住宅專(zhuān)項(xiàng)維修金是房屋的“養(yǎng)老錢(qián)”。據(jù)中國(guó)物業(yè)管理協(xié)會(huì)物業(yè)維修資金研究專(zhuān)業(yè)委員會(huì)的不完全統(tǒng)計(jì)，自1998年實(shí)行住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金管理辦法至今，我國(guó)收繳的維修資金在5000億元左右。

　　近年來(lái)，隨著許多建筑逐漸進(jìn)入“中年維修期”和“老年危房期”，急需啟用維修資金。但這筆錢(qián)因申請(qǐng)手續(xù)繁瑣、過(guò)程艱難，被稱(chēng)為“沉睡”的資金。半月談?dòng)浾哒{(diào)研發(fā)現(xiàn)，這筆巨款并未真正“沉睡”，它們不僅通過(guò)“錢(qián)生錢(qián)”悄然增加，而且部分淪為一些部門(mén)的生財(cái)工具。

　　維修資金“假沉睡”的秘密：明存活期暗存定期

　　1998年頒布的《住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》規(guī)定，購(gòu)房者按購(gòu)房款2%的比例繳納維修基金；2008年，《住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金管理辦法》開(kāi)始實(shí)施，規(guī)定按當(dāng)?shù)刈≌ㄖ惭b工程每平方米造價(jià)的5%至8%繳納維修金。

　　如此龐大的一筆錢(qián)本應(yīng)取之于民用之于民，可越來(lái)越多的業(yè)主發(fā)現(xiàn)，資金交由政府部門(mén)代管后，往往石沉大海，不知所終。

　　“跟老百姓說(shuō)存的是活期，實(shí)際上住建局自己偷偷去存了定期，產(chǎn)生的利息住建局得大頭，老百姓只能得零頭?！?8歲的退休干部李軍紅無(wú)意中發(fā)現(xiàn)維修資金被政府部門(mén)“借雞生蛋”的秘密。

　　南京市江寧區(qū)恒安嘉園始建于2005年，次年，1088戶(hù)家庭入住。2012年，小區(qū)的消防系統(tǒng)、排污系統(tǒng)以及電梯等開(kāi)始出現(xiàn)問(wèn)題，業(yè)主們想起了維修資金。小區(qū)業(yè)委會(huì)副主任李軍紅代表業(yè)主，踏上追討維修資金的漫漫長(zhǎng)路。

　　“一開(kāi)始，區(qū)住建局竟然說(shuō)找不到我們小區(qū)的維修資金資料了。”李軍紅的倔強(qiáng)勁兒來(lái)了，她回到原單位，找到當(dāng)年各家各戶(hù)繳納的原始資料，并與老伴花費(fèi)兩個(gè)多月時(shí)間，挨家挨戶(hù)進(jìn)行核對(duì)，最終核清當(dāng)年本金為1097萬(wàn)元。

　　這筆錢(qián)一直由區(qū)住建局代管，這些年到底產(chǎn)生多少利息？幾番艱苦交涉，區(qū)住建局答復(fù)：小區(qū)居民擁有活期利息35.7萬(wàn)元。

　　而李軍紅在為小區(qū)辦理“活轉(zhuǎn)定”時(shí)了解到，這筆錢(qián)至少產(chǎn)生了329萬(wàn)元的利息，其中包括293.5萬(wàn)元的定期利息。李軍紅了解到，從2006年開(kāi)始，江寧區(qū)住建局就將這筆錢(qián)轉(zhuǎn)為1年期的定期存款，但支付到業(yè)主個(gè)人賬戶(hù)卻是活期利息。“經(jīng)多次追問(wèn)，住建局的人私下告訴我，這293.5萬(wàn)元業(yè)主沒(méi)有資格用。”

　　江寧區(qū)住建局有關(guān)負(fù)責(zé)人稱(chēng)，293.5萬(wàn)元的利差客觀(guān)存在，也確實(shí)沒(méi)有向業(yè)主公布，但去年已向業(yè)主代表提供相關(guān)材料。利息一部分上繳了財(cái)政，另一部分則用于辦公經(jīng)費(fèi)的支出。該負(fù)責(zé)人表示，按照2008年以前的地方相關(guān)規(guī)定，代管單位每年可以從增值收益中提取2%左右的管理費(fèi)用，現(xiàn)在已經(jīng)停止提取。

　　根據(jù)國(guó)家相關(guān)規(guī)定，維修資金須“專(zhuān)款專(zhuān)用、禁止挪用”，“存儲(chǔ)利息應(yīng)當(dāng)轉(zhuǎn)入住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金滾存使用”。

　　“盡管數(shù)字還顯示在公共賬戶(hù)戶(hù)頭上，但住建局從未明確這筆利息屬于業(yè)主，甚至私下說(shuō)這筆錢(qián)業(yè)主已不可能要回去?！崩钴娂t說(shuō)，這讓業(yè)主懷疑代管部門(mén)，要么是已經(jīng)挪用，要么是想將這筆利息據(jù)為己有。

　　“將利息據(jù)為己有涉嫌職務(wù)侵占或貪污。”廣東志成達(dá)律師事務(wù)所主任陳小成說(shuō)，“巨額的資金交由有關(guān)部門(mén)保管而無(wú)保值增值壓力，并有相當(dāng)?shù)淖灾鬟x擇空間，其中的漁利空間是很大的?！?

　　在維修資金問(wèn)題引發(fā)關(guān)注后，北京、上海、廣東、河南等多個(gè)城市的小區(qū)，都有業(yè)主代表向代管部門(mén)申請(qǐng)查詢(xún)維修資金賬戶(hù)情況，或提出轉(zhuǎn)存。但是，想摸清這些“沉睡”的住房養(yǎng)老金實(shí)際產(chǎn)生了多少利息，困難重重。

　　利益鏈“黑洞”：維修資金成尋租工具

　　各地的案例只是揭開(kāi)了維修資金“黑洞”的冰山之一角。

　　按照國(guó)家相關(guān)規(guī)定，為確保資金安全，代管部門(mén)處理維修資金只有兩種方式：存銀行或買(mǎi)國(guó)債。但對(duì)于這樣一大筆多年后才會(huì)啟用的資金，一些代管部門(mén)既不愿去買(mǎi)國(guó)債，也不愿去存利率較高的定期存款，而是普遍選擇了利息最低的活期存款。代管部門(mén)消極理財(cái)背后打著什么算盤(pán)呢？

　　“對(duì)銀行來(lái)說(shuō)，當(dāng)然歡迎活期存款，既可少付利息，又能隨時(shí)調(diào)動(dòng)大筆資金。”一位銀行業(yè)內(nèi)人士稱(chēng)，“對(duì)政府而言，因維修資金成為各大銀行爭(zhēng)搶的對(duì)象，則可利用手中的選擇權(quán)從中漁利?！?

　　“有人說(shuō)維修資金是筆糊涂賬，但代管單位并不糊涂，他們選擇把錢(qián)存在哪家銀行大有講究。”有熟悉銀行業(yè)務(wù)的內(nèi)部人士透露，有代管單位將多數(shù)錢(qián)都存在小銀行。因?yàn)橄鄬?duì)其他商業(yè)銀行，小銀行的利息和吸儲(chǔ)返比較高。

　　“一些單位和部門(mén)想方設(shè)法讓資金在自己手頭沉淀下來(lái)，能拖多久就拖多久，稍有理財(cái)常識(shí)的人都知道其背后的真實(shí)意圖?！边@位業(yè)內(nèi)人士直言，“維修資金背后有著龐大的利益鏈條，開(kāi)發(fā)商、銀行、證券公司、政府部門(mén)……向維修資金伸手的人太多，誰(shuí)都想分一杯羹?！?

　　——炒股。2009年，因挪用公款、受賄兩項(xiàng)罪名成立，北京住房資金管理中心礦務(wù)局分中心原主任范子林，被門(mén)頭溝法院一審判處有期徒刑16年。據(jù)調(diào)查，范子林伙同下屬，先后從房管處和分中心挪用400萬(wàn)元住房維修資金，借給證券公司炒股，并盈利23萬(wàn)元。庭審時(shí)，范子林辯稱(chēng)“自己是在為單位創(chuàng)收”。而早在2007年，上海就查處了維修資金涉嫌違規(guī)炒股事件，涉案金額達(dá)數(shù)億元。

　　——委托理財(cái)。2009年，浙江寧波市住房資金管理中心的兩名官員被當(dāng)?shù)貦z察院以涉嫌受賄罪、玩忽職守罪起訴。據(jù)查，該管理中心與天一證券擅自挪用協(xié)議到期的兩億多元國(guó)債，繼續(xù)進(jìn)行國(guó)債回購(gòu)。2008年，天一證券宣告破產(chǎn)，2.06億元維修資金本金全部損失。

　　——挪用。2013年，南京市江寧區(qū)百家湖花園小區(qū)業(yè)委會(huì)在辦理維修資金“活轉(zhuǎn)定”手續(xù)時(shí)發(fā)現(xiàn)，在住建局信息系統(tǒng)中，233戶(hù)的物業(yè)維修資金竟沒(méi)有繳納記錄。最終，開(kāi)發(fā)商承認(rèn)收了166戶(hù)的物業(yè)維修資金但未上繳房管部門(mén)，并補(bǔ)繳233萬(wàn)元物業(yè)維修資金。

　　“專(zhuān)項(xiàng)巨額資金缺乏管理和運(yùn)作，監(jiān)管不到位的問(wèn)題十分嚴(yán)重?！睆V東佛山市政協(xié)委員李建麗說(shuō)，長(zhǎng)期以來(lái)，這些巨額資金的管理、使用不透明，財(cái)政和審計(jì)部門(mén)缺乏監(jiān)督，容易成為一些部門(mén)和個(gè)人的尋租工具，造成不良社會(huì)影響。

　　

　　住房維修資金所造成的糊涂賬，反映的不僅是政府誠(chéng)信問(wèn)題，也是法律缺失問(wèn)題。當(dāng)前，應(yīng)由各級(jí)紀(jì)委機(jī)關(guān)會(huì)同審計(jì)部門(mén)，對(duì)維修資金的來(lái)龍去脈查個(gè)水落石出，絕不能任其成為一些部門(mén)肆意分割的“唐僧肉”。

　　“利差”成“死錢(qián)”如何解凍？

　　“這筆貌似‘沉睡’的維修資金被銀行等機(jī)構(gòu)通過(guò)各種方式調(diào)動(dòng)，在沉睡中‘夢(mèng)游’，創(chuàng)造了巨大的增值空間?！必?cái)經(jīng)評(píng)論員周俊生認(rèn)為，權(quán)力部門(mén)為維修金使用設(shè)置了多道門(mén)檻，各個(gè)部門(mén)都不愿放棄既得利益。

　　半月談?dòng)浾哒{(diào)查發(fā)現(xiàn)，客觀(guān)形成的“利差”因?yàn)闆](méi)有相關(guān)法律可依，已經(jīng)成為動(dòng)不得的“死錢(qián)”。

　　南京市江寧區(qū)住建局相關(guān)負(fù)責(zé)人向記者表示，當(dāng)前維修資金問(wèn)題在全國(guó)都是一個(gè)難題?？梢钥隙ǖ氖钱?dāng)?shù)卮懿块T(mén)沒(méi)有挪用維修資金，但因?yàn)楣芾砩系膯?wèn)題，確實(shí)存在支付給業(yè)主的是活期利息，而代管單位存在銀行是定期的狀況。

　　多位業(yè)內(nèi)人士透露，雖然產(chǎn)生利息的維修資金本金屬于業(yè)主，但因沒(méi)有明確的分配約定和法律規(guī)定，管理產(chǎn)生的“利差”難以處置，最終很可能淪為有關(guān)部門(mén)的灰色收入。要將利差解凍，必須訴諸法律，推動(dòng)相關(guān)分配方案形成。

　　賬本是不能公布還是不敢公布？

　　南京市江寧區(qū)的武夷花園小區(qū)是一個(gè)有10多年樓齡的老小區(qū)，小區(qū)2000多戶(hù)業(yè)主共交維修資金1266萬(wàn)元，可是直至2009年，僅產(chǎn)生40多萬(wàn)元的活期利息。該小區(qū)業(yè)主反映，想查清實(shí)際產(chǎn)生了多少利息，一直沒(méi)有結(jié)果。

　　不能公布還是不敢公布？記者追蹤發(fā)現(xiàn)，在維修資金糊涂賬的背后，代管部門(mén)還有沒(méi)法公布的另一本賬。一些小區(qū)業(yè)主代表認(rèn)為，代管部門(mén)雖然已經(jīng)承認(rèn)偷存定期，但是至今沒(méi)有向業(yè)主公布相關(guān)賬目。

　　此外，部分代管部門(mén)不公布賬目，還可能因?yàn)楦緵](méi)有這筆賬。據(jù)業(yè)內(nèi)人士透露，不少地方之所以拿不出完整的維修資金賬目，一方面是老舊小區(qū)的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)不全，另一方面則是新開(kāi)發(fā)小區(qū)存在欠繳。有些地方政府在市場(chǎng)不景氣時(shí)，以緩繳甚至免繳維修資金為優(yōu)惠條件，為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商“減壓”，最終造成大量歷史欠債，損害了小區(qū)業(yè)主的利益。

　　對(duì)此，北京市住建委副主任程建華建議，應(yīng)當(dāng)高度重視梳理歷史欠賬，提高公共維修資金的計(jì)息，同時(shí)協(xié)調(diào)物業(yè)企業(yè)和資金中心盡快建立維修資金明細(xì)賬。

　　老百姓的錢(qián)為何不能保值增值？

　　廣東志成達(dá)律師事務(wù)所主任陳小成認(rèn)為，近年來(lái)CPI指數(shù)居高不下，專(zhuān)項(xiàng)維修資金實(shí)際上是在通貨膨脹蠶食下日漸貶值。

　　“針對(duì)管理部門(mén)不作為，應(yīng)引入資金的年度審計(jì)管理?！睆V東佛山市政協(xié)委員李建麗說(shuō)，“活期存款與定期存款有巨大不同，不同銀行的利率也不同。通過(guò)科學(xué)合理的配比，可以產(chǎn)生較大收益。許多地方政府不作為，其實(shí)是在打自己的小算盤(pán)?！?

　　2013年，佛山市禪城區(qū)住建局在聽(tīng)取了李建麗的建議后，開(kāi)始認(rèn)真理財(cái)，改變過(guò)去全部是活期的存儲(chǔ)模式，按30%存5年定期；40%存1年定期；30%存3個(gè)月定期的模式存儲(chǔ)。

　　“13億元的本金，通過(guò)合理配比，利率增長(zhǎng)了3倍，利息1年內(nèi)增加了3000萬(wàn)元?！崩罱愓f(shuō)。

　　管理權(quán)限何時(shí)交還業(yè)主？

　　不少小區(qū)業(yè)主代表認(rèn)為，只有把支配利息的主動(dòng)權(quán)掌握在自己手中，才能避免“沉睡”的資金浪費(fèi)掉。

　　“有關(guān)資金申請(qǐng)使用程序過(guò)于復(fù)雜。”陳小成說(shuō)，現(xiàn)行的管理辦法規(guī)定，申請(qǐng)動(dòng)用維修資金款項(xiàng)，首先要相關(guān)業(yè)主向業(yè)委會(huì)提出申請(qǐng)，業(yè)委會(huì)征得小區(qū)2/3以上業(yè)主的同意后申請(qǐng)使用，通過(guò)房產(chǎn)行政管理部門(mén)審核后，會(huì)同專(zhuān)業(yè)工程人員和物業(yè)現(xiàn)場(chǎng)查勘認(rèn)證，符合規(guī)定后安排維修。維修結(jié)束后，由基金管理中心、物業(yè)和業(yè)主代表三方察看驗(yàn)收，維修單位上報(bào)費(fèi)用明細(xì)，基金管理中心審定后由業(yè)主委員會(huì)蓋章認(rèn)可，至此方才完成整個(gè)程序。這個(gè)程序走下來(lái)，少說(shuō)一個(gè)月，多則三四個(gè)月半年不等，且當(dāng)中涉及部門(mén)和人員繁多，實(shí)際操作起來(lái)極為不便。

　　“設(shè)定維修資金管理辦法的初衷是為了保護(hù)業(yè)主利益，但在現(xiàn)實(shí)運(yùn)行中反而成了阻礙資金申請(qǐng)使用的程序?！标愋〕烧J(rèn)為，人大應(yīng)盡快針對(duì)維修資金制度進(jìn)行立法，把維修資金的管理權(quán)限交還業(yè)主。

　　“現(xiàn)有的維修資金管理制度亟須改革，不妨學(xué)習(xí)國(guó)外做法，交由專(zhuān)業(yè)第三方基金會(huì)打理，政府只需制定好規(guī)則，當(dāng)好監(jiān)督者即可。”陳小成說(shuō)。

　　改革立法迫在眉睫

　　“現(xiàn)在使用維修資金的門(mén)檻很高，很難把這筆資金用活?！蹦暇┦形湟幕▓@小區(qū)業(yè)委會(huì)主任商長(zhǎng)清說(shuō)。

　　中國(guó)物業(yè)管理協(xié)會(huì)物業(yè)維修資金研究專(zhuān)業(yè)委員會(huì)的專(zhuān)家認(rèn)為，現(xiàn)在各地都存在用款難，主要是受困于物權(quán)法的相關(guān)規(guī)定。

　　記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，業(yè)主表決簽名難一直是導(dǎo)致維修資金使用難的主要原因之一。近年來(lái)北京、成都、長(zhǎng)沙等地提出“應(yīng)急維修”、“授權(quán)委托維修”和“管理權(quán)限下放”等維修資金使用方式，但維修資金使用效率還不能滿(mǎn)足實(shí)際需要。以長(zhǎng)沙市為例，現(xiàn)在成立了業(yè)委會(huì)的小區(qū)比例不到30%，業(yè)主委員會(huì)的日常運(yùn)行、監(jiān)管工作離居民的要求有一定距離。

　　從今年4月至今，北京市西三環(huán)蓮花小區(qū)2號(hào)樓住戶(hù)就一直飽受電梯運(yùn)行的煩惱。26層樓共兩部電梯，一部常年壞，一部經(jīng)常壞。該小區(qū)物業(yè)管理負(fù)責(zé)人董主任告訴記者，這個(gè)樓當(dāng)年維修資金的繳納情況十分復(fù)雜，導(dǎo)致維修資金無(wú)法取出使用。

　　居民紛紛建議，應(yīng)出臺(tái)應(yīng)急措施，簡(jiǎn)化維修資金的提取，特別是當(dāng)遇到電梯損壞、管道破損等問(wèn)題時(shí)，業(yè)委會(huì)、物業(yè)、維修資金管理部門(mén)應(yīng)該啟動(dòng)預(yù)案，確保居民人身安全。

　　“住宅維修資金的使用率普遍偏低。2013年我做了一項(xiàng)調(diào)查，佛山市的維修資金使用率為0.417%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于全國(guó)水平。即使在業(yè)主呼吁強(qiáng)烈的北京市，也僅為2.3%的使用率?！崩罱愓f(shuō)。

　　許多專(zhuān)家認(rèn)為，建設(shè)部門(mén)與財(cái)政部門(mén)既是維修資金的代管部門(mén)，又是監(jiān)督部門(mén)，集運(yùn)動(dòng)員與裁判員于一身，在管理機(jī)制上存在巨大漏洞。

　　“行政過(guò)度干預(yù)阻礙了業(yè)主自主管理，政府部門(mén)應(yīng)尊重業(yè)主自治，弱化行政干預(yù)，簡(jiǎn)化程序，讓投資方式多樣化?！敝袊?guó)政法大學(xué)教授劉智慧說(shuō)，我國(guó)現(xiàn)行的維修資金制度僅為部門(mén)規(guī)章，未能上升為行政法規(guī)，缺乏強(qiáng)制性和約束力，在法律效力、執(zhí)行主體、執(zhí)行程序等方面均存在缺陷，改革立法迫在眉睫。