央行日前宣布放松住房信貸限制，此舉被稱為政府“救市”，但“限貸”已收手?jǐn)?shù)日，房地產(chǎn)市場并未出現(xiàn)熱銷場面。近日市場又傳，11月或?qū)⒄{(diào)整二手房交易營業(yè)稅，由原來對普通住房滿5年的交易免征營業(yè)稅，調(diào)整為滿2年即可免征。

　　從解除“限購”，到結(jié)束“限貸”，這樣一連串動作，表面看是“刺激”住房銷售，但本質(zhì)是放松管制，這與政府今年以來的改革思路并不矛盾。房地產(chǎn)調(diào)控政策逐步退出舞臺，意味著政府將會抽出那只“閑不住的手”，不再人為調(diào)控房價。如果這個判斷成立，那么有關(guān)住房交易的各種稅收限制，或?qū)⒅鸩ㄕ{(diào)整，直至取消。

　　交易成本降低，能夠促進買賣，住房市場或可看到局部反彈，但無論政策怎樣“刺激”，房地產(chǎn)行業(yè)的長周期調(diào)整都不可避免。

　　主要原因有三。

　　其一，經(jīng)濟增長“新常態(tài)”，導(dǎo)致住房需求出現(xiàn)“新常態(tài)”。

　　目前中國經(jīng)濟處于“三期疊加”局面，經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整不乏主觀改革之意，但實際是全球經(jīng)濟再平衡背景下的被動之舉。從中國經(jīng)濟長期增長維度看，制度改革紅利是決定性因素，全球化則提供了經(jīng)濟跨越良機。在政府主導(dǎo)下，中國利用加入世貿(mào)組織契機，通過扭曲要素價格，實現(xiàn)了貿(mào)易和投資快速增長，并使經(jīng)濟總量超越日本，位居世界第二。中國這種增長方式在新興經(jīng)濟體中具有代表性，但新興市場貿(mào)易順差大幅增長結(jié)果，就是美元供給泛濫，這實際奠定了美國次貸危機的貨幣基礎(chǔ)。

　　目前的世界經(jīng)濟再平衡，就是發(fā)達國家“去杠桿化”過程，這使得全球貿(mào)易總量萎縮。由于外需下降，中國不僅出口受到影響，而且由出口來吸收產(chǎn)能的投資模式，也無法持續(xù)。

　　在出口與投資遭到抑制情況下，中國經(jīng)濟實際結(jié)束了高增長時代。經(jīng)濟增速下降，就是收入水平增速下降，居民對房地產(chǎn)的需求，也會恢復(fù)到正常狀態(tài)。

　　其二，貨幣超發(fā)基礎(chǔ)不復(fù)存在。

　　盡管官方從未承認(rèn)貨幣超發(fā)，但由外匯占款導(dǎo)致的基礎(chǔ)貨幣被動增發(fā)，實際造成經(jīng)濟過度貨幣化，特別是房地產(chǎn)吸收了大部分貨幣存量，市場對房價持續(xù)上漲的預(yù)期，也是基于貨幣持續(xù)超發(fā)的判斷。

　　但隨著人民幣持續(xù)升值，匯率水平趨于接近均衡匯率，國際收支長期順差局面不再。中央政府也明確宣示，不再使用全面寬松貨幣政策刺激經(jīng)濟，這使得貨幣增速趨于正常。雖然目前央行也在不斷放水，企圖以增加基礎(chǔ)貨幣供給的辦法來降低資金價格，刺激資金需求，但實際情況是，資金供求兩方均表現(xiàn)出謹(jǐn)慎心理。實體經(jīng)濟結(jié)束了補庫存周期，對投資趨于謹(jǐn)慎。銀行也在縮小風(fēng)險敞口，“慎貸”導(dǎo)致貨幣政策傳導(dǎo)能力下降。而換一個角度看，在國際收支趨于平衡背景下，央行目前的放水方式，只不過是改變了基礎(chǔ)貨幣的供給方式而已。

　　貨幣政策漸趨中性化，支撐房地產(chǎn)過度需求的貨幣因素也就不復(fù)存在。其三，市場投資風(fēng)險偏好改變。投資者認(rèn)識到經(jīng)濟周期規(guī)律，看到貨幣供給環(huán)境變化以及對房地產(chǎn)稅的預(yù)期，對住房的投資性需求整體下降。以目前租金房價比看，普遍低于一年期定期存款利率，如果考慮到可能的住房保有成本增加，那么在明確沒有貨幣高速增長條件下，住房投資風(fēng)險加大。對于理性投資者而言，放棄住房投資標(biāo)的，是個體理性。放棄的結(jié)果有二，一是不購買，二是降價出售。博弈論認(rèn)為，個性理性往往導(dǎo)致集體不理性。集體不理性的市場表現(xiàn)是，隨著房地產(chǎn)調(diào)控政策退出，投資性存量房將出清市場，這將導(dǎo)致房價持續(xù)下跌。

　　從經(jīng)濟周期角度看，房地產(chǎn)繁榮告一段落，行業(yè)長周期調(diào)整不可避免。開發(fā)企業(yè)不可誤判形勢，不能將政策放松視為政策刺激，更不可將短期反彈看作是拐點出現(xiàn)。只有將市場出清，房地產(chǎn)才可能重啟新一輪增長周期。

　　考慮到二三線城市住房供給過剩，一線城市投資性住房存量無法統(tǒng)計，那么在房地產(chǎn)稅正式出臺前，房地產(chǎn)市場或要經(jīng)歷漫長的去庫存過程。