據(jù)經(jīng)濟之聲《央廣財經(jīng)評論》報道，剛過去的十一假期不僅是旅游佳節(jié)，也是購物旺季，不少商店都亮出“打折”口號吸引顧客。與此同時，買房貸款打折的消息也讓人眼前一亮。

　　在央行、銀監(jiān)會的通知發(fā)布之后，由建行帶頭，工行、農(nóng)行等國有4大行都已宣布，支持百姓合理購房需求，執(zhí)行房貸新政。工行提出，對貸款購買首套自住房的家庭，實行貸款最低首付款比例為30%，貸款利率下限為貸款基準利率的0.7倍。

　　7折利率聽上去很誘人，但一位國有銀行支行負責人的話也值得注意。他坦言，房貸6.55%的基準利率打7折后是4.585%，現(xiàn)在銀行的理財產(chǎn)品大多都在5%以上了，如果銀行按7折發(fā)放房貸，那肯定做一單賠一單。

　　在外人看來，說這話難免是在為自己所在的行業(yè)喊冤叫屈，但客觀地觀察，他的話是不是也有幾分道理呢？對此問題，我們的觀點是，房貸新政要量力而行，謹防“既為難了銀行，又救不了房企”。

　　七折的利率如果執(zhí)行，銀行果真是在賠本做買賣，銀行的盈利果真會受到很大影響嗎？中央財經(jīng)大學中國銀行業(yè)研究中心主任郭田勇說，銀行可能只給一些核心客戶打7折。

　　郭田勇：央行明確可以打7折以后，至少給銀行更大利率定價空間，因為以前央行沒有說打7折的話，商業(yè)銀行即便想打7折也不能打，而現(xiàn)在可以打7折了。各家商業(yè)銀行的確可以用這種很優(yōu)惠的利率貸款，它有定價空間，但這并不意味著所有的客戶在銀行貸款之后都會享受到七折利率，銀行對客戶也是區(qū)別對待的，因為本身每個客戶的風險是有大有小的，按照利率覆蓋風險的原則，肯定不能說所有的客戶都打七折，比如說它對于核心客戶、重點客戶，或者說對它的銀行理財產(chǎn)品、信用卡貢獻比較大的一些客戶，可能可以打7折。

　　自從9月30日央行和銀監(jiān)會出臺《關于進一步做好住房金融服務工作的通知》，也就是“央四條”以來，房貸大放水的節(jié)奏在逐漸加快。但郭田勇認為，房貸放寬救不了房企。

　　郭田勇：盡管央行也出臺了一些被很多觀點認為是在救房市政策，但決定房地產(chǎn)市場本身的內(nèi)因還應當是市場本身。相對于群眾的收入水平來說，如果房價偏高的話，簡便依靠什么杠桿給一些政策的話，要想徹底把房地產(chǎn)刺激起來，恐怕也是比較難的。央行這個政策對于穩(wěn)增長，在一定程度內(nèi)恢復一些居民的購房需求，肯定是有幫助的，但是也不能認為說，有了央行政策以后，未來房價還是會繼續(xù)增長，房產(chǎn)業(yè)還是會呈現(xiàn)井噴態(tài)勢，如果這么理解的話，恐怕也是有偏頗的。

　　對擁有1套住房并已結(jié)清相應購房貸款的家庭，可享受首套房貸款政策，這是這次新政最吸引人的一點。首付最低3成，還可享受最低7折基準利率的優(yōu)惠。這會實現(xiàn)嗎？中國農(nóng)業(yè)銀行首席經(jīng)濟學家向松祚認為，未來房貸利率普遍打7折是不可能實現(xiàn)的。

　　經(jīng)濟之聲：目前各家銀行遲遲沒有公布具體實施細則，未來房貸利率普遍打7折的可能性究竟有多大？

　　向松祚：不可能實現(xiàn)。市場人士特別是房地產(chǎn)市場人士對這個政策的理解其實是有問題的。央行出臺這個意見以后，好像大家都覺得銀行必須要執(zhí)行，其實并沒有“必須”這兩個字，它只是央行對于房地產(chǎn)政策的一個指導意見，或者說一個政策的指引。

　　商業(yè)銀行對于結(jié)清了一套房貸款的二套房是否是30%的首付款，是否利率打7折？這個指導意見里面其實也講的非常清楚，商業(yè)銀行要結(jié)合自身的風險管理架構、風險管理的政策，必須要結(jié)合當?shù)胤康禺a(chǎn)市場的情況，來自主決定這個政策怎么實施。也就是說，可以首付3成，房貸利率可以打7折，但是也可以不這么做。如果銀行認為這個房地產(chǎn)項目風險很大，認為未來房價可能下降的幅度比較大，那為什么要打7折？商業(yè)銀行并沒有必須要這么做。

　　有些房地產(chǎn)開發(fā)商好像把房地產(chǎn)市場的萎靡，房地產(chǎn)價格放緩都歸罪于銀行，這其實完全錯誤。銀行本身也是一個企業(yè)，它必須要考慮它的風險。而且現(xiàn)在商業(yè)銀行普遍已經(jīng)走向風險定價的策略，什么叫風險定價的策略？就是如果銀行覺得風險越高，要的利率可能就越高；如果風險很低，那就愿意給很低的利率。

　　房貸利率是否打7折，還是8折還是8.5折，我認為各個地方的情況會不同，一線城市、二線城市、三四線城市會有很大的差別。所以普遍打7折是沒有可能性的。

　　經(jīng)濟之聲：從銀行的角度來看，目前房地產(chǎn)的貸款到底風險有多大？

　　向松祚：客觀來講，現(xiàn)在房地產(chǎn)貸款風險、按揭貸款風險還是非常小的，不過對于一些開發(fā)商來說，風險是存在的，特別是中小開發(fā)商，應該說信貸風險非常大。原因很簡單，過去中小開發(fā)商擴張的太多，他們銀行貸款的量也非常大，除了銀行貸款之外，他們還通過委托貸款、信托貸款，甚至一些第三方融資，吸收了很多債務，這些開發(fā)商杠桿率太高，而現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場已經(jīng)很難像前幾年那么高速飆漲了，在大勢已經(jīng)開始逆轉(zhuǎn)的條件下，有些中小房地產(chǎn)肯定不可避免地要破產(chǎn)。這些開發(fā)商現(xiàn)在希望中央政府出政策，希望央行出政策，幫他們重新救活，但不能把這種政策理解為一個簡單的救市，因為最終決定房地產(chǎn)的是整體的供需。如果現(xiàn)在供給已經(jīng)相對過剩，甚至有些地方嚴重過剩，需求已經(jīng)開始放緩，甚至有的當?shù)匾呀?jīng)完全釋放，靠信貸怎么能救活這個房地產(chǎn)市場呢？

　　央行出臺這個通知，我希望開發(fā)商，希望我們購房者對于這個政策要有一個非?？陀^的理解，不要把它簡單理解為銀行就要大規(guī)模開始放水了，現(xiàn)在任何房地產(chǎn)公司都可以生存下去，甚至都可以興旺發(fā)達，這種理解本身是非常錯誤的。

　　經(jīng)濟之聲：銀行在開發(fā)貸方面可能會更加謹慎一些，那在按揭貸款方面、購房貸款方面，在出了七折這樣的底線之后，可能的折扣會是多少？

　　向松祚：結(jié)合整個全國市場情況來看，8.5折左右可能是比較合適的，這是第一個判斷。第二個判斷是，適合這個新政策的貸款戶不是特別多，因為很多貸款戶的首套房并沒有結(jié)清。當然這里面也會出現(xiàn)一些變通辦法，比如有的人想買二套房，他可以提前把首套房還了，但實際上銀行不太愿意買房人把首套房一次性還清，因為這樣它就會損失利息的收入，而且在合同上也是不合適的。結(jié)合這個情況來看，我認為這個政策對于改善性住房會有一定的幫助，但樓市不會出現(xiàn)井噴式的情況。

　　我覺得房地產(chǎn)的整體行業(yè)，特別是開發(fā)商，應該更加深刻認識房地產(chǎn)基本面的變化，同時商業(yè)銀行也要穩(wěn)定的分析我們房地產(chǎn)基本面的變化，因為任何人都很難改變這種供需的基本面，如果我們現(xiàn)在簡單地把這個政策理解為放水，只會使我們已經(jīng)存在的問題變得更加嚴重。

　　經(jīng)濟之聲：這項政策出臺之后，房地產(chǎn)的銷量有沒有可能會出現(xiàn)一個小幅上漲？

　　向松祚：從全國平均來看，我認為很難出現(xiàn)大幅度的上升，但對于個別地方、個別城市，情況是不同的，因為我們?nèi)珖姆康禺a(chǎn)確實差別很大。我認為這個政策出來之后，對于一線城市是比較利好的，但是對于三四線城市，或者對于大多數(shù)的二線城市，應該幫助不是很大。為什么一線城市幫助大一點？因為一線城市基礎比較好一點，而且大家的購買能力比較強。