國的成交量達到了歷史最高點，而通過今年土地的放量，供求不存在矛盾，因此限貸放開后，也不會對市場價格起到?jīng)Q定性影響作用。

　　韓洪濤:我曾經(jīng)和銀行方面探討過一個問題，就是現(xiàn)在銀行到底壓了多少房款沒有放出來?結(jié)果令人吃驚。因此，如果此次取消限貸，還不能夠刺激房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，我個人推測，不排除下一步開發(fā)貸政策逐步放寬的可能性。事實上，解除限貸以后，目前鄭州市各大銀行尚未開始執(zhí)行，因此市場也沒出現(xiàn)預想的爆發(fā)。政策需要消化，銀行也需要消化。

　　另外，外部的購房環(huán)境已經(jīng)發(fā)生了變化，購房者的心理也發(fā)生了變化，他們越來越理性了。至于對下一步金融市場的影響，我認為是利好的、積極的，上升通道已經(jīng)打開。

　　唐瑋:過去，我認為限購解除之后，會使市場產(chǎn)生變化，但現(xiàn)在看來沒有什么太大的變化。而當整個經(jīng)濟環(huán)境、消費者心理以及供需關(guān)系發(fā)生變化時，一些政策性手段的推出是早晚的事兒。解除限貸后，較能刺激改善性剛需購房人群，因為改善居住環(huán)境的成本降低了很多。那么改善性需求到底有多大量?業(yè)內(nèi)有一個普遍認知，是占到整個購房需求的15%，實際上這個比例會超過15%。僅從我們的項目來看，限貸取消后，井噴現(xiàn)象并沒有出現(xiàn)，只是看房人數(shù)增加了，成交額增加了20%左右。目前這個階段應該是一個窗口期，我們將迎接房地產(chǎn)行業(yè)的白銀時代。

　　王鵬:回歸市場是大家的共識，但我想多探討一下，限貸限購取消后，房地產(chǎn)稅收制度改革對房地產(chǎn)業(yè)將有怎樣的影響。有專家曾說，中國稅收體制改革一旦實施，地方財政基本不再有缺口，意即可以不再依靠于房地產(chǎn)業(yè)。

　　另外，現(xiàn)在中國的房地產(chǎn)業(yè)存在一個問題，一線房的市場占有率僅20%左右，遠遠低于其他傳統(tǒng)行業(yè)的龍頭企業(yè)市場占有率，這說明目前的房地產(chǎn)行業(yè)品牌參差不齊。

　　【議題二】井噴不會出現(xiàn) 市場將長期穩(wěn)定

　　李曉峰:限貸松綁后，鄭州樓市銷售會出現(xiàn)短時井噴嗎?限貸松綁對樓市的銷售究竟有多大影響?

　　朱洪杰:我們在地市有幾個樓盤。尤其在縣城銷售樓盤時，我們從來沒有感覺到首付比例大小是客戶關(guān)心的問題，他們能不欠就不欠，能少貸款就少貸。目前的鄭州房地產(chǎn)市場，除了投資性需求之外，其實市場容量很穩(wěn)定。但為什么今年下降這么多?我一直在思考這個問題，我認為是購房成本的攀升抑制了購房欲望。房價沒有變，卻因為貸款的利率上升，造成隱性房價升高。限貸放開了，但銀行利率一直不落地，很多購房者紛紛開始觀望。

　　唐瑋:現(xiàn)在沒有出現(xiàn)井噴，主要因為各銀行還沒出臺實施細則。從我們樓盤的情況來看，看房量比上個月增加了約60%，但大都是只看不買，大家都在詢問銀行政策。預計具體政策落地后，市場會有變化，但井噴不大可能。

　　韓洪濤:從短期情況來看，不會出現(xiàn)井噴，原因很簡單:政策落地需要時間，購房者更加理性。但是接下來幾個月對開發(fā)商是利好勢起，一些計劃明年、后年買房的人可能會提前實施。真正的改善性購房者，有可能會提前消費。所以說從短期來看，對房地產(chǎn)的發(fā)展銷售起到很好的積極作用。

　　李濤:我認為不會井噴，因為鄭州市場一直都呈現(xiàn)小幅上揚的態(tài)勢，目前解除限貸，可能在短期內(nèi)促成市場小幅上升，但長期看還是會持續(xù)穩(wěn)健發(fā)展。鄭州樓市一直相對比較理性，原因是首先河南只有一個中心城市鄭州，鄭州的吸附能力很強，再加上河南人口基數(shù)比較大，這就能支撐起整個市場。調(diào)控最嚴厲的時候，市場都沒有出現(xiàn)降價或大幅的市場波動，現(xiàn)在可以預見市場即便有上行態(tài)勢，也不會波動過大。因此限貸解除后，會有短期井噴，但長期看應該比較平穩(wěn)。

　　 【議題三】取消限貸后 漲價只是為促銷

　　李曉峰:隨著房貸新政的出臺，不少樓盤對外宣稱“即將漲價”，也有人說這只是樓盤的炒作，那么房貸新政會影響房價走勢嗎?鄭州未來的房價將呈現(xiàn)什么趨勢和特點呢?

　　王鵬:前段時間一些樓盤積壓的房源較多，所以要抓緊時間出手，不會真的漲價?，F(xiàn)在購房者都很在行，相中就買、相不中說再多也沒用，比置業(yè)顧問還精通這里面究竟有沒有貓膩。

　　唐瑋:所謂的“即將漲價”，實際上是營銷手段。10月8日當天，我們通過電話問了一圈，沒發(fā)現(xiàn)有漲價的。其實，我們?yōu)閼獙Ω偁帢潜P漲價也出過方案，結(jié)果現(xiàn)在擱置了。

　　李濤:我認為此時漲價是愚蠢的，一些公司或營銷負責人為迎合買漲殺跌的心理，做出錯誤判斷，嘩眾取寵。開發(fā)商應當勇于承擔社會責任，主動穩(wěn)定市場。

　　李曉峰:這也說明一個問題，限購政策和限貸政策，來的時候影響很大，走的時候波瀾不驚，它對于市場幾乎沒有任何影響，對于企業(yè)的銷售包括定價，影響也不大，對老百姓影響也不大。

　　朱洪杰:這跟買股票一樣，有人希望跌，有人希望漲。如果供求平衡的話，那么價格應該隨價值而定，就沒有把價格漲上去或是把價格降下來的說法了。

　　王鵬:其實是把房價看得太高啦。

　　王瀝鋒:供需比直接影響房價波動，此次限購、限貸松綁釋放大量購房客群，因此可以預料，銀行政策落地后房價還是會上漲的。

　　【議題四】房企分化 將進一步加快

　　李曉峰:著眼整個房地產(chǎn)市場，后限購時代已經(jīng)到來，隨著限貸的解除，鄭州房地產(chǎn)市場發(fā)展將會出現(xiàn)哪些轉(zhuǎn)變?房企分化會進一步加快嗎?

　　韓洪濤:出現(xiàn)分化的最根本原因，是行業(yè)利潤在下降。隨著行業(yè)利潤一再降低，一些項目被整合，最后的結(jié)果就是分化。在這個過程中，并不是所有的人都會成功，肯定會有“大魚吃小魚”，那么最后“小魚”就要退出房地產(chǎn)行業(yè)。

　　房企分化會進一步加劇，大量的重組現(xiàn)象會發(fā)生。實際上不管是大企業(yè)還是小企業(yè)，下一步都應重視資源整合。你有資源、我有資金，就可以整合，目前鄭州已經(jīng)有很多成功的整合案例。這對行業(yè)發(fā)展是有利的，也是政策層面能夠接受的。

　　李濤:非限購區(qū)將不再那么紅火，學區(qū)房在短期內(nèi)受到市場熱捧。至于房企分化，現(xiàn)在有一種不好的導向，很多外圍話語權(quán)持有者，都在誤導這個行業(yè)不斷走向急功近利。在這里，也提醒房企大佬和營銷人士，一分真誠一分人心，千萬不要被誤導。正確的導向應該是:你一定要把用戶放在第一位，做好產(chǎn)品，讓客戶滿意。這樣無論市場出現(xiàn)什么樣的波動，只要你有客戶的信任，都將贏得市場。

　　王鵬:有些企業(yè)只把房地產(chǎn)作為盈利工具，而不是畢生追求的事業(yè)，因此，分化是必然的。把專業(yè)的事交給專業(yè)的人去做，對行業(yè)發(fā)展是有利的。

　　唐瑋:市場將越來越細分，針對細分產(chǎn)品的領域，會出現(xiàn)一些小公司。任何一個大的行業(yè)門類里面，最終都是往這兩個方向去發(fā)展:一類是做大公司，一類是做小特色。做自己擅長做的事，在自己擅長的領域里去取得合理的利潤。

　　朱洪杰:分化肯定有，可以選擇自己擅長的板塊、擅長的區(qū)域，做擅長的產(chǎn)品。

　　王瀝鋒:此次限購、限貸政策的松綁，促使房地產(chǎn)市場完全進入市場化經(jīng)濟時代，市場發(fā)展將依賴市場需求點，房企的成長將更依賴購房者的支撐，品牌效應將越發(fā)受到市場關(guān)注。大房企憑借較強的抗風險能力和土地儲備量，更能開發(fā)出迎合客戶需求的房源，而“打一槍就跑”的房企，將沒有生存空間。

　　 【議題五】購房好時機 或許就在春節(jié)前

　　李曉峰:在諸位看來，現(xiàn)在是購房者買房的最佳時機嗎?請大家給購房者一些客觀的指導意見。

　　韓洪濤:通過對比近幾年的數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，春節(jié)前后是最便宜的時機，購房成本最低。

　　此次限貸解除以后，投機性客戶依舊存在，但是很多投機性客戶已經(jīng)在觀望樓市，正把目光轉(zhuǎn)向日益上行的股市。若給大家一個建議的話，我覺得如果是純粹的投機性購房，最好就不要再去買住宅產(chǎn)品了，不妨去涉足寫字樓產(chǎn)品。

　　投資真正的住宅，意義不大。價格每年以不到1000元/平方米的幅度上漲，再加上新房購買后也不能快速流通，還要牽涉近20%的過戶費等，自持出租基本不夠抵銀行月供的。

　　李濤:有購房需求的朋友，一定要根據(jù)自己的實際情況來選擇。如果說前段時間受政策影響，改善性需求和剛性需求受到抑制，現(xiàn)在限貸限購政策解除了，我們可以根據(jù)自身的條件來釋放自我的需求。但受輿論影響認為房子即將漲價而盲目跟隨，是不理智的。

　　王鵬:急需買住宅的，什么時候都可以買，但要是現(xiàn)在有房住，僅僅是為了改善一下，倒不妨觀望一段時間。如果是投資的話，那就最好不要碰住宅，投資商業(yè)產(chǎn)品還要區(qū)分不同項目，不能盲目投資。

　　唐瑋:我覺得春節(jié)前這一段時間，應該是很好的出手時機，或者是一個窗口期。投資性的需求，我不主張這個時候買。尤其是短期投資的話，這個市場還是不要進了，沒太大的意義。

　　朱洪杰:房價活動不大的情況下買房目的是什么?我覺得是以幸福感提升為主。對于剛需客戶來講，從長期來看買房就是娶媳婦生孩子，該買就買?，F(xiàn)在庫存偏大，到明年下半年，隨著這些庫存的消化，將會迎來供求關(guān)系變化，那時候房價有可能會有所上升。對于投資性需求來講，投資性需求和炒股是一樣的，別人都干的時候你別干。

　　王瀝鋒:我認為房價將穩(wěn)步增長，降價不可能，同時主城區(qū)價格穩(wěn)定，新興區(qū)域越來越活躍，其中主城區(qū)內(nèi)的新房源后補不及，遇到現(xiàn)售的好房源要趕早不趕晚。同時，也不妨把目光投向鄭上新區(qū)、航空港區(qū)等新興區(qū)域。