“超級(jí)大盤”變超級(jí)“拖累” 去庫存“賠本”賺吆喝

　　合生創(chuàng)展難掩資金困局

　　從裁員風(fēng)波到質(zhì)量門，一向低調(diào)的房地產(chǎn)企業(yè)合生創(chuàng)展近日一度處于輿論的風(fēng)口浪尖。這個(gè)被王石[微博]稱作“中國房地產(chǎn)航空母艦”的企業(yè)，難道真的在十年徘徊后成為掉隊(duì)者？

　　對此，業(yè)內(nèi)人士表示，受“超級(jí)大盤”戰(zhàn)略的拖累，合生已錯(cuò)過轉(zhuǎn)型最佳時(shí)期，其高溢價(jià)、多囤地、慢周轉(zhuǎn)的開發(fā)模式早已不適應(yīng)如今的市場，多年積累的高存貨也在拖累著合生的“去庫存”。

　　“抗跌不坑爹”只為去庫存 　　

    春節(jié)前，太原街頭各大廣告牌，報(bào)紙宣傳單上都能看到太原合生·御龍城“抗跌不坑爹”的廣告。

　　“等于免費(fèi)住3年，3年后如果房產(chǎn)降價(jià)了，可以在原有購房款基礎(chǔ)上加價(jià)20%把房子賣給開發(fā)商，即可以自住，還可以升值?！焙仙脴I(yè)顧問熱情的介紹此次推出的“三年無理由回購，加送20%收益"的促銷政策。

　　該置業(yè)顧問說，現(xiàn)在國家降息政策頻繁出現(xiàn)，存款利率下降風(fēng)險(xiǎn)巨大，不如買套房子保值?！按舜瓮瞥龅幕刭徲?jì)劃從金融角度來說，3年收益率高達(dá)20%，相比銀行五年期定期存款年化利率4.75%，高出很多?！?

　　“合生的所有做法只為‘去庫存’，能把房賣出去回籠資金。”接近合生的知情人士接受《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者采訪時(shí)表示，合生拿地較早，成本較低，有降價(jià)空間。但值得注意的是，雖然地價(jià)較低，但這些年囤地耗費(fèi)的資金已然不少，這種“賠本”賺吆喝，為的只是加速回籠資金。

　　該知情人士介紹，2007年合生是以地王拿的這塊地，本是想囤地升值，看市場發(fā)生了改變，就更改了小戶型設(shè)置為大戶型，數(shù)次變動(dòng)后一直到現(xiàn)在。“其實(shí)當(dāng)時(shí)拿了地不拖這么久，合生這個(gè)項(xiàng)目就賺翻了。”

　　策略失當(dāng)難以挽回，合生現(xiàn)在能做的只是加大清理存貨、快速回籠資金。的確，合生回籠資金意圖已很明顯。以太原項(xiàng)目為例，在此次推出回購計(jì)劃之前還推出過降價(jià)險(xiǎn)計(jì)劃?！敖祪r(jià)險(xiǎn)”政策是購房者只需付全部房款的90%，剩余10%扣留。如果該項(xiàng)目在交房前四個(gè)月客戶所購買房源與相鄰樓棟的在售相同樓層同類型(精裝或毛坯)房源價(jià)格相比有降價(jià)情況可以扣留。如果出現(xiàn)房價(jià)下跌幅度較大，難以通過“房產(chǎn)降價(jià)險(xiǎn)”補(bǔ)差額的情況下，購房者還可以根據(jù)合生·御龍城的“無理由退房”政策，申請退款。北京方面，合生也是屢出營銷奇招，從“零首付”到“對賭降價(jià)險(xiǎn)”，2014年9月又拋出“100%貸款購房”計(jì)劃。

　　對此，《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者數(shù)次聯(lián)系合生相關(guān)負(fù)責(zé)人了解情況，但對方先是以開會(huì)為由婉拒，而后一直拒接記者電話。

　　業(yè)績“滑鐵盧” 負(fù)債高企

　　2015年2月初，合生被曝出以公司業(yè)績整體下滑為由裁減人員，比例高達(dá)20%。對此，合生相關(guān)人士在接受采訪時(shí)對記者表示，裁員是為了實(shí)施“事業(yè)合伙人制”。她表示，過去房地產(chǎn)企業(yè)的銷售人員是與銷售業(yè)績掛鉤的，薪酬和年終獎(jiǎng)都根據(jù)業(yè)績調(diào)整，但合生創(chuàng)展現(xiàn)在把企業(yè)業(yè)績與財(cái)務(wù)人員、甚至法務(wù)人員等全員綁定，業(yè)績好則全員分紅，只是分紅比例不同。

　　“合生此次裁員很大原因仍是業(yè)績下滑，資金鏈緊繃，必須減少人員開支。”據(jù)知情人士透露，裁員的確是事實(shí)，而且比例或已超過報(bào)道的20%。

　　合生2014年業(yè)績突遭“滑鐵盧”的確可能是合生裁員的根本原因。1月，合生發(fā)布2014年全年業(yè)績預(yù)告顯示，截至2014 年 12 月 31 日止 12 個(gè)月，合生合約銷售金額約為53.52億元，較2013年全年112.67億元同比下降52.5%，銷售面積42.1萬平方米。值得注意的是，平均售價(jià)也有所下調(diào)，合生表示，本集團(tuán)2014年合約銷售平均售價(jià)為每平方米12702元，較2013年每平方米17205元同比下降26.2%。

　　這是合生近5年來最差業(yè)績，也意味著合生連續(xù)5年未能達(dá)到銷售150億元目標(biāo)。此前2010年至2012年，合生分別完成銷售金額110.4億、99.4億和116.43億元。

　　那么，是否是合生的目標(biāo)過高？事實(shí)上，2004年的合生便成為中國首個(gè)年銷售破百億，是王石眼中“中國房地產(chǎn)航空母艦”的房企。招商證券研報(bào)也曾推算，合生年可售資源高達(dá)450億至500億元。

　　“超級(jí)大盤”變超級(jí)“拖累”

　　“去化率低是合生近年來一直的癥結(jié)所在?！睒I(yè)內(nèi)人士表示，受超級(jí)大盤戰(zhàn)略的拖累，合生已錯(cuò)過轉(zhuǎn)型最佳時(shí)期，其高溢價(jià)、多囤地、慢周轉(zhuǎn)的開發(fā)模式早已不適應(yīng)如今的市場，而多年積累的高存貨也拖累著合生的去庫存計(jì)劃。

　　數(shù)據(jù)顯示，合生創(chuàng)展2014年新推貨量約180億，加之既有的約250億存貨，總可售貨量約430億左右。全年銷售52.53億計(jì)算，合生創(chuàng)展年去化率僅為12.21%。更現(xiàn)實(shí)的是，合生2014年中報(bào)顯示，存貨高達(dá)788.91億港元，較2013年底765.34億再度上漲，若按照2014年去化來看，去化期將高達(dá)11年。

　　“超級(jí)大盤”的策略失當(dāng)，布局與產(chǎn)品定位的局限性，也不能忽視。合生創(chuàng)展在一線城市堅(jiān)持高端定位，頻頻開發(fā)超級(jí)大盤或者頂級(jí)豪宅項(xiàng)目。有業(yè)內(nèi)人士稱，現(xiàn)階段合生最大的包袱便是京津新城的“超級(jí)大盤”。這個(gè)合生寄予帶來飛躍的超2萬畝土地的項(xiàng)目，卻成了最大的拖累。

　　此外，合生的負(fù)債不斷高企。中期報(bào)告顯示，截至2014年6月底，合生總負(fù)債891.52億港元，較2013年800.26億港幣，上升近百億。其中短期負(fù)債513.8億港幣，較2013年底418.5億港幣上升超20%。僅2015年需還債154.8億港幣，占短期負(fù)債30%。

　　同時(shí)，管理層的動(dòng)蕩導(dǎo)致合生創(chuàng)展方向不明。自2008年以來，合生創(chuàng)展先后出現(xiàn)謝世東、陳長纓、薛虎、張懿等總裁的離職更換，另有董事局副主席趙海等其他高管不斷離開，致使管理層無強(qiáng)人。

　　上述業(yè)內(nèi)人士稱，雖然合生有改變現(xiàn)狀的意愿，但多年的低周轉(zhuǎn)已經(jīng)帶來實(shí)質(zhì)性的傷害。盡管合生還會(huì)通過再發(fā)債、加快推盤、減持套現(xiàn)等加快回籠資金，但面對巨額的到期債務(wù)，顯得有些杯水車薪。加上銷售執(zhí)行差，融資成本普遍增加，其未來再融資的壓力也不斷加大，利潤水平也將受到較大影響，財(cái)務(wù)安全值得警惕。