并購(gòu)成癮的孫宏斌又看上了一塊難啃的骨頭。就在接連收購(gòu)了成都中渝、西安天朗的部分項(xiàng)目后,融創(chuàng)中國(guó)9月8日晚間公告稱,已與雨潤(rùn)集團(tuán)簽訂戰(zhàn)略合作協(xié)議,將與雨潤(rùn)集團(tuán)債權(quán)人共同商討相關(guān)債務(wù)問(wèn)題的解決方案。隨后,雨潤(rùn)集團(tuán)旗下港股公司雨潤(rùn)食品以及A股公司　中央商場(chǎng)　分別公告,回應(yīng)了融創(chuàng)介入集團(tuán)資產(chǎn)重組事宜,雨潤(rùn)食品公告中更是透露了融創(chuàng)或?qū)⑼ㄟ^(guò)股權(quán)收購(gòu)介入雨潤(rùn)資產(chǎn)重組的可能性。

　　自實(shí)際控制人祝義才今年3月曝出已被監(jiān)視居住后,雨潤(rùn)集團(tuán)危機(jī)升級(jí),不僅多名高管出走、債務(wù)重重,旗下眾多地產(chǎn)項(xiàng)目也在四處兜售。此時(shí),孫宏斌“又”出現(xiàn)了。然而讓人頗感意外的是,孫宏斌此次出手,看上的并不僅是雨潤(rùn)旗下的住宅項(xiàng)目。就在昨日,融創(chuàng)管理層與投資者的電話交流會(huì)明確勾勒出此番收購(gòu)的投資邏輯——希望聯(lián)合若干家金融機(jī)構(gòu)整體拿下雨潤(rùn)集團(tuán),并將此次投資看作一個(gè)孵化器,為融創(chuàng)培育新的成長(zhǎng)點(diǎn)。事實(shí)上,雨潤(rùn)旗下的農(nóng)貿(mào)物流、商業(yè)運(yùn)營(yíng)以及保險(xiǎn)板塊才是孫宏斌眼中的價(jià)值所在。

　　在折戟綠城、佳兆業(yè)后,這一回,孫宏斌能成功扮演雨潤(rùn)集團(tuán)的“白武士”嗎?

　　或以股權(quán)收購(gòu)介入重組

　　9月8日晚間,融創(chuàng)中國(guó)發(fā)布公告稱,公司與雨潤(rùn)控股集團(tuán)訂立戰(zhàn)略合作協(xié)議,公司及其指派的合作伙伴擬與雨潤(rùn)集團(tuán)就一系列戰(zhàn)略合伙事宜相互合作。根據(jù)戰(zhàn)略合作協(xié)議,協(xié)議雙方約定融創(chuàng)與雨潤(rùn)集團(tuán)彼此進(jìn)行戰(zhàn)略合作,憑借各自優(yōu)勢(shì),提升雙方價(jià)值;雙方與債權(quán)人共同商討雨潤(rùn)集團(tuán)相關(guān)債務(wù)問(wèn)題的解決方案;雙方努力確保雨潤(rùn)集團(tuán)各項(xiàng)業(yè)務(wù)正常運(yùn)轉(zhuǎn),并在滿足相應(yīng)條件的前提下,融創(chuàng)向雨潤(rùn)集團(tuán)提供全面支持。同時(shí),融創(chuàng)也在與雨潤(rùn)集團(tuán)控制人的代表就其他投資進(jìn)行商討,擬達(dá)成與以上戰(zhàn)略合作協(xié)議內(nèi)容相類似的合作協(xié)議。

　　這意味著,不同于此前對(duì)中渝、天朗等僅基于項(xiàng)目層面的并購(gòu),融創(chuàng)中國(guó)此次與雨潤(rùn)集團(tuán)將是集團(tuán)層面的整體合作,并且不局限于地產(chǎn)業(yè)務(wù)。

　　經(jīng)過(guò)對(duì)佳兆業(yè)與綠城的兩次收購(gòu)失敗,孫宏斌已然鍛煉成“并購(gòu)老手”,不忘在公告上加上一句排他性限制條款:“雨潤(rùn)集團(tuán)及其關(guān)聯(lián)方不得與其他第三方就戰(zhàn)略合作協(xié)議范圍內(nèi)的任何事宜進(jìn)行洽談和接觸,且不與任何第三方訂立任何協(xié)議?！?/p>

　　而雨潤(rùn)集團(tuán)旗下港股公司雨潤(rùn)食品的公告中更進(jìn)一步透露了融創(chuàng)可能采取的收購(gòu)方式。公告稱:獨(dú)立第三方(應(yīng)指融創(chuàng)中國(guó))還可能購(gòu)買(mǎi)主要股東Willie(祝義才旗下公司)所持公司股權(quán)。這句話很清晰地表明,如果事項(xiàng)進(jìn)展順利,孫宏斌或許將會(huì)以股權(quán)收購(gòu)的方式介入雨潤(rùn)的資產(chǎn)重組。

　　救人水火還是趁火打劫

　　這一幕似乎非常眼熟。因計(jì)劃收購(gòu)綠城和佳兆業(yè)而收獲“白武士”這一稱號(hào)的孫宏斌,此次再度化身,而拯救的對(duì)象雨潤(rùn)集團(tuán)所處的現(xiàn)狀與彼時(shí)的佳兆業(yè)如出一轍——實(shí)際控制人深陷危機(jī),并且同時(shí)擁有豐富的土地儲(chǔ)備。

　　綜合各方信息,記者了解到,雨潤(rùn)集團(tuán)董事長(zhǎng)、實(shí)際控制人祝義財(cái)自今年3月23日起已被檢察機(jī)關(guān)執(zhí)行指定居所監(jiān)視居住的強(qiáng)制措施。在此之后雨潤(rùn)集團(tuán)危機(jī)升級(jí),旗下中央商場(chǎng)一批高管相繼離職,包括獨(dú)立董事徐康寧、董事張化橋、董事會(huì)秘書(shū)陳新生等。

　　人事動(dòng)蕩之際,祝義財(cái)又因?yàn)榻K雨潤(rùn)　農(nóng)產(chǎn)品　集團(tuán)有限公司與華潤(rùn)深國(guó)投信托有限公司借款合同糾紛一案,被華潤(rùn)信托申請(qǐng)?jiān)V前財(cái)產(chǎn)保全。隨之而來(lái)的是祝義財(cái)持有中央商場(chǎng)約4.77億股份自今年8月31日起被凍結(jié),凍結(jié)股份占中央商場(chǎng)總股本的41.51%,凍結(jié)期限為三年。按照中央商場(chǎng)停牌前價(jià)格13.1元每股計(jì)算,祝義財(cái)此番被凍結(jié)的股票市值達(dá)62.45億元。

　　已經(jīng)在佳兆業(yè)并購(gòu)案上白忙一場(chǎng)的孫宏斌,為何又找了一塊同樣難啃的骨頭?一向?qū)D(zhuǎn)型嗤之以鼻的孫宏斌,興趣似乎并不在雨潤(rùn)的食品資產(chǎn)上,始終專注于地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的融創(chuàng),理應(yīng)看上的是雨潤(rùn)旗下的土地和項(xiàng)目。那么,雨潤(rùn)的土地儲(chǔ)備規(guī)模到底有多大?

　　根據(jù)媒體此前的報(bào)道,2010年雨潤(rùn)集團(tuán)曾在全國(guó)布局所謂的“三三三”發(fā)展戰(zhàn)略:在全國(guó)30個(gè)省會(huì)城市建設(shè)雨潤(rùn)農(nóng)副產(chǎn)品全球采購(gòu)中心、在300個(gè)地級(jí)市建設(shè)雨潤(rùn)農(nóng)副產(chǎn)品物流配送中心、在3000個(gè)縣域建設(shè)雨潤(rùn)農(nóng)副產(chǎn)品種養(yǎng)生產(chǎn)基地。這些所謂的中心基地中包含大量商住配套土地。僅僅被曝出的西安農(nóng)副產(chǎn)品全球采購(gòu)中心3000畝土地中,就包括9萬(wàn)平方米的星級(jí)酒店和28萬(wàn)平方米的配套商業(yè)。2013年末,雨潤(rùn)地產(chǎn)的土地儲(chǔ)備可開(kāi)發(fā)建筑面積就已經(jīng)達(dá)到6000萬(wàn)平方米以上。

　　從土地儲(chǔ)備規(guī)?？?雨潤(rùn)確實(shí)是一塊肥肉,然而這些土地儲(chǔ)備的資質(zhì)并不理想。根據(jù)雨潤(rùn)官網(wǎng)上的項(xiàng)目信息,雨潤(rùn)一共有36個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目,主要分布在東三省、長(zhǎng)三角的二線以下城市,尤其是三四線城市項(xiàng)目有28個(gè)之多。這與融創(chuàng)一貫的投資風(fēng)格并不相符。

　　越來(lái)越精的孫氏“并購(gòu)經(jīng)”

　　融創(chuàng)到底看上雨潤(rùn)什么?

　　9月9日下午,一份關(guān)于投資者與融創(chuàng)中國(guó)董事會(huì)主席孫宏斌及行政總裁汪孟德就本次交易事項(xiàng)進(jìn)行交流的電話會(huì)議紀(jì)要流傳開(kāi)來(lái),似乎可以解開(kāi)業(yè)內(nèi)對(duì)此次收購(gòu)的所有疑惑。融創(chuàng)管理層在電話交流會(huì)上強(qiáng)調(diào),這僅是一次投資行為,并不代表融創(chuàng)將采用多元化戰(zhàn)略,原有聚焦一二線城市的戰(zhàn)略方向沒(méi)有任何改變。這次投資類似于孵化器,未來(lái)融創(chuàng)將聯(lián)合一家或若干家金融機(jī)構(gòu)整體拿下雨潤(rùn)集團(tuán),為融創(chuàng)培育新的成長(zhǎng)點(diǎn)。但未來(lái)這部分業(yè)績(jī)將不會(huì)并入融創(chuàng)上市公司表內(nèi),而是完全獨(dú)立的。

　　在孫宏斌看來(lái),雨潤(rùn)的品牌和產(chǎn)品有巨大的機(jī)會(huì)也有較大困難,最難的就是其土地大多分布于三四線城市,但好處是持有成本很低?？硕鸱康禺a(chǎn)研究中心提供的數(shù)據(jù)顯示,剔除物流地產(chǎn)后,雨潤(rùn)在招拍掛市場(chǎng)的拿地平均成本僅710元/平方米,通過(guò)其他方式如協(xié)議出讓獲得的地塊價(jià)格更低,部分農(nóng)貿(mào)用地周邊的甚至“零地價(jià)”。同時(shí),產(chǎn)品定位清晰,以剛需為主,且即便采用極低的定價(jià)依然能獲取利潤(rùn)。由于和融創(chuàng)原有布局和定位完全不符,未來(lái)可能以采取低價(jià)去庫(kù)存的方式迅速變現(xiàn),甚至打包轉(zhuǎn)讓等。

　　事實(shí)上,住宅及商業(yè)綜合體開(kāi)發(fā)部分并不是融創(chuàng)關(guān)注重點(diǎn),雨潤(rùn)旗下農(nóng)貿(mào)物流、商業(yè)運(yùn)營(yíng)以及保險(xiǎn)板塊才是孫宏斌眼中的價(jià)值所在。融創(chuàng)管理層表示,雨潤(rùn)集團(tuán)下屬的A股上市平臺(tái)中央商場(chǎng)擁有商業(yè)運(yùn)營(yíng)的經(jīng)驗(yàn),持有成本很低且能提供穩(wěn)定收入。而農(nóng)產(chǎn)品物流本身也是商業(yè),收入由傭金和管理費(fèi)組成,類似商用物業(yè),同時(shí)進(jìn)入門(mén)檻較高,有巨大價(jià)值。同時(shí),雨潤(rùn)旗下利安人壽的保險(xiǎn)業(yè)務(wù)經(jīng)過(guò)幾年的運(yùn)營(yíng),賬面已開(kāi)始盈利,未來(lái)發(fā)展前景非?？春?對(duì)融創(chuàng)房地產(chǎn)主業(yè)也有協(xié)同支持。

　　另外,融創(chuàng)方面也透露,從整體來(lái)看,雨潤(rùn)集團(tuán)的債務(wù)成本和期限還是相對(duì)比較健康。融創(chuàng)將聯(lián)合其他金融機(jī)構(gòu)一起解決雨潤(rùn)目前的流動(dòng)性問(wèn)題,如果流動(dòng)性得到解決,再調(diào)整各板塊發(fā)展戰(zhàn)略,雨潤(rùn)旗下資產(chǎn)價(jià)值將逐漸體現(xiàn)。

　　不過(guò),在經(jīng)歷了多次收購(gòu)失敗后,融創(chuàng)對(duì)于結(jié)果亦有兩手準(zhǔn)備。融創(chuàng)管理層表示,若在后續(xù)進(jìn)展中覺(jué)得價(jià)值與預(yù)期不符或者雨潤(rùn)創(chuàng)始人發(fā)生變化,交易都有可能終止。然而在很多業(yè)內(nèi)人士看來(lái),不管此番收購(gòu)最終能夠成功,在并購(gòu)之路上命運(yùn)多舛的孫宏斌,投資算盤(pán)已經(jīng)越打越精了?！?