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險企爭設養(yǎng)老社區(qū) 熱鬧背后隱現(xiàn)后遺癥

  • 發(fā)布時間:2015-02-06 07:57:06  來源:新華網(wǎng)  作者:佚名  責任編輯:朱苑楨

  2015年1月下旬,位于上海遠郊的一處住宅用地以暗標方式低調(diào)開拍,最終一家知名房地產(chǎn)公司以3億多的總價摘得該地塊。鮮為人知的是,這幅宅地原本早已被一家中小保險公司看中,用以規(guī)劃建設其在滬養(yǎng)老社區(qū)。

  戲劇性的一幕發(fā)生了。據(jù)消息人士透露,就在相關流程行進過半時,這家保險公司突然變卦,臨時決定放棄購入該地塊。與此同時,從該公司內(nèi)部傳出的消息顯示,其在上海設立養(yǎng)老社區(qū)的計劃可能將擱置,相關項目組已有解散跡象。

  然而,這家保險公司銷售一線的保險營銷員對此卻并不知情。在當初銷售與之相掛鉤的保險產(chǎn)品時,他們曾向客戶允諾“買了保險,就能住上養(yǎng)老社區(qū)”。

  那么,問題來了,如果這家保險公司在滬設立養(yǎng)老社區(qū)的計劃擱淺,當初的承諾該如何兌現(xiàn)?

  記者在調(diào)查中發(fā)現(xiàn),這只是揭開了冰山一角。近年來,搭著政策放開的順風車,國內(nèi)一批保險公司爭相進軍養(yǎng)老產(chǎn)業(yè),爭設養(yǎng)老社區(qū)。然而,熱鬧的“敲鑼儀式”之后,一些后遺癥不經(jīng)意間開始顯現(xiàn)。

  與主業(yè)聯(lián)系相對簡單

  隨著多家保險公司養(yǎng)老社區(qū)“樣板間”的亮相,國內(nèi)保險業(yè)第一梯隊及第二梯隊的“領頭羊”公司,集結養(yǎng)老地產(chǎn)的版圖開始清晰。

  保險蜂擁養(yǎng)老社區(qū)背后的一個大背景是,有專家預測,整個中國養(yǎng)老市場的商機大約在四萬億左右。而相較于其他資本,保險公司手握巨量資金,因此被外界視為撬動養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的主力軍。

  不過需要注意的是,保險資金投資的養(yǎng)老社區(qū),與普通商業(yè)地產(chǎn)存在明顯不同。這主要體現(xiàn)在持有期限、設計要求、租售對象和專業(yè)服務上。被定位于服務民生和社會發(fā)展,這就決定了保險資金投資養(yǎng)老社區(qū)不能以高回報和暴利為目的,也不能像其他地產(chǎn)開發(fā)商一樣追求快速銷售和資金回籠。

  于是,為解決投資回報周期較長這一難題,目前絕大多數(shù)保險公司采取將保險產(chǎn)品與養(yǎng)老社區(qū)相銜接這一商業(yè)模式,試圖于此尋找突破口。據(jù)記者統(tǒng)計,目前涉足養(yǎng)老社區(qū)的保險公司中,基本都采取掛鉤商業(yè)養(yǎng)老保險產(chǎn)品或年金產(chǎn)品,投保后獲得入住養(yǎng)老社區(qū)資格的模式。

  然而,在一些業(yè)內(nèi)人士甚至監(jiān)管人士看來,這種“傳統(tǒng)保單之外加一份入住協(xié)議”的模式,過于單一、創(chuàng)新性不足,與保險主業(yè)聯(lián)系相對簡單?!氨kU產(chǎn)品與養(yǎng)老社區(qū),這兩張皮如何真正銜接起來,需要保險公司進一步加大探索?!?/p>

  值得注意的是,這樣的單一商業(yè)模式,也容易產(chǎn)生銷售誤導。記者在調(diào)查中發(fā)現(xiàn),投保人在購買了這些保險公司的特定保險產(chǎn)品之后,并非一定就能在約定的年齡、約定的時間立即就能入住到這家保險公司開發(fā)建設的養(yǎng)老社區(qū)。

  比如,根據(jù)有些保險公司的規(guī)定,購買了相關保險產(chǎn)品之后,還需繳納入住期間的服務費等費用,還要簽署其他協(xié)議之后,才算正式具備了入住資格。但在銷售前端,保險營銷員卻可能因為對相關政策知之甚少、或知情卻隱瞞,以此來誤導消費者購買相關保險產(chǎn)品。

  由于目前正處于養(yǎng)老社區(qū)開發(fā)的起始階段,上述問題或許還沒有完全暴露。保險公司必須保持重視,對保險營銷員加以嚴格專業(yè)的培訓,并強調(diào)前端銷售的合規(guī)性。另外,消費者也應在了解充分的情況下簽署保單,必須對即期還是未來入住、是擁有入住的權利還是入住的可能性,分辨清楚。

  盈利模式尚不明確

  不僅如此,由于我國的養(yǎng)老地產(chǎn)處于起步階段,其投資收益率究竟如何,至少從目前來看仍不明朗。

  與多家已經(jīng)或?qū)⒁孀沭B(yǎng)老地產(chǎn)的保險公司相關人士攀談后發(fā)現(xiàn),除最早涉足的泰康等個別險企外,大家似乎在怎么賺錢、多少年回本等商業(yè)及盈利模式上,并沒有一個清晰的概念和共識。目前,在投資養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)這一問題上,保險機構普遍存在“摸著石頭過河”、“邊走邊看”的心態(tài)。

  目前,國內(nèi)多數(shù)保險公司參與養(yǎng)老地產(chǎn)走得都是高端路線,這也意味著投資大、周期長、風險高。在這種高舉高打的重資產(chǎn)投資模式下,保險公司必然會面對土地、建筑、運營等成本的挑戰(zhàn)。

  盡管老齡化進程催生了大量的養(yǎng)老需求,但現(xiàn)在還很難對建設高檔養(yǎng)老社區(qū)的投資回報率、投資回報周期做出準確判斷。對于對外公布的投資收益率預期和盈利周期,有保險公司相關人士私下向記者表示:這只是一個粗略預估。

  并且這些預估出來的數(shù)據(jù),是建立在入住率達到比較高的水平假設上得出的。

  那么,現(xiàn)實情況又能否達到保險公司的心理預期?從記者了解到的情況來看,目前配套成熟、開發(fā)建設較早的幾家保險公司,養(yǎng)老社區(qū)的預訂情況基本符合此前預期;但也有機構人士私下透露,預訂情況不盡如人意,并非如傳聞中的供不應求,“中國人習慣了居家養(yǎng)老,傳統(tǒng)養(yǎng)老觀點的改變并非一蹴而就”。

  事實上,保險機構參與養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)還面臨著以下挑戰(zhàn),包括宏觀經(jīng)濟風險、金融體制改革有待深化,金融產(chǎn)品有限,風險與收益如何平衡,經(jīng)驗及人才相對匱乏等。

  業(yè)內(nèi)人士對此深有感觸。一家中資保險公司負責養(yǎng)老社區(qū)投資的負責人直言,從實踐經(jīng)驗來看,養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)和壽險行業(yè)差別較大,如何在壽險公司統(tǒng)一管理下,探索出一條符合養(yǎng)老行業(yè)發(fā)展規(guī)律的管控體系和模式,尤其是養(yǎng)老社區(qū)后期的運營管理,遠比酒店和商業(yè)地產(chǎn)復雜,這需要大家不斷實踐和努力。

  監(jiān)管層開始調(diào)查摸底

  隨著越來越多的保險公司開始蜂擁養(yǎng)老社區(qū),背后所隱現(xiàn)的風險也已經(jīng)開始引起了監(jiān)管部門的注意。

  記者從業(yè)內(nèi)了解到,為全面掌握了解保險養(yǎng)老社區(qū)投資、運營等情況,保監(jiān)會專門制定了《保險養(yǎng)老社區(qū)統(tǒng)計制度》,并于近期下發(fā)至保險公司,保險機構投資養(yǎng)老社區(qū)所涉及的六十多項指標將被納入監(jiān)管。

  被納入統(tǒng)計范圍的,既有保險公司直接投資或具有實際控制權的保險養(yǎng)老社區(qū)項目,也有保險公司間接投資并且不具有實際控制權的養(yǎng)老社區(qū)項目(包括保險養(yǎng)老社區(qū)項目和其他養(yǎng)老社區(qū)項目)。

  據(jù)了解,《保險養(yǎng)老社區(qū)統(tǒng)計制度》從2015年1月1日起正式實施,保險公司將按季度向保監(jiān)會報送保險養(yǎng)老社區(qū)統(tǒng)計報表。

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