3月的北京，春意已濃，建國路與西大望路交叉處——這個(gè)京城最繁華的十字路口，車流滾滾、人潮聚散，揚(yáng)起的灰塵在陽光中輕慢地飛舞。一派忙碌的生機(jī)中，唯有東南角的兩棟大樓靜默地矗立著，似乎是熱鬧繁華背后的布景。

　　這兩棟樓座現(xiàn)在叫“佳兆業(yè)廣場”，很多人還是習(xí)慣于用“長安8號(hào)”這個(gè)名字稱呼它，而“京城第一爛尾樓”這個(gè)綽號(hào)則比它的任何一個(gè)案名都更加廣為人知。11年間，這棟位于北京CBD核心地段的爛尾樓頻繁易主，雖然身價(jià)飆漲，但卻始終難以入市。

　　在2013年被“爛尾專家”佳兆業(yè)接管之后，業(yè)界多半認(rèn)為這場京城爛尾大戲終將圓滿收?qǐng)觥＞驮?014年10月，還有媒體將佳兆業(yè)稱為長安8號(hào)“終結(jié)者”，報(bào)道京城第一爛尾樓即將完工。

　　然而不出數(shù)月，佳兆業(yè)的“猝死”卻讓長安8號(hào)的未來再一次陷入未知。年初，甚至有傳聞稱“白騎士”融創(chuàng)也不愿接手該項(xiàng)目。對(duì)此，佳兆業(yè)集團(tuán)品牌經(jīng)理周婷回應(yīng)中國房地產(chǎn)報(bào)記者稱：“我個(gè)人并不知道這樣的消息，但收購還在進(jìn)行中，具體情況還是以最后公告為準(zhǔn)。目前還是佳兆業(yè)原先的團(tuán)隊(duì)在管理，項(xiàng)目按原計(jì)劃將于今年下半年開盤。”

　　另一佳兆業(yè)內(nèi)部人士向中國房地產(chǎn)報(bào)記者透露，“兩會(huì)”之后，佳兆業(yè)廣場已經(jīng)申請(qǐng)復(fù)工，即將進(jìn)行外立面和內(nèi)部裝修的收尾工作。對(duì)于項(xiàng)目預(yù)售許可證早已到期的問題，他表示可能不會(huì)申請(qǐng)延期，而是會(huì)以現(xiàn)房形式銷售。

　　有人將長安8號(hào)詭譎難料的命運(yùn)歸因于不可捉摸的“風(fēng)水”，然而回溯它11年來的曲折身世，折射出的其實(shí)是房地產(chǎn)市場的起伏乃至中國社會(huì)變遷的時(shí)代洪流。

　　從政策窗口期的機(jī)會(huì)型進(jìn)入、到地產(chǎn)全盛期妄圖以小博大的失敗運(yùn)作，到首次開盤遭遇嚴(yán)厲調(diào)控，到地產(chǎn)最后癲狂期的炒作式轉(zhuǎn)手，再到反腐大潮之中“被流彈命中”，這棟矗立在北京東西中軸線上的鋼鐵巨獸已經(jīng)成為中國房地產(chǎn)行業(yè)一個(gè)充滿諷刺的寓言，在瘋狂的資本和扭曲的市場反復(fù)拉扯之下，長安8號(hào)的故事被一次次續(xù)寫。

　　隨著市場回歸理性，經(jīng)濟(jì)進(jìn)入“新常態(tài)”，長安8號(hào)的故事能否迎來“大團(tuán)圓”？或許，真的只有時(shí)間能給我們答案。

　　“以小博大”的貪念

　　長安8號(hào)的故事始于2004年，這是中國房地產(chǎn)行業(yè)歷史上一個(gè)關(guān)鍵的轉(zhuǎn)折之年。

　　彼時(shí)，為了整治日益嚴(yán)重的土地尋租問題，也出于控制房地產(chǎn)過熱的初衷，中央政府出臺(tái)了嚴(yán)格控制土地供給的政策。2004年的8月31日，正是之前延續(xù)21年的土地協(xié)議出讓制度全面被“招拍掛”取代之時(shí)，業(yè)界稱之為“8·31大限”。

　　搶在“大限”來臨之前，王府世紀(jì)董事長王志才頗具遠(yuǎn)見地以協(xié)議出讓方式艱難拿下了長安街沿線最后一塊70年產(chǎn)權(quán)的地塊，并定名為“耀輝國際城”。該地塊所在的朝陽區(qū)，還在當(dāng)年被定位為北京市功能拓展區(qū)，區(qū)域面貌、涉外環(huán)境以及商務(wù)氛圍愈發(fā)成熟，國貿(mào)區(qū)塊CBD的雛形已經(jīng)顯現(xiàn)。

　　資金并不雄厚的王府世紀(jì)能夠拿下這一地塊，無異于撿著了一張彩票。

　　實(shí)際上，2004年后，土地招拍掛并沒能如預(yù)想般遏制房地產(chǎn)市場過熱，反而不斷推高地價(jià)，資金實(shí)力成為開發(fā)商獲取土地最大的決定因素。許多資金實(shí)力偏弱的開發(fā)商都因無力拿地而折戟地產(chǎn)江湖，一些熱門地塊在多家搶奪之下成為創(chuàng)造新高價(jià)的“地王”。

　　然而，與后來的地產(chǎn)大鱷相比，王志才的王府世紀(jì)實(shí)在太弱小了，雖然勉強(qiáng)吃下了這一黃金地塊，但卻并不具備后期開發(fā)的資金實(shí)力。而這種機(jī)會(huì)型進(jìn)入也為該項(xiàng)目的爛尾埋下了隱患。

　　在拿地?cái)?shù)月之后，早已意識(shí)到自己無力進(jìn)行后期開發(fā)的王府世紀(jì)立刻引入了第一個(gè)投資者——天鴻寶業(yè)。以3100萬元收購耀輝國際城62%的股份之后，天鴻寶業(yè)啟動(dòng)了對(duì)該項(xiàng)目為期3年的艱難運(yùn)作。

　　從2005年到2007年，中國房地產(chǎn)市場進(jìn)入了爆炸性發(fā)展的黃金時(shí)代。當(dāng)有的地方還在把“排隊(duì)買房”當(dāng)新聞報(bào)道時(shí)，北京已經(jīng)出現(xiàn)了睡在售樓處搶房的現(xiàn)象。

　　同樣在這三年間，北京萬達(dá)廣場和金地中心相繼落成，北京CBD商圈的核心不斷東移。隨著大望路的改造和北京頂級(jí)購物中心新光天地在2007年開業(yè)，耀輝國際城所在的板塊價(jià)值急速攀升。

　　在美好到幾近瘋狂的市場前景誘惑下，天鴻寶業(yè)曾拼盡全力想以一己之力推動(dòng)耀輝國際城入市。然而，這種賭徒式的貪念卻遭到了現(xiàn)實(shí)的無情打擊。對(duì)于欠缺運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)和融資準(zhǔn)備的天鴻寶業(yè)而言，這樣大體量的項(xiàng)目簡直就是一個(gè)無底洞，3年間，項(xiàng)目因資金問題建建停停，天鴻寶業(yè)的資金池也被一點(diǎn)點(diǎn)榨干。

　　年報(bào)顯示，接手耀輝國際城之后，天鴻寶業(yè)的現(xiàn)金流狀況日趨惡化，負(fù)債率年年攀升。2006年其資產(chǎn)負(fù)債率為80%，到了2007年年底上升至83%。

　　調(diào)控中頻繁易手

　　2007年8月，再難支撐的天鴻寶業(yè)終于帶著耀輝國際城“改嫁”首開，以此獲得16億元注資，重組為首開股份。然而，這部分資金僅能令這個(gè)龐大的項(xiàng)目勉強(qiáng)開工而已。

　　半年多后，2008年金融危機(jī)席卷全球，中國房地產(chǎn)市場受到波及，預(yù)期一下降到冰點(diǎn)。“拐點(diǎn)論”頻現(xiàn)、交易量大幅萎縮、加息、上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，多重因素作用下，此前瘋狂追求規(guī)模的房地產(chǎn)開發(fā)商們紛紛感到資金鏈吃緊。

　　降價(jià)套現(xiàn)已經(jīng)成為現(xiàn)實(shí)。萬科在北京的新盤中打出6.3折的低價(jià)，引領(lǐng)降價(jià)潮；其他開發(fā)商無奈跟進(jìn)。隨后，珠三角出現(xiàn)“退房潮”并波及全國，還有開發(fā)商打出“無理由退房”的口號(hào)。

　　在這樣的市場態(tài)勢之下，首開擔(dān)心耀輝國際城前期的燒錢速度會(huì)比今后的銷售速度還快，于是，在2008年4月即將上市之際，首開迅速以“一直致力于開發(fā)中檔住宅，并不擅長也無興趣開發(fā)豪宅”為由，將這個(gè)“拖油瓶”扔給了香港世紀(jì)協(xié)潤。

　　有趣的是，香港世紀(jì)協(xié)潤的母公司是泓達(dá)投資，而該公司的控股股東正是王志才。易主后，項(xiàng)目改名為“擎峰閣”?！罢f到底，王志才還是看好當(dāng)時(shí)的豪宅市場和北京市場?！鄙虾Ｒ拙臃康禺a(chǎn)研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為。

　　他的眼光再一次被市場所印證。在熬過了奧運(yùn)期間的“愁云慘霧”后，政府對(duì)房地產(chǎn)的態(tài)度開始由“控制”向“拯救”轉(zhuǎn)變。降低置業(yè)門檻、降低貸款利率、降低存款準(zhǔn)備金率的“三降”動(dòng)作，給樓市注入了一劑強(qiáng)心針。2008年底的4萬億投資，更是讓樓市走向了回光返照式的新一輪瘋狂。

　　同樣再一次被印證的，是王志才明知力不從心還要勉力而為的機(jī)會(huì)主義性格。首開轉(zhuǎn)讓耀輝國際城62%股份的條件不僅包括4.587億元的股權(quán)轉(zhuǎn)讓金，還有項(xiàng)目向首開股份借款的本息共計(jì)約11.41億元的債務(wù)，到期日為2009年7月31日。

　　對(duì)于這筆16億元巨款的窟窿，王志才根本沒有能力填補(bǔ)。但這個(gè)“聰明人”并沒有讓自己陷入疲于償債的窘境，而是找來此前深耕南方、對(duì)北方市場渴望已久的中國奧園做金主。

　　2009年9月，中國奧園以認(rèn)購可轉(zhuǎn)換票據(jù)、控股等一系列資本運(yùn)作方式，用3.7億元收購了世紀(jì)協(xié)潤41.33%的股份，并向世紀(jì)協(xié)潤提供了4.6億元的短期貸款助其還債。而世紀(jì)協(xié)潤持有長安8號(hào)項(xiàng)目公司北京耀輝置業(yè)有限公司96.8%的股權(quán)。此時(shí)，項(xiàng)目名也由文縐縐的“擎峰閣”改成了更直白的“長安8號(hào)”。

　　開盤受挫倒賣獲利

　　2009年，中國房地產(chǎn)行業(yè)正醞釀4萬億驅(qū)動(dòng)下的一把虛火。中國奧園躊躇滿志，認(rèn)為長安8號(hào)這樣的明星項(xiàng)目正是自己豐富高端產(chǎn)品線、撬開北方市場的絕佳支點(diǎn)。

　　2010年，長安8號(hào)尚未建成就聲動(dòng)京城——“北京CBD東擴(kuò)核心區(qū)高舒適度的低碳豪宅”概念、“全球頂級(jí)設(shè)計(jì)集團(tuán)首席設(shè)計(jì)師”團(tuán)隊(duì)、“史上最美售樓小姐”營銷事件。甚至還請(qǐng)來風(fēng)水大師做出所謂“手抓三刀，腳踏七魁，至尊之府，長安8號(hào)”的風(fēng)水定性。尤其是8萬元/平方米的高昂預(yù)售價(jià)，當(dāng)時(shí)放眼全北京也沒有幾個(gè)項(xiàng)目可與之比肩。

　　遺憾的是，聲勢如此浩大，真到了向市場“開火”時(shí)，長安8號(hào)卻啞了。2010年3月，項(xiàng)目首次開盤只獲得了10億元的銷售收入，與奧園地產(chǎn)董事局主席郭梓文預(yù)期的120億元相差甚遠(yuǎn)。一位曾經(jīng)有銷售長安8號(hào)經(jīng)驗(yàn)的市場人士告訴記者，當(dāng)時(shí)北京豪宅市場均價(jià)過4萬元/平方米的本來就很少，8萬元/平方米的定價(jià)顯得偏高。

　　緊接著，2010年5月，史上最嚴(yán)厲調(diào)控落刀，限購政策大大擠壓了住宅市場，豪宅項(xiàng)目凋敝程度更甚。2011年，中國奧園的合同銷售額僅50.16億元。有業(yè)內(nèi)人士評(píng)價(jià)：“如果當(dāng)年不接手長安8號(hào)，奧園的規(guī)模應(yīng)該比現(xiàn)在大得多?！?

　　事實(shí)上，據(jù)知情人士透露，中國奧園運(yùn)作失敗的主要原因是項(xiàng)目經(jīng)過層層轉(zhuǎn)手之后，股權(quán)關(guān)系極為復(fù)雜，而奧園一直沒能掌握項(xiàng)目的主導(dǎo)權(quán)。據(jù)悉，光是償還欠銀行貸款、股東借款、工程欠款以及各路供貨商欠款，中國奧園就耗資30余億元。

　　而在項(xiàng)目的一些關(guān)鍵問題上，中國奧園與世紀(jì)協(xié)潤始終未能達(dá)成一致。比如在2011年，郭梓文對(duì)項(xiàng)目定位有所反思，認(rèn)為一方面應(yīng)將住宅轉(zhuǎn)為長期持有的商業(yè)出租項(xiàng)目，一方面應(yīng)隨行就市降價(jià)促銷，但王志才卻堅(jiān)守高端住宅定位不讓步。

　　及至2012年3月，中國奧園終于決定放棄長安8號(hào)這塊“雞肋”，以14.8億元將其持有的長安8號(hào)51%的股權(quán)盡數(shù)出清，轉(zhuǎn)而回歸當(dāng)初起家的剛需產(chǎn)品。

　　接盤的公司叫做金利豐。“如果說之前的首開、奧園等還是想把這個(gè)項(xiàng)目做成，金利豐則完全是想通過抄底資產(chǎn)、短期持有，待市場好時(shí)打包轉(zhuǎn)手，從中獲取投資溢價(jià)?！敝性禺a(chǎn)首席分析師張大偉對(duì)記者表示。

　　2012年，樓市調(diào)控“外緊內(nèi)松”，市場走出了一波復(fù)蘇的暖冬行情，似曾相識(shí)的“日光盤”再現(xiàn)江湖。

　　作為一家金融投資公司，金利豐看準(zhǔn)了這一波市場行情，在接手后，金利豐未對(duì)項(xiàng)目做任何開發(fā)，停工擱置了一年多。

　　2013年8月，佳兆業(yè)股東繞過上市公司佳兆業(yè)，從世紀(jì)王府和金利豐集團(tuán)手中收購100%的股權(quán)，耗資60億元拿下了長安8號(hào)，并由佳兆業(yè)以“代建代管”的形式介入開發(fā)。

　　這也意味著，十年間，這個(gè)長安街沿線的爛尾項(xiàng)目的股權(quán)價(jià)值飆升了120倍。

　　反腐大潮下的炮灰

　　長于舊改且善于處理政府關(guān)系的佳兆業(yè)，曾經(jīng)是最接近圓滿結(jié)局的接盤者。

　　佳兆業(yè)接手時(shí)，中國樓市已經(jīng)開始由癲狂回復(fù)理性。大型開發(fā)商都清楚，要想存活，做好產(chǎn)品是基本。這一次，開發(fā)商的確是希望通過自己產(chǎn)品導(dǎo)向的思維，重新運(yùn)作該項(xiàng)目，令其價(jià)值得到提升。

　　“這是佳兆業(yè)集團(tuán)落子北京的開篇之作，十分慎重，接手后就一直在做定位規(guī)劃和協(xié)助王府世紀(jì)處理歷史遺留問題等事項(xiàng)。”2014年10月，佳兆業(yè)相關(guān)人士曾對(duì)媒體表示，“對(duì)于業(yè)內(nèi)顧慮最大的項(xiàng)目前期遺留的股權(quán)、施工單位糾紛等問題，公司非常重視。去年年底，佳兆業(yè)和王府世紀(jì)已集中簽署了上百份和解協(xié)議，至目前基本已全部完成履約，前期糾紛均已妥善處理。”

　　如果一切順利，佳兆業(yè)計(jì)劃在2015年下半年開始正式推盤。

　　然而，一個(gè)“意外”卻導(dǎo)致了佳兆業(yè)的猝死。

　　實(shí)際上，由于中國土地制度的特殊性，房地產(chǎn)一直是與地方政府關(guān)系最曖昧的行業(yè)。在新一屆政府重拳出擊的反腐大潮中，牽出個(gè)把地產(chǎn)商也不算是太大的“意外”。

　　只是這一次，厄運(yùn)又偏偏降臨在長安8號(hào)的頭上。

　　循著長安8號(hào)的浮沉軌跡可以發(fā)現(xiàn)，它每次轉(zhuǎn)手的時(shí)間節(jié)點(diǎn)，都貼合著政策的風(fēng)吹草動(dòng)和市場的風(fēng)云變幻。嚴(yán)躍進(jìn)總結(jié)道：“長安8號(hào)的數(shù)次‘倒騰’有的源于主動(dòng)，有的出于被動(dòng)，但總體來說，它是中國樓市投機(jī)心態(tài)的典型產(chǎn)物，是一面多棱鏡，反映出政治、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)等多方面的規(guī)律性和無常性?！?

　　伴隨著融創(chuàng)收購細(xì)節(jié)的塵埃落定，長安8號(hào)或?qū)⒂瓉淼谄呷沃魅?，這場摻雜了太多欲望、賭性、執(zhí)念和無奈的悲喜大戲，仍然未完待續(xù)。