9月23日,綠城房地產(chǎn)建設(shè)管理集團(tuán)有限公司(以下簡(jiǎn)稱(chēng)綠城管理集團(tuán))在杭州玫瑰園度假酒店正式掛牌成立。這被綠城集團(tuán)內(nèi)部人士看作是中交改組綠城董事會(huì)之后的一個(gè)重大事件。

　　綠城管理集團(tuán)的主要資產(chǎn)就是剛于8月5日被綠城中國(guó)(3900.HK)以近10億元收購(gòu)的兩家關(guān)聯(lián)公司:綠城鼎益、綠城時(shí)代。

　　綠城管理集團(tuán)的成立,正是綠城實(shí)現(xiàn)輕資產(chǎn)化轉(zhuǎn)型的重要一步,標(biāo)志綠城致力于成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)全產(chǎn)業(yè)鏈服務(wù)商。

　　綠城中國(guó)執(zhí)行董事、行政總裁曹舟南接受21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者采訪時(shí)表示,中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)正處在社會(huì)轉(zhuǎn)型與產(chǎn)業(yè)升級(jí)雙重變革中,傳統(tǒng)的重資產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式受到強(qiáng)烈沖擊,整個(gè)行業(yè)都在尋找轉(zhuǎn)型升級(jí)之路;而在世界上很多發(fā)達(dá)國(guó)家和成熟市場(chǎng),投資與開(kāi)發(fā)分離已經(jīng)成為一種主流商業(yè)模式,管理運(yùn)營(yíng)和資源整合能力的價(jià)值日益突顯,這也為中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展提供了借鑒。而綠城的重組轉(zhuǎn)型,是行業(yè)背景之下民企生存之道的一個(gè)縮影。

　　綠城中國(guó)收購(gòu)綠城鼎益和綠城時(shí)代,可以說(shuō)是對(duì)代建業(yè)務(wù)的再次整合。

　　綠城中國(guó)董事會(huì)聯(lián)席主席宋衛(wèi)平在2008年9月首次提出依托“品牌和團(tuán)隊(duì)”實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)創(chuàng)新。此后綠城形成了以“品牌輸出、管理輸出”為基本特征的新業(yè)務(wù)模式。到2009年6月,形成“綠城代建”這一輕資產(chǎn)化發(fā)展的理論模型;2010年9月,綠城管理集團(tuán)成立,以“政府代建、商業(yè)代建、資本代建”為核心模式;此后,綠城鼎益、綠城時(shí)代等多個(gè)代建平臺(tái)公司應(yīng)運(yùn)而生。

　　克而瑞研究中心分析師蔡建林認(rèn)為,綠城為實(shí)現(xiàn)代建業(yè)務(wù)2020年300億元的戰(zhàn)略目標(biāo),已經(jīng)進(jìn)行頂層設(shè)計(jì),先搭建起了平臺(tái)。綠城大力發(fā)展代建業(yè)務(wù),也為中交2000萬(wàn)平方米海外土儲(chǔ)的開(kāi)發(fā)指明了方向。如果中交地產(chǎn)板塊和綠城進(jìn)行重組整合,代建也將成為整合過(guò)程中雙方磨合的重要手段。

　　綠城管理集團(tuán)總經(jīng)理李軍告訴記者,綠城2005年開(kāi)始做政府項(xiàng)目代建,2010年做商業(yè)代建。據(jù)介紹,綠城管理總部有76人,平均39歲,7.3年司齡。

　　截至9月22日,綠城管理集團(tuán)已經(jīng)擁有委托管理項(xiàng)目52個(gè),總建筑面積1700萬(wàn)平方米,預(yù)計(jì)可實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售額1300億,代建管理總收入45億。到2018年,預(yù)計(jì)委托管理將達(dá)到80個(gè)項(xiàng)目,年銷(xiāo)售額300億,代建管理收入10億,毛利50%以上

　　綠城房地產(chǎn)集團(tuán)董事長(zhǎng)孫國(guó)強(qiáng)指出,綠城管理集團(tuán)的成立有三方面意義:落實(shí)今年綠城集團(tuán)年中工作會(huì)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的舉措;解決困擾綠城多年的品牌分散問(wèn)題;更好解決中交和綠城全面協(xié)同發(fā)展的落地。

　　在2015年綠城集團(tuán)半年度會(huì)議上,確立了“綠城服務(wù)、綠城房產(chǎn)、綠城代建”三大業(yè)務(wù)并舉格局。

　　正如宋衛(wèi)平在成立儀式上所言,做代建這條路非常艱苦。綠城建設(shè)2010年成立,由當(dāng)時(shí)的50人,發(fā)展到現(xiàn)在2000-3000人,可以實(shí)現(xiàn)300億利潤(rùn)(指股東利潤(rùn),而非綠城代建利潤(rùn))。綠城集團(tuán)用20年打造的房地產(chǎn)基礎(chǔ)是這塊新業(yè)務(wù)誕生的土壤。

　　據(jù)了解,業(yè)內(nèi)多家大型房企的高管離開(kāi)后,都開(kāi)始嘗試做小股操盤(pán),做代建或代理業(yè)務(wù)。宋衛(wèi)平指出,這將是行業(yè)趨勢(shì),理論上講,歐美等國(guó)家在專(zhuān)業(yè)分工上已經(jīng)做得很超前。

　　宋衛(wèi)平透露,綠城管理集團(tuán)計(jì)劃2018年上市,而綠城服務(wù)可能于2016年上半年在香港上市。這意味著綠城體系中的服務(wù)平臺(tái)與服務(wù)相關(guān)產(chǎn)品研發(fā),必然是由房產(chǎn)和管理集團(tuán)獨(dú)立完成。

　　一名接近綠城董事會(huì)的人士透露,在宋衛(wèi)平的規(guī)劃中,綠城服務(wù)將組建綠城園區(qū)生活聯(lián)盟,目前綠城物業(yè)全國(guó)管理的園區(qū)有1000萬(wàn)人,逾40萬(wàn)戶。到2023年希望服務(wù)300多萬(wàn)戶,在保安、保潔、保修的基礎(chǔ)上形成7大門(mén)類(lèi),30多項(xiàng)服務(wù)。

　　宋衛(wèi)平初步的服務(wù)產(chǎn)品設(shè)計(jì)是:1000萬(wàn)人中,為每個(gè)人提供幾千元的服務(wù)價(jià)值,希望可以獲得500-100元/人的微薄利潤(rùn)。預(yù)計(jì)綠城服務(wù)集團(tuán)8年后產(chǎn)生50億-100億經(jīng)營(yíng)利潤(rùn),而資本市場(chǎng)對(duì)服務(wù)、社區(qū)020,一般估值在30倍左右,則100億利潤(rùn)的市值可能在2000億-3000億。

　　換言之,綠城管理集團(tuán)要做的是全產(chǎn)業(yè)鏈的服務(wù),現(xiàn)在已經(jīng)開(kāi)啟對(duì)有序經(jīng)營(yíng)的可行性研究,今后5-10年,對(duì)于集團(tuán)的利潤(rùn)貢獻(xiàn),甚至可能超過(guò)綠城中國(guó)。