“信貸是否會(huì)放松，將成為判斷未來一年內(nèi)樓市走勢(shì)的最關(guān)鍵因素?！弊蛉眨性禺a(chǎn)首席分析師張大偉在接受《證券日?qǐng)?bào)》記者采訪時(shí)直言。

　　限購(gòu)放開已經(jīng)兩月有余，雖然在一定程度上刺激了樓市成交量的回暖，但囿于貸款政策，大部分購(gòu)房者還是選擇繼續(xù)觀望。從全國(guó)范圍看，限購(gòu)與否已經(jīng)不是影響樓市的關(guān)鍵政策。信貸是否放松是關(guān)鍵因素。

　　9月15日，湖北省城鄉(xiāng)建設(shè)廳發(fā)布重要通知，要求“高端放開、中端支持、低端保障”，促進(jìn)全省房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。恒銀基金分析師何沐澤認(rèn)為，雖然一些省市出臺(tái)了放松信貸政策的文件，但沒有央行與當(dāng)?shù)劂y監(jiān)局的參與，恐怕地方商業(yè)銀行很難執(zhí)行下去。而且，銀行也有自身的盈利和風(fēng)險(xiǎn)考量，對(duì)于目前的樓市，銀行更多持謹(jǐn)慎態(tài)度。

　　張大偉分析稱，到目前為止，已經(jīng)有多個(gè)地方政府發(fā)布了信貸方面的松綁文件，地方政府并無銀行的管理權(quán)限，但依然發(fā)布要求銀行降低貸款利率的文件，主要有兩方面作用，首先給市場(chǎng)信心。其次將穩(wěn)增長(zhǎng)的壓力轉(zhuǎn)移到銀行，給銀行施加壓力。

　　“這些政策雖然會(huì)在一定程度上提振市場(chǎng)信心，但實(shí)際效果依然要看信貸釋放情況?！睆埓髠ブ赋?。

　　中國(guó)房地產(chǎn)及住宅研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)顧云昌表示，房地產(chǎn)市場(chǎng)如何，關(guān)鍵在于信貸政策，而信貸政策與整個(gè)貨幣政策連在一起，貨幣政策又與宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)緊密相連。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，信貸環(huán)境放寬的可能性會(huì)加大，因?yàn)槿绻狈π刨J“潤(rùn)滑油”的作用，所謂的限購(gòu)松綁政策其實(shí)并不能發(fā)揮良好的預(yù)期效果。

　　樓市復(fù)蘇不僅表現(xiàn)在成交量上，房地產(chǎn)企業(yè)信心的回升尤為關(guān)鍵。中國(guó)指數(shù)研究院發(fā)布的報(bào)告顯示，2014年上半年，共有25家房地產(chǎn)企業(yè)通過境外融資平臺(tái)發(fā)行35筆債券，共募集資金約合人民幣797億元，發(fā)債規(guī)模較去年同期略有縮減。但是仍有多家房企多次通過境外平臺(tái)獲得較大的融資額度。

　　嚴(yán)躍進(jìn)表示，房企融資規(guī)模加大，對(duì)于未來的穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)等有絕對(duì)性的支撐作用。一般來說，房企融資規(guī)模加大，要看三個(gè)要素。第一，相應(yīng)的金融市場(chǎng)的支持。第二，融資成本是否夠低?，F(xiàn)實(shí)中，很多融資工具成本高，房企難以承受。而近期的中期票據(jù)發(fā)行在價(jià)格上有優(yōu)勢(shì)，迎合了房企的需求。第三，整個(gè)樓市能夠反彈。隨著限購(gòu)政策松綁，房企的預(yù)期會(huì)由悲觀轉(zhuǎn)為樂觀，融資積極性將會(huì)增加。

　　日前，湖北省城鄉(xiāng)建設(shè)廳發(fā)布了《關(guān)于促進(jìn)全省房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的若干意見》（以下簡(jiǎn)稱《意見》）?！兑庖姟访鞔_，居民家庭貸款首次購(gòu)買自住普通商品住房，首付款比例按30%執(zhí)行，貸款利率的下限可擴(kuò)大為基準(zhǔn)利率的0.7倍。個(gè)人購(gòu)買屬于家庭唯一普通商品住房的，實(shí)行減半征收契稅等相關(guān)購(gòu)房?jī)?yōu)惠政策。

　　在此之前，四川省、福建省等省份發(fā)布的救市文件也涉及到了首套房貸款利率優(yōu)惠、公積金貸款等內(nèi)容。這些政策的出臺(tái)被業(yè)內(nèi)視為繼第一波取消限購(gòu)的救市潮后的第二波救市潮。

　　中投顧問研究總監(jiān)郭凡禮在接受《證券日?qǐng)?bào)》記者采訪時(shí)表示，自今年5月份開始，地方政府紛紛開始取消限購(gòu)，但房地產(chǎn)市場(chǎng)并沒有出現(xiàn)以往的復(fù)蘇、上漲態(tài)勢(shì)，反而呈現(xiàn)出了持續(xù)調(diào)整的狀態(tài)。

　　統(tǒng)計(jì)顯示，今年前8個(gè)月，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資為58975億元，同比名義增長(zhǎng)13.2%，增速比前7個(gè)月回落0.5個(gè)百分點(diǎn)。前8個(gè)月，全國(guó)商品房銷售面積為64987萬平方米，同比下降8.3%，其中住宅銷售面積下降10.0%。由此可見，第一波取消限購(gòu)并未使房地產(chǎn)市場(chǎng)得到復(fù)蘇。

　　郭凡禮分析稱，隨著第二波救市潮拉開帷幕，地方政府明顯加大了救市力度，調(diào)低首付比例、財(cái)政補(bǔ)貼等相應(yīng)措施均已出現(xiàn)，加上房企實(shí)質(zhì)性的降價(jià)，第二波救市的效果或?qū)@現(xiàn)出來。

　　郭凡禮認(rèn)為，資金是房地產(chǎn)行業(yè)的血液，如果信貸全面放開，國(guó)家積極救市，房地產(chǎn)行業(yè)將迅速得到能量，房?jī)r(jià)將迅速被提升。因此，信貸政策是房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)的關(guān)鍵。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)也認(rèn)為，如果說第一波救市的特征是松綁，那么第二波救市的特征是刺激，尺度也越來越大。

　　郭凡禮表示，第一波救市和第二波救市的行為均是地方政府的“小打小鬧”，還沒有涉及到實(shí)質(zhì)性的、全面的金融政策的放松。

　　【開胃菜】

　　地方取消限購(gòu)未達(dá)預(yù)期

　　樓市低迷影響房企信心，20大標(biāo)桿房企購(gòu)置土地單月額度連續(xù)多月銳減

　　■本報(bào)記者 李木子

　　呼和浩特市明確取消樓市限購(gòu)的舉動(dòng)，瓦解了46個(gè)城市樓市限購(gòu)的聯(lián)盟，隨即一些觀望的地方政府緊跟呼和浩特的腳步，開始試探性放開樓市限購(gòu)政策，至今，只有北京、上海、廣州、深圳、南京、珠海和三亞七個(gè)城市還在堅(jiān)守限購(gòu)政策。

　　部分城市放開限購(gòu)的腳步選擇了分兩步完成。繼8月1日限購(gòu)松綁之后，青島市國(guó)土資源與房屋管理局再次發(fā)布消息，表示自2014年9月1日起，放開市南區(qū)、市北區(qū)、李滄區(qū)、嶗山區(qū)套型面積在144平方米以下住房的限購(gòu)政策。這標(biāo)志著在青島實(shí)施了42個(gè)月的“限購(gòu)令”全面解除。無獨(dú)有偶，杭州、西安等城市也是在限購(gòu)局部松綁試水之后才全面解除。

　　雖然樓市限購(gòu)令逐步放開已有兩個(gè)月的時(shí)間，但市場(chǎng)的反應(yīng)并不十分理想。

　　中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，9月份前14天，54個(gè)主要城市合計(jì)住宅簽約83349套，與8月份基本持平。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉向《證券日?qǐng)?bào)》記者指出，一線城市如北京自住房簽約減少，所以實(shí)際簽約的純商品房基本平穩(wěn)。二線城市成交量不漲反降，從6月份開始的松綁限購(gòu)刺激作用逐漸放緩，8月份成交量上漲后，因?yàn)闆]有信貸的明顯鼓勵(lì)，市場(chǎng)歸于平淡。三線城市成交有所上漲，主要是大部分城市都有以價(jià)換量的項(xiàng)目出現(xiàn)。

　　“市場(chǎng)持續(xù)半年多的蕭條后，房企資金壓力極大，這種情況下，房企將以價(jià)換量帶動(dòng)‘金九銀十’成交增長(zhǎng)，但對(duì)比2013年，今年的成色將明顯暗淡?！睆埓髠ヮA(yù)計(jì)。

　　雖然在限購(gòu)放松的背景下，樓市成交量較之前幾個(gè)月有所反彈，但逐漸回暖的房地產(chǎn)銷售市場(chǎng)沒有給房企帶來更多的信心，在土地市場(chǎng)上，房企依舊維持著相對(duì)謹(jǐn)慎的腳步。

　　中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，20大標(biāo)桿房企購(gòu)置土地單月額度連續(xù)多月銳減，4月份至8月份連續(xù)5個(gè)月不足200億元，最近3個(gè)月更是在百億元關(guān)口徘徊。9月份上半月，20大房企中僅萬科與萬達(dá)分別拿地金額達(dá)到9億元，合計(jì)僅為18.34億元。記者 李木子