房企扎堆發(fā)行企業(yè)債,停都停不下。

　　8月18日,遠(yuǎn)洋地產(chǎn)控股有限公司發(fā)布公告稱(chēng),獲中國(guó)證券監(jiān)督管理委員會(huì)批準(zhǔn),其在中國(guó)內(nèi)地的主要附屬公司遠(yuǎn)洋地產(chǎn)有限公司(下稱(chēng)“遠(yuǎn)洋地產(chǎn)”),發(fā)行最高金額達(dá)人民幣100億元公司債券,并成功發(fā)行首期總值50億元公司債券,所得款項(xiàng)凈額將用于償還現(xiàn)有債務(wù)及補(bǔ)足一般營(yíng)運(yùn)資金。

　　隨著境內(nèi)外融資環(huán)境的變化,公司債成為市場(chǎng)資金避險(xiǎn)、企業(yè)融資的利器。今年以來(lái),房企境內(nèi)發(fā)債高潮迭起。

　　利率創(chuàng)地產(chǎn)行業(yè)新低

　　這是遠(yuǎn)洋地產(chǎn)首次發(fā)行人民幣公司債券,創(chuàng)下了地產(chǎn)行業(yè)國(guó)內(nèi)公司債發(fā)行利率的新低。

　　8月18日成功發(fā)行首期總值為人民幣50億元的公司債券:

　　其中,總額20億元的5年期公司債券,息率為3.78%;15億元的7年期公司債券,息率為4.15%;另有總額15億元的10年期公司債券,息率為5%。

　　對(duì)此,遠(yuǎn)洋地產(chǎn)行政總裁李明表示:這是遠(yuǎn)洋地產(chǎn)首次發(fā)行境內(nèi)公司債券,不僅獲得境內(nèi)信用評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)中誠(chéng)信授予的AAA最高評(píng)級(jí),同時(shí)得到資本市場(chǎng)的認(rèn)可及支持,為遠(yuǎn)洋地產(chǎn)開(kāi)辟了新的境內(nèi)融資渠道,有助于避開(kāi)側(cè)重境外融資的匯率風(fēng)險(xiǎn),使融資成本持續(xù)下降。

　　遠(yuǎn)洋地產(chǎn)在2014年首評(píng)分別獲得惠譽(yù)、穆迪、標(biāo)普BBB-、Baa3及BBB-的投資級(jí)評(píng)級(jí)。2014年7月及2015年1月,公司累計(jì)發(fā)行了24億美元債券。

　　從遠(yuǎn)洋地產(chǎn)的發(fā)債公告上看,遠(yuǎn)洋地產(chǎn)發(fā)行公司債募集資金的主要用途是“償還現(xiàn)有債務(wù)及補(bǔ)足一般營(yíng)運(yùn)資金”。

　　事實(shí)上,當(dāng)下公司債的平均融資成本較低,比起傳統(tǒng)融資渠道來(lái)講優(yōu)勢(shì)巨大。

　　市場(chǎng)人士分析,在2013年房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控時(shí),房企在銀行的貸款利率大約是在基準(zhǔn)利率的基礎(chǔ)上上浮10%～20%。

　　因此,眾多房企選擇在這一窗口期發(fā)行公司債,用融資成本更低的“新債”還“舊債”成為主流選擇,從而降低整體融資成本,優(yōu)化公司債務(wù)結(jié)構(gòu),包括境內(nèi)外的占比結(jié)構(gòu)和債務(wù)期限結(jié)構(gòu)等。

　　李明表示:此次境內(nèi)債券發(fā)行,將優(yōu)化公司債務(wù)結(jié)構(gòu),所獲資金更進(jìn)一步鞏固未來(lái)發(fā)展的基礎(chǔ)。同時(shí),很高興得到中國(guó)人壽對(duì)此次發(fā)行公司債券的支持。

　　目前,中國(guó)人壽、南豐集團(tuán)是遠(yuǎn)洋地產(chǎn)第一、二大股東。

　　本次國(guó)內(nèi)發(fā)債,中國(guó)人壽的認(rèn)購(gòu)金額超過(guò)了10年期債券品種的20%。此前,遠(yuǎn)洋地產(chǎn)在2014、2015年連續(xù)發(fā)行的美元債,中國(guó)人壽直接認(rèn)購(gòu)金額就高達(dá)7億美元。

　　踩準(zhǔn)房企融資窗口期

　　今年1月16日,證監(jiān)會(huì)修訂發(fā)布《公司債券發(fā)行與交易管理辦法》,公司債發(fā)行人主體的范圍從上市公司和證券公司,擴(kuò)大到了全部公司制企業(yè),包括未上市公司。

　　原本森嚴(yán)的門(mén)禁忽然打開(kāi):此番解禁被業(yè)內(nèi)人士視為公司債市場(chǎng)窗口期的開(kāi)始。

　　伴隨解禁而來(lái)的是,今年以來(lái),央行持續(xù)降準(zhǔn)、降息等一系列政策,使得國(guó)內(nèi)融資環(huán)境日趨寬松;加之國(guó)際環(huán)境的變化,美元走強(qiáng)和加息預(yù)期,使得匯率風(fēng)險(xiǎn)在提高。

　　這一國(guó)內(nèi)和國(guó)際背景下,企業(yè)融資漸向境內(nèi)傾斜,成為行業(yè)融資的新趨勢(shì)。

　　在國(guó)內(nèi)的融資渠道中,因成本更低、周期更長(zhǎng),公司債如今已是各大房企實(shí)現(xiàn)境內(nèi)融資的主要工具。

　　2015年以來(lái),房企在境內(nèi)發(fā)債規(guī)模出現(xiàn)井噴式增長(zhǎng)。

　　中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,2015年年初至今,已有逾60家上市房企(包括在港上市的內(nèi)地房企)拋出發(fā)行境內(nèi)公司債計(jì)劃,規(guī)模超過(guò)2500億元。而2014年全年僅有15家公司融資成功,總計(jì)金額只有235億元。

　　7月份以來(lái),恒大、龍湖、萬(wàn)科、碧桂園等房企先后拋出巨量融資計(jì)劃。與此同時(shí),伴隨地產(chǎn)公司企業(yè)債規(guī)模劇增的是,境內(nèi)債券市場(chǎng)的利率一路走低。

　　數(shù)據(jù)顯示,自6月份以來(lái),債券市場(chǎng)主要債券品種的平均票面利率均呈下滑態(tài)勢(shì),僅7月6日至8月3日,公司債發(fā)行利率就下降近100多個(gè)基點(diǎn)。截至6月底,已成功實(shí)現(xiàn)債權(quán)融資的28家房企,平均融資成本僅為5.49%,其中公司債平均成本在5%以下。

　　房地產(chǎn)是資金密集型行業(yè),任何影響市場(chǎng)資金總量和配置方式的變化都會(huì)給這一行業(yè)帶去影響,比如今年年中,國(guó)內(nèi)A股市場(chǎng)的變化。

　　有市場(chǎng)人士向本報(bào)記者分析,特別是進(jìn)入6月以來(lái),國(guó)內(nèi)A股市場(chǎng)持續(xù)跌停,大量資金從A股股市撤離,開(kāi)始尋找避險(xiǎn)工具,從而迅速涌入債券市場(chǎng),資金量持續(xù)放大,一定程度上推動(dòng)了國(guó)內(nèi)公司債利率的持續(xù)下行。這也是遠(yuǎn)洋地產(chǎn)選擇在這一時(shí)期發(fā)企業(yè)債的原因之一。

　　而此次遠(yuǎn)洋地產(chǎn)發(fā)債選擇“小公募”(即面向合格投資者的公開(kāi)發(fā)行),把握時(shí)間窗口和縮短審查時(shí)限亦是原因之一。

　　遠(yuǎn)洋地產(chǎn)有關(guān)負(fù)責(zé)人向本報(bào)記者表示,選擇小公募主要考慮這幾個(gè)方面,一是從投資群體看,除了小散戶(hù)之外其他投資人均可購(gòu)買(mǎi),所以利率上沒(méi)有什么差別;二是小公募的審批時(shí)間短;三是,從政府的監(jiān)管角度來(lái)說(shuō),小公募也方便監(jiān)管。

　　布局資本市場(chǎng)背后的遠(yuǎn)洋邏輯

　　對(duì)于房企大規(guī)模扎堆發(fā)行境內(nèi)公司債,有地產(chǎn)分析師認(rèn)為,一是當(dāng)下公司債成本明顯降低;二是房企對(duì)資金需求增加。

　　以遠(yuǎn)洋地產(chǎn)為例,從2014年開(kāi)始,遠(yuǎn)洋地產(chǎn)加速了一、二線(xiàn)核心城市的土地儲(chǔ)備。

　　遠(yuǎn)洋地產(chǎn)相關(guān)負(fù)責(zé)人向本報(bào)記者介紹,去年是遠(yuǎn)洋地產(chǎn)拿地比較積極的一年。原因在于去年地產(chǎn)行業(yè)的形勢(shì)不好,地價(jià)較低,反周期補(bǔ)倉(cāng)可以拿到相對(duì)優(yōu)質(zhì)、性?xún)r(jià)比較高的項(xiàng)目。

　　從區(qū)域分布看,遠(yuǎn)洋地產(chǎn)在京津冀地區(qū)總剩余土地儲(chǔ)備是783萬(wàn)平方米;項(xiàng)目數(shù)25個(gè),以住宅類(lèi)為主,集中在北京和天津。

　　從面積分布看,一、二、三線(xiàn)城市分別占到20%、69%和11%;從土地價(jià)值分布看,一、二、三線(xiàn)城市分別占到53%、45%和2%。重點(diǎn)深耕一、二線(xiàn)城市的傾向明顯。

　　根據(jù)遠(yuǎn)洋地產(chǎn)此前公布的營(yíng)運(yùn)數(shù)據(jù),截至2015年7月31日,遠(yuǎn)洋地產(chǎn)前7個(gè)月合共實(shí)現(xiàn)協(xié)議銷(xiāo)售160.7億元。而今年的銷(xiāo)售目標(biāo)是420個(gè)億,前七個(gè)月完成了全年目標(biāo)的38%。

　　對(duì)此,前述負(fù)責(zé)人向記者表示:今年1～7月遠(yuǎn)洋地產(chǎn)純新盤(pán)開(kāi)盤(pán)的項(xiàng)目只有2個(gè),而下半年將有13個(gè)新項(xiàng)目開(kāi)盤(pán),所以公司還是非常有信心能夠完成今年全年銷(xiāo)售目標(biāo)。

　　2015年,遠(yuǎn)洋地產(chǎn)高調(diào)進(jìn)入廣州、南京、香港等城市;并開(kāi)始深耕寫(xiě)字樓、商業(yè)零售、養(yǎng)老養(yǎng)生,涉足電子商務(wù)和智慧社區(qū)、健康醫(yī)療、公寓運(yùn)營(yíng)、金融創(chuàng)新等業(yè)務(wù)。

　　遠(yuǎn)洋地產(chǎn)正試圖在未來(lái)幾年內(nèi)構(gòu)建包括“住宅開(kāi)發(fā)、商業(yè)物業(yè)、客戶(hù)服務(wù)、地產(chǎn)金融”四輪驅(qū)動(dòng)的業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)。

　　在中國(guó)整體經(jīng)濟(jì)面臨下行壓力的大環(huán)境下,房地產(chǎn)行業(yè)正面臨新的洗牌和挑戰(zhàn)。對(duì)于品牌開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō),如何在資本領(lǐng)域占據(jù)先機(jī)、推動(dòng)新環(huán)境下的房企轉(zhuǎn)型,尤為關(guān)鍵。

　　遠(yuǎn)洋地產(chǎn)的上述布局無(wú)疑需要資金的流動(dòng)性支持,這是正在謀劃業(yè)務(wù)模式創(chuàng)新和盈利模式轉(zhuǎn)型的遠(yuǎn)洋地產(chǎn)亟待思考的問(wèn)題,亦成為遠(yuǎn)洋地產(chǎn)積極謀劃資本市場(chǎng)的內(nèi)在邏輯。