五年彈指一灰間。隨著2號(hào)地被南京市政府收回、1號(hào)地分拆6個(gè)資產(chǎn)包招商出讓，中冶南京下關(guān)地王逐漸看到了解套的曙光。

　　11月30日晚間，中國(guó)冶金科工股份有限公司(601618.SH，簡(jiǎn)稱:“中冶”)發(fā)布公告稱，中冶南京項(xiàng)目公司與恒大地產(chǎn)(03333.HK，簡(jiǎn)稱:“恒大”)南京置業(yè)有限公司簽署了《產(chǎn)權(quán)交易合同》，將項(xiàng)目公司持有的南京臨江御景房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司100%股權(quán)及項(xiàng)目公司對(duì)其22.4億元的債權(quán)，以33.67億元對(duì)價(jià)轉(zhuǎn)讓給恒大南京置業(yè)。換言之，恒大已拿下中冶南京下關(guān)地王中1號(hào)地分拆6個(gè)資產(chǎn)包后的其中一個(gè)資產(chǎn)包，內(nèi)有9幅地塊。

　　此前在2010年、2012年中冶先后分兩次以256.54億元總價(jià)拿下濱江1、2、3號(hào)地。在此期間，中冶可謂走得異常艱澀。相繼經(jīng)歷國(guó)土部介入調(diào)查2號(hào)地、退地風(fēng)波之后，去年房地產(chǎn)市場(chǎng)又一度陷入低迷。

　　記者調(diào)查獲悉，中冶南京下關(guān)地王已于去年初將1號(hào)地分割成6個(gè)資產(chǎn)包34幅地塊展開(kāi)招商，至今已有深業(yè)集團(tuán)、上海證大、龍湖等先后接受其中3個(gè)資產(chǎn)包，加上此次恒大接盤4號(hào)資產(chǎn)包，目前總成交金額大約144.16億元，面積約29.92萬(wàn)平方米。其中，3號(hào)地由中冶保留開(kāi)發(fā)權(quán)。

　　值得一提的是，中冶并非孤例。那些有著央企、國(guó)企金字招牌的房企不少都以拿地王成名，卻又難以跨過(guò)盈利的紅線。而今年以來(lái)國(guó)資拿地又現(xiàn)抬頭之勢(shì)。

　　據(jù)CRIC數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)顯示，2015年1-9月北京、上海、廣州、深圳、南京、合肥、廈門、福州、蘇州等多城市均出現(xiàn)了總價(jià)、單價(jià)地王。其中，北京、上海兩大一線城市尤甚，北京5宗總價(jià)地王，1宗單價(jià)地王;上海3宗總價(jià)地王，2宗單價(jià)地王。華潤(rùn)是年內(nèi)入手地王項(xiàng)目最多的房企，前三季度中華潤(rùn)分別以86.25億元拿下北京白盆窯村宅地地王項(xiàng)目、47.2億元獲取武漢光谷長(zhǎng)動(dòng)地塊武昌單價(jià)地王項(xiàng)目，并連續(xù)兩次創(chuàng)下上海年度總價(jià)地王。

　　1號(hào)地分拆始末

　　隨著2010年、2012年，中冶分兩次拿下濱江1、2、3號(hào)地，直至2012年國(guó)土部介入調(diào)查濱江2號(hào)地和2013年2號(hào)地退地風(fēng)波之后，濱江1號(hào)地一度陷入混沌之境。

　　就在收回中冶濱江2號(hào)地不久，下關(guān)區(qū)政府便與中冶協(xié)議，成立下關(guān)濱江商務(wù)區(qū)管委會(huì)招商處，將1號(hào)地分割成6個(gè)資產(chǎn)包34幅地塊展開(kāi)招商。與此同時(shí)，由下關(guān)區(qū)政府和中冶合作成立的南京臨江老城改造建設(shè)投資有限公司(簡(jiǎn)稱:“臨江老城”)股權(quán)結(jié)構(gòu)也悄然生變，下關(guān)區(qū)政府逐漸增資成為大股東。

　　據(jù)下關(guān)濱江商務(wù)區(qū)管委會(huì)招商處相關(guān)人士對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者透露，政府選擇房企的標(biāo)準(zhǔn)是全國(guó)前20強(qiáng)企業(yè)，在商辦綜合體方面有資金實(shí)力和開(kāi)發(fā)實(shí)力的優(yōu)先考慮。

　　從記者獲取的濱江1號(hào)地規(guī)劃圖可見(jiàn)，整個(gè)地塊就像一個(gè)倒置的漏斗，整個(gè)1號(hào)地由34塊地塊組成，并被切割成6個(gè)資產(chǎn)包，以股權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式打包轉(zhuǎn)讓。恒大拿下的是緊鄰江邊、商務(wù)辦公超高建筑最多的4號(hào)資產(chǎn)包。

　　政府對(duì)4號(hào)資產(chǎn)包的規(guī)劃是做江蘇省內(nèi)外各行業(yè)年稅收億元以上的企業(yè)進(jìn)駐南京的企業(yè)總部基地，下關(guān)區(qū)政府傾向于將地塊分拆出讓給各個(gè)企業(yè)。目前08-14號(hào)地已經(jīng)被一家江蘇企業(yè)拿下，還剩8幅地塊。

　　前述招商處人士透露，1、2、3、6號(hào)包均已引進(jìn)大型房企，而由政府主導(dǎo)開(kāi)發(fā)的5號(hào)資產(chǎn)包，除了現(xiàn)有的區(qū)政府、在建的長(zhǎng)江國(guó)際航運(yùn)服務(wù)中心外，還有兩棟企業(yè)總部在建，將交付給中外運(yùn) 南京港 集團(tuán)，而某五星酒店集團(tuán)也將進(jìn)駐5號(hào)資產(chǎn)包。

　　而建設(shè)中的下關(guān)濱江商務(wù)區(qū)已初具規(guī)模。前期進(jìn)入的深業(yè)、上海證大、龍湖地產(chǎn)總共投入了111億元，而志在南京布局大拇指廣場(chǎng)的上海證大更是拿下了整個(gè)2號(hào)和6號(hào)資產(chǎn)包，總價(jià)達(dá)65.14億。

　　然而，臨江老城此次股權(quán)轉(zhuǎn)讓獲得未經(jīng)審計(jì)凈利潤(rùn)約2.06億元，并非多個(gè)資產(chǎn)包中溢價(jià)最高的。根據(jù)記者獨(dú)家獲取的資料匡算，二次出讓的濱江1號(hào)地6大資產(chǎn)包的樓面價(jià)均達(dá)到7000多元/平方米以上，比2010年中冶所拍5000多元/平方米溢價(jià)接近50%。

　　有分析師稱，相比中冶2010年拿下1號(hào)地時(shí)的121.41億元，算上中冶這三年來(lái)的資金成本，即便按照每年8%-9%左右的成本扣除利息，目前分拆出讓資產(chǎn)包的獲利與資金成本仍有一定差距，并沒(méi)有帶來(lái)太多溢價(jià)。

　　國(guó)資地王之殤

　　地產(chǎn)江湖腥風(fēng)血雨，對(duì)于中冶這樣在國(guó)內(nèi)并沒(méi)有開(kāi)發(fā)大型綜合體項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)的國(guó)資房企而言，敢于拿地王無(wú)非是擁有資金來(lái)源渠道多、融資成本低、能承受低毛利項(xiàng)目等多種優(yōu)勢(shì)。

　　據(jù)一份第三方機(jī)構(gòu)的研究報(bào)告顯示，國(guó)資地王之殤可以歸納為四種類型，分別是“消化時(shí)間長(zhǎng)，致使企業(yè)發(fā)展緩慢;超負(fù)荷奪地王，被迫分拆出售;過(guò)度擴(kuò)張，高溢價(jià)拿地，久不開(kāi)工深被套牢;高溢價(jià)拿地王，導(dǎo)致項(xiàng)目難以盈利的。”

　　地王案例觸目驚心。例如2009年-2010年遠(yuǎn)洋地產(chǎn)(3377.HK)以超過(guò)80億元連拿亦莊新城與望京地王。其中2010年3月，保利以1.79萬(wàn)元/平方米的樓面地價(jià)拿下了大望京4、5號(hào)地。此后，大望京3號(hào)地塊(2010年9月)、2號(hào)地(2011年4月)的成交單價(jià)縮水至7700元/平方米左右。

　　2011年1月，上海地產(chǎn)集團(tuán)旗下 中華企業(yè) (600675.SH)以7.4億元的總價(jià)競(jìng)得蘇地2010-B-33號(hào)地塊，溢價(jià)率89%，成交樓面價(jià)高達(dá)30291元/平方米，刷新了蘇州的單價(jià)地王紀(jì)錄。然而，該地塊直到兩年半后的2013年8月底才開(kāi)工(或可能只是“假開(kāi)工”)，而至今仍然未預(yù)售，其項(xiàng)目公司蘇州中華園房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司于2014年底虧損300萬(wàn)元。

　　在2009-2011年的3年時(shí)間里，中華企業(yè)挾百億資本，在杭州、蘇州、無(wú)錫多地?fù)尀┠孟露鄠€(gè)區(qū)域地王項(xiàng)目，這些項(xiàng)目都被深深套牢。

　　2011年下半年地王后遺癥集中顯現(xiàn)。地王項(xiàng)目因高企的財(cái)務(wù)成本、尷尬的市場(chǎng)行情，為遠(yuǎn)洋地產(chǎn)的業(yè)績(jī)蒙上陰影，也加大了遠(yuǎn)洋的資金鏈壓力，遠(yuǎn)洋不得不先后出售成都和北京兩個(gè)項(xiàng)目的股權(quán)以獲取現(xiàn)金流。而遠(yuǎn)洋地產(chǎn)的增長(zhǎng)速度也在2009年達(dá)到頂峰后就此放緩，錯(cuò)過(guò)了房地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展的幾年時(shí)間。

　　上述報(bào)告指出，地王項(xiàng)目本身需要投入大量資金，對(duì)房企資金實(shí)力已經(jīng)是一大考驗(yàn)，而較高的溢價(jià)率通常也壓低了盈利空間，因此對(duì)房企的運(yùn)作水平提出了更高的要求。從國(guó)資房企發(fā)源的角度看，有些是出于盤活母公司土地資源而衍生出來(lái)輔助業(yè)務(wù)，有些則是在房地產(chǎn)黃金時(shí)機(jī)進(jìn)入掘金的機(jī)會(huì)型投資者?！爸幸钡赝蹙褪窃?011年之后陷入僵局，雖然此后被收回與分拆出讓，但該公司在南京下關(guān)地王耗費(fèi)了5年時(shí)間、布局的失衡、大量的資金沉淀，資金成本遠(yuǎn)超拆分土地轉(zhuǎn)讓的微薄收益，更別提其中的機(jī)會(huì)成本。可以說(shuō)，與遠(yuǎn)洋地產(chǎn)一樣，中冶錯(cuò)過(guò)房地產(chǎn)最后的幾年黃金時(shí)光。”前述業(yè)內(nèi)人士指出。

　　克而瑞分析師蔡建林則指出，民營(yíng)企業(yè)如萬(wàn)科、萬(wàn)達(dá)、恒大、碧桂園、龍湖、世茂等房企也具備拿地王的能力卻很少拿地王。相對(duì)于國(guó)資房企，民營(yíng)房企在融資優(yōu)勢(shì)、資源優(yōu)勢(shì)上相對(duì)較弱(同規(guī)模量級(jí)比較)。因此，民營(yíng)房企在對(duì)待地王上通常更加謹(jǐn)慎。