萬達(dá)商業(yè)上市不到一個(gè)月，萬達(dá)集團(tuán)就拋出了第四次轉(zhuǎn)型計(jì)劃。按照萬達(dá)集團(tuán)董事長王健林的規(guī)劃，5年后，萬達(dá)將形成商業(yè)、文旅、金融、電商基本相當(dāng)?shù)乃拇蟀鍓K，萬達(dá)將從以房地產(chǎn)為主的企業(yè)轉(zhuǎn)型為以服務(wù)業(yè)為主的企業(yè)。曾經(jīng)依靠快速周轉(zhuǎn)、以售養(yǎng)租的萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)，也將在自己的主業(yè)上開始輕重并舉。在全國已開業(yè)了109座萬達(dá)廣場之后，越來越“重”的萬達(dá)，正在向“輕資產(chǎn)”方向轉(zhuǎn)型。

　　由重到輕

　　1月14日，萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)與光大安石、嘉實(shí)基金、四川信托和快錢公司簽署投資框架協(xié)議，4家機(jī)構(gòu)擬投資240億元人民幣，建設(shè)約20座萬達(dá)廣場。萬達(dá)方面對(duì)外表示，這標(biāo)志著萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)“輕資產(chǎn)”模式正式啟動(dòng)，萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)將走上“輕重并舉”的發(fā)展道路，開創(chuàng)全新的商業(yè)模式。

　　在過去，萬達(dá)城市綜合體模式中商業(yè)地產(chǎn)的投資、建設(shè)、管理全部由萬達(dá)自己完成，通過房地產(chǎn)銷售收入現(xiàn)金流來投資萬達(dá)廣場，被稱為重資產(chǎn)模式。而輕資產(chǎn)模式，則是萬達(dá)廣場由合作機(jī)構(gòu)專項(xiàng)基金投資，萬達(dá)負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)、建設(shè)、招商、運(yùn)營，使用萬達(dá)廣場品牌、“慧云”信息管理系統(tǒng)、電子商務(wù)系統(tǒng)。這種投資項(xiàng)目資產(chǎn)全歸投資方，所獲得的租金凈收益，萬達(dá)與投資方按一定比例分成。

　　“這種輕資產(chǎn)模式?jīng)]有任何房地產(chǎn)銷售，徹底去房地產(chǎn)化，成為一種準(zhǔn)金融投資行為?！比f達(dá)商業(yè)相關(guān)負(fù)責(zé)人稱。萬達(dá)不需投一分錢，但每年獲得的收益相當(dāng)可觀，可減少資金壓力，降低企業(yè)負(fù)債，大幅提升凈利潤率和凈資產(chǎn)收益率。

　　據(jù)萬達(dá)公布的數(shù)據(jù)顯示，截至2014年底，萬達(dá)實(shí)現(xiàn)了109座萬達(dá)廣場的開業(yè)。2014年全年，萬達(dá)集團(tuán)實(shí)現(xiàn)收入2424.8億元，同比增長30%，其中萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)合同銷售收入1601.5億元，同比上升26.8%。去年全年萬達(dá)實(shí)現(xiàn)租金回款110.8億元，同比增幅為32.7%，租金回款完成率達(dá)100%。

　　過去的萬達(dá)模式，是依靠快速執(zhí)行力做好現(xiàn)金流，每個(gè)項(xiàng)目自土地收購的18個(gè)月內(nèi)完工，24個(gè)月內(nèi)開始運(yùn)營購物中心。以售養(yǎng)租時(shí)期的萬達(dá)，既要考慮資金投入，又要同時(shí)兼顧招商和前期運(yùn)營。

　　徹底轉(zhuǎn)型

　　“任何一個(gè)實(shí)體商業(yè)地產(chǎn)，最終都要完成其金融屬性，實(shí)現(xiàn)商業(yè)與金融、實(shí)體與虛擬的對(duì)接，這是未來的發(fā)展大勢，也預(yù)示著萬達(dá)進(jìn)入一個(gè)新的發(fā)展階段。”亞太商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)學(xué)院院長、全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)專業(yè)委員會(huì)主任朱凌波對(duì)記者表示。

　　除了商業(yè)地產(chǎn)實(shí)行輕資產(chǎn)的創(chuàng)新模式，萬達(dá)還將加快發(fā)展文化旅游、金融產(chǎn)業(yè)、電子商務(wù)3個(gè)產(chǎn)業(yè)，5年后將形成商業(yè)、文旅、金融、電商基本相當(dāng)?shù)乃拇蟀鍓K，徹底實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)型升級(jí)。

　　這也是萬達(dá)提出的第四次轉(zhuǎn)型，也是范圍更廣、力度更大的一次全新轉(zhuǎn)型。按照規(guī)劃，萬達(dá)文化旅游項(xiàng)目將從今年開始進(jìn)入豐收期，文化集團(tuán)收入計(jì)劃達(dá)到450億元；電商公司將開業(yè)成都云數(shù)據(jù)中心，完成15個(gè)智慧產(chǎn)品的上線，繼續(xù)搞好線上技術(shù)研發(fā)，做好支付規(guī)模；金融領(lǐng)域，今年一季度將成立萬達(dá)金融集團(tuán)，并于年內(nèi)并購1至2家金融企業(yè)，向互聯(lián)網(wǎng)金融方向邁進(jìn)。

　　同時(shí)，萬達(dá)也將從中國企業(yè)轉(zhuǎn)型為跨國企業(yè)，今年將完成2至3家較大規(guī)模的并購，5年后海外收入占比將超過20%。

　　壓縮傳統(tǒng)業(yè)務(wù)

　　當(dāng)中國房地產(chǎn)市場告別黃金發(fā)展期，萬達(dá)以售養(yǎng)租的傳統(tǒng)模式也不得不遭遇天花板。

　　RET睿意德中國商業(yè)地產(chǎn)研究中心總經(jīng)理陳曦對(duì)記者表示，一方面，萬達(dá)廣場已經(jīng)遍布100多個(gè)大中城市，如果繼續(xù)發(fā)展，下一步無疑會(huì)深入相對(duì)欠發(fā)達(dá)的四線城市，合作的模式將轉(zhuǎn)移未來開發(fā)可能出現(xiàn)的潛在風(fēng)險(xiǎn)；另一方面，也是更為重要的，通過這種合作模式，萬達(dá)正在壓縮對(duì)傳統(tǒng)業(yè)務(wù)的資金投入。

　　按照萬達(dá)的規(guī)劃，5年之后，萬達(dá)集團(tuán)服務(wù)業(yè)收入、凈利占比力爭超過65%，而房地產(chǎn)銷售、凈利占比將低于35%。

　　“對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)商來說，如何適時(shí)地進(jìn)行資產(chǎn)退出，將是關(guān)鍵所在”，陳曦說。去年出臺(tái)的房地產(chǎn)投資基金（REITs）新政策，為萬達(dá)推出輕資產(chǎn)模式提供了極好的政策背景。

　　去年10月，中國人民銀行和銀監(jiān)會(huì)通知要求，“積極穩(wěn)妥開展房地產(chǎn)投資基金（REITs）試點(diǎn)”。之后不久，蘇寧公司將旗下11家門店資產(chǎn)以不低于40億元人民幣的價(jià)格轉(zhuǎn)讓給中信金石基金管理公司，并成立私募投資基金，開拓創(chuàng)新性資產(chǎn)運(yùn)作模式。蘇寧公司董事會(huì)認(rèn)為，此次資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓除了提高資產(chǎn)、資金使用效率外，還有助于推進(jìn)公司O2O融合發(fā)展，促進(jìn)企業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在電商投資的大勢下，蘇寧沒有必要養(yǎng)著那么多的門店，“甩包袱，求效益”成了必然的選擇。

　　“一定意義上說，萬達(dá)與蘇寧的情況頗為相似”，陳曦說，作為房地產(chǎn)證券化的重要手段，REITs被視為商業(yè)地產(chǎn)的最佳出路。在新政策的刺激下，不少金融機(jī)構(gòu)正在積極尋求項(xiàng)目合作。在這樣的背景下，萬達(dá)與基金的牽手，就更加容易理解。