大連萬達商業(yè)地產(chǎn)股份有限公司(以下簡稱“萬達商業(yè)地產(chǎn)”)昨日宣布，公司股份將于12月10日起在香港公開發(fā)售，并計劃于12月23日在香港聯(lián)交所主板掛牌交易。而在前日招股區(qū)間價格曝光之后，萬達商業(yè)地產(chǎn)的估值能否如預期般理想成為另一個關注的焦點。盡管昨日萬達方面并沒發(fā)布官方版本，但目前市場聲音大致分為兩類，投資者根據(jù)市場規(guī)律預測總市值可能超過3000億元，而機構(gòu)則將估值鎖定在3000億元，但無論如何判斷，萬達商業(yè)地產(chǎn)將成為市值最高的房企已是鐵定的事實。

　　市場規(guī)律：或超過3000億元

　　萬達集團董事長王健林儼然成為目前最受香港資本市場歡迎的人物，而從路演現(xiàn)場傳出的消息也顯示，萬達商業(yè)地產(chǎn)的招股價格介乎41.8-49.6港元/股之間，而另有媒體報道，機構(gòu)隨后給出的6倍認購也證明了這筆港交所年內(nèi)最大單的價值。

　　不過，在萬達商業(yè)地產(chǎn)還未最終公布招股價格區(qū)間和公眾持股比例時一切都不能成為定論。但也有消息認為，根據(jù)香港聯(lián)交所對新申請人公眾持股量要求，發(fā)行人已發(fā)行股本總額至少有25%由公眾持有。如果發(fā)行人預期上市時市值超過100億港元，則香港聯(lián)交所可酌情加納一個介乎15%-25%的較低百分比。目前港股地產(chǎn)上市公司市盈率一般為5-7倍，有分析人士預計認為，萬達商業(yè)地產(chǎn)由于有別于普通商業(yè)地產(chǎn)公司，PE值可能參照商業(yè)公司進行計算，其上市后未來總市值可能超過3000億元人民幣。

　　機構(gòu)預測：鎖定3000億元上下

　　萬達商業(yè)地產(chǎn)的估值還未最終揭曉之前，投資機構(gòu)也已紛紛做出了預判。在高盛看來，萬達商業(yè)地產(chǎn)低成本土地及快速的資產(chǎn)周轉(zhuǎn)有助于開發(fā)出租物業(yè)產(chǎn)生現(xiàn)金流，高盛預計，在地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務以及新的購物中心以及酒店經(jīng)常性收入的帶動下，2014-2016年度的基本盈利的年復合增長率達到36%。此外，高盛以中海外、華潤置地以及萬科做比較，將萬達商業(yè)地產(chǎn)的估值范圍設定為2014年底資產(chǎn)凈值折現(xiàn)0-40%，最終得出其股權(quán)估值范圍介乎2560億-4270億港元之間。

　　瑞信也認為，萬達商業(yè)地產(chǎn)的大多數(shù)購物中心均擁有合適的規(guī)模、合適的商品組合和合適的地點，其租金上漲潛力與收益率要高于同行業(yè)，并且在拋出線上線下結(jié)合業(yè)務的情況下，瑞信估計萬達商業(yè)地產(chǎn)的凈資產(chǎn)范圍介乎3060億-3760億元之間，購物中心、開發(fā)物業(yè)和酒店分別占資產(chǎn)總值的55%、32%和13%。

　　另外，中金香港證券則根據(jù)以貼現(xiàn)現(xiàn)金流量法為基礎的資產(chǎn)凈值及基于市盈率的分類加法總估值法測算出萬達商業(yè)地產(chǎn)的資產(chǎn)凈值則為2860億-3170億元之間。除此之外，匯豐、中銀以及花旗等多家機構(gòu)的估值預測均顯示，萬達商業(yè)地產(chǎn)的最終估值將鎖定3000億元上下。

　　排位：估值第一房企穩(wěn)獲

　　在上海易居執(zhí)行總裁丁祖昱看來，“畢竟萬達商業(yè)地產(chǎn)還是中國商業(yè)地產(chǎn)領域的老大，雖然萬達的商業(yè)模式在一二線城市基本飽和，但在三四線城市中，再走一輪是沒有太大問題的”。

　　另外，也有分析認為萬達城模式也從去年開始脫穎而出，對一二線城市的萬達廣場模式也是一種很好的補充。不過，即便按最低定價，仍然高于中海外1524億元、萬科A 1355億元的市值，仍不能改變?nèi)f達商業(yè)地產(chǎn)成為中國房企市值第一高的事實。