武漢“逆市”拿地　遠(yuǎn)洋地產(chǎn)擴張隱憂

　　負(fù)債460億再舉債百億,高速擴張之下或存資金鏈斷裂風(fēng)險

　　在港上市房企遠(yuǎn)洋地產(chǎn)(03377.HK)再次踏上了高速擴張之路,而支撐其擴張的是大幅舉債。

　　10月19日,遠(yuǎn)洋地產(chǎn)發(fā)布公告,宣布第二期規(guī)模為50億元的公司債將于近期發(fā)行,用于償還現(xiàn)有債務(wù)及補足一般營運資金。至此,遠(yuǎn)洋地產(chǎn)今年百億公司債發(fā)行完畢。

　　公開信息顯示,去年以來,蟄伏兩年棲身北京的遠(yuǎn)洋地產(chǎn)突然突圍奮起,斥資超200億元瘋狂在北京、廣州、武漢等全國一二線城市逆市拿地,且迅速進(jìn)行開發(fā)。

　　然而,遠(yuǎn)洋地產(chǎn)瘋狂擴張的背后是其巨額負(fù)債。遠(yuǎn)洋地產(chǎn)2015年半年報顯示,集團(tuán)有息負(fù)債總額達(dá)460億元。

　　巨額負(fù)債的同時,銷售并未達(dá)到目標(biāo)。按照遠(yuǎn)洋地產(chǎn)今年420億元的銷售目標(biāo),截至三季度,銷售收入為221億元,想在第四季度達(dá)到200億元的銷售業(yè)績,難度不小。

　　10月21日,業(yè)內(nèi)關(guān)注過遠(yuǎn)洋地產(chǎn)的人士向長江商報記者表示,遠(yuǎn)洋地產(chǎn)試圖以快開發(fā)、快回收的高速周轉(zhuǎn)方式解決資金問題。目前,包括在北京、武漢的項目,并未達(dá)到其預(yù)想“10個月”的高速。

　　上周日,遠(yuǎn)洋地產(chǎn)相關(guān)人士回應(yīng)長江商報記者稱,公司每年的商業(yè)租賃收入高達(dá)40億元,足夠支付負(fù)債利息。

　　香頌資本執(zhí)行董事沈萌10月23日接受長江商報記者采訪時表示,一般而言,企業(yè)經(jīng)營現(xiàn)金流壓力大才考慮發(fā)債,一旦企業(yè)經(jīng)營無法好轉(zhuǎn)或通過融資改善經(jīng)營,這些債務(wù)最終有可能壓垮企業(yè)。

　　再舉債百億

　　僅過兩個月,遠(yuǎn)洋地產(chǎn)再次宣布舉債。

　　10月19日,遠(yuǎn)洋地產(chǎn)發(fā)布公告,宣布發(fā)行第二期公司債券,總規(guī)模為50億元。

　　而兩個月前的8月17日,遠(yuǎn)洋地產(chǎn)曾宣布獲得證監(jiān)會批準(zhǔn),在國內(nèi)發(fā)行100億元公司債。次日,遠(yuǎn)洋地產(chǎn)就急不可耐地發(fā)行了首期規(guī)模為50億元的公司債。

　　這是遠(yuǎn)洋地產(chǎn)首次發(fā)行　人民幣　公司債,創(chuàng)下了當(dāng)時地產(chǎn)行業(yè)國內(nèi)公司債發(fā)行歷史上最低利率紀(jì)錄,且年期最長。發(fā)債所得款項凈額將用于償還現(xiàn)有債務(wù)及補足一般營運資金。

　　遠(yuǎn)洋地產(chǎn)相關(guān)人士曾公開稱,公司債發(fā)行取得較低利率,有利于遠(yuǎn)洋地產(chǎn)降低融資成本,優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu),保持穩(wěn)健的財務(wù)狀況,進(jìn)一步支持公司業(yè)務(wù)調(diào)整與創(chuàng)新發(fā)展。

　　長江商報記者查詢發(fā)現(xiàn),去年以來,遠(yuǎn)洋地產(chǎn)融資頻繁,公司債務(wù)不斷攀高。

　　去年7月,遠(yuǎn)洋地產(chǎn)發(fā)行12億美元高級債券。時隔半年的今年1月29日,再次發(fā)行12億美元雙年期高級債券,成為2015年亞洲投資級債券中收窄幅度最大的交易。

　　翻開遠(yuǎn)洋地產(chǎn)2014年年報發(fā)現(xiàn),公司財務(wù)可謂是承受重壓。年報顯示,截至2014年底,凈負(fù)債比率約為66%,貸款總額達(dá)到456億元,同比增長近三成,當(dāng)年為此支付的利息支出達(dá)到4.7億元,較2013年增加金額超過1億元。

　　到今年上半年,遠(yuǎn)洋地產(chǎn)的財務(wù)狀況并沒有明顯改善。今年的半年報顯示,集團(tuán)營業(yè)額151.07億元,較去年同期下降15%,毛利率維持在20%,與去年同期持平,其中核心凈利率較去年底上升2%。集團(tuán)有息負(fù)債總額達(dá)460億元,現(xiàn)金資源總額為174.36億元,凈借貸比率為63%,比去年底下降了3個百分點,但仍為2009年以來的較高水平。

　　可以想見,遠(yuǎn)洋地產(chǎn)的資金并不寬裕,負(fù)債高達(dá)460億元仍頻繁動輒舉債高達(dá)百億,資金之渴可見一斑。

　　瘋狂擴張之路

　　遠(yuǎn)洋地產(chǎn)擔(dān)負(fù)巨額債務(wù)所支持的是其瘋狂擴張,這種擴張仍呈飛速之勢。

　　今年8月15日開始,遠(yuǎn)洋地產(chǎn)在武漢市中心的兩個項目陸續(xù)亮相。10月24日,長江商報記者在其位于漢口姑嫂樹路的一個樓盤售樓部看到,宣傳展牌顯示,遠(yuǎn)洋地產(chǎn)的觸角已經(jīng)從北京延伸至重慶、天津、上海、杭州、武漢、廣州、深圳、香港、青島等全國一二線主要城市。

　　數(shù)據(jù)顯示,2014年,在全國樓市進(jìn)入低谷時,遠(yuǎn)洋地產(chǎn)突然邁出逆市擴張步伐,一口氣斥資187億元拿下13塊地,共計145.5萬平方米。

　　長江商報記者注意到,遠(yuǎn)洋地產(chǎn)進(jìn)軍武漢市中心大約也是去年,目前已經(jīng)開盤位于漢口賀家墩的兩個樓盤地塊,是去年從福星惠譽手中收購所得。去年8月的一份環(huán)評公告表明,該計劃需投資90億元開發(fā)。

　　其實,早在2010年,遠(yuǎn)洋地產(chǎn)就已進(jìn)軍武漢。當(dāng)年,遠(yuǎn)洋地產(chǎn)通過收購武漢弘福置業(yè)55%股權(quán),利用弘福置業(yè)旗下兩宗地塊順利挺進(jìn)武漢市場,將宜家湯臣改名為遠(yuǎn)洋莊園,宜家金磐改名為遠(yuǎn)洋世界,均不在武漢市區(qū)。不過,雖然遠(yuǎn)洋地產(chǎn)在武漢市場上耕耘了5年,但籍籍無名,今年突然攜兩項目亮相,似乎昭示其擴張意圖。

　　今年以來,遠(yuǎn)洋地產(chǎn)繼續(xù)大局?jǐn)U張,先后進(jìn)入廣州、深圳、南京以及香港這些熱門城市,僅一季度,就在這些地方新增土地儲備114萬平方米。

　　此外,遠(yuǎn)洋地產(chǎn)還積極推動地產(chǎn)金融,旗下掌管的基金規(guī)模達(dá)50億元。

　　不僅如此,遠(yuǎn)洋地產(chǎn)還加緊了資本投資步伐。前不久,中國規(guī)模最大的資產(chǎn)管理公司華融資產(chǎn)赴港上市,遠(yuǎn)洋地產(chǎn)攜53億　港元　捧場,成為華融港股IPO最大的基石投資者。

　　或存資金鏈斷裂風(fēng)險

　　蟄伏了兩年多的遠(yuǎn)洋地產(chǎn)開始大肆擴張,其資金鏈斷裂風(fēng)險也已悄然暗藏。

　　今年3月30日,在遠(yuǎn)洋舉行的海鷗IV戰(zhàn)略發(fā)布會上,遠(yuǎn)洋地產(chǎn)總裁李明曾明確表示,遠(yuǎn)洋未來的愿景是成為以房地產(chǎn)實業(yè)為基礎(chǔ),具有領(lǐng)先產(chǎn)業(yè)投資能力的投融資集團(tuán)。遠(yuǎn)洋地產(chǎn)試圖在未來幾年內(nèi)構(gòu)建包括“住宅開發(fā)、商業(yè)物業(yè)、客戶服務(wù)、地產(chǎn)金融”四輪驅(qū)動的業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)。

　　公開信息顯示,今年以來,遠(yuǎn)洋地產(chǎn)已經(jīng)開始深耕寫字樓、商業(yè)零售、養(yǎng)老養(yǎng)生,涉足電子商務(wù)和智慧社區(qū)、健康醫(yī)療、公寓運營、金融創(chuàng)新等業(yè)務(wù),包括對外資本投資等。毫無疑問,這些大動作需要大量資金給予支撐。

　　10月24日,武漢業(yè)內(nèi)一名關(guān)注過遠(yuǎn)洋地產(chǎn)擴張模式的人士向長江商報記者表示,遠(yuǎn)洋地產(chǎn)試圖以快開發(fā)、快回收的高速周轉(zhuǎn)方式解決資金問題。不過,目前,包括在北京、武漢的項目,并未達(dá)到其預(yù)想“10個月”的高速。

　　長江商報記者調(diào)查發(fā)現(xiàn),在武漢的兩地塊,遠(yuǎn)洋地產(chǎn)至少是在去年8月前左右拿到手,到今年8月開盤,已超10個月的“高速”。樓盤售價方面,地段稍差的福星惠譽樓盤開盤價1.1萬元,如今價格有所下跌,而遠(yuǎn)洋地產(chǎn)位于姑嫂樹路的開盤價為1萬元,希望快速回籠資金意圖明顯。

　　在北京,遠(yuǎn)洋地產(chǎn)快速周轉(zhuǎn)的計劃也部分落空。遠(yuǎn)洋地產(chǎn)曾要求,正常招拍掛的項目,從拿地到開盤要控制在10個月內(nèi),開盤去化率須完成60%以上。但北京遠(yuǎn)洋新天地和春天著項目,去年1月拿地,今年8月份開盤,周期長達(dá)19個月。事實上,北京春天著并未在8月份如期開盤。

　　與快速周轉(zhuǎn)相隨的是,截至目前,遠(yuǎn)洋地產(chǎn)的地產(chǎn)銷售也是差強人意。

　　按照李明的計劃,今年遠(yuǎn)洋房產(chǎn)銷售目標(biāo)是增長5%達(dá)到420億元。前三季度,遠(yuǎn)洋地產(chǎn)銷售221億元,而上半年月均銷售僅為20億元,盡管9月份銷售達(dá)到32.5億元,但要想在第四季度完成200億元的銷售業(yè)績,無疑是一次嚴(yán)峻挑戰(zhàn)。與此同時,為加速周轉(zhuǎn)協(xié)議銷售均價下滑,如9月環(huán)比下降9%,也一定程度上減少了銷售利潤。

　　巨額債務(wù)高懸、多項大動作急需資金與房產(chǎn)銷售不理想導(dǎo)致的資金回籠慢、利潤壓縮等,無疑是罩在遠(yuǎn)洋地產(chǎn)瘋狂擴張頭上的霧霾,其緊繃的資金鏈或存斷裂風(fēng)險。

　　10月23日,香頌資本執(zhí)行董事沈萌表示,一般而言,企業(yè)經(jīng)營現(xiàn)金流壓力大才考慮發(fā)債,一旦企業(yè)經(jīng)營無法好轉(zhuǎn)或通過融資改善經(jīng)營,這些債務(wù)最終有可能壓垮企業(yè)。

　　遠(yuǎn)洋地產(chǎn)一人士相關(guān)人士回應(yīng)長江商報記者稱,雖然公司負(fù)債較多,但公司今年租賃收入高達(dá)40億元,且呈上漲趨勢,足以承擔(dān)負(fù)債利息。此外,公司融資渠道多,擴張步伐雖然較快,實則穩(wěn)健。

　　沈萌認(rèn)為,2010年左右的瘋狂擴張,曾令遠(yuǎn)洋地產(chǎn)陷入困境。如今,遠(yuǎn)洋地產(chǎn)在謀劃業(yè)務(wù)模式創(chuàng)新和盈利模式轉(zhuǎn)型時需要慎重,舉債是要還的,在宏觀經(jīng)濟尚未出現(xiàn)明顯轉(zhuǎn)機的大環(huán)境下,資金鏈繃得太緊風(fēng)險太大。