9月初，天河北又新開了一家咖啡店，這已經(jīng)是天河北中段的500米范圍內(nèi)的第四家咖啡店?？Х鹊旰筒惋嫷?，正接替在電商經(jīng)濟(jì)的圍堵下顯現(xiàn)出疲態(tài)的服飾零售店，成為天河北商業(yè)的主力軍。

　　咖啡故事

　　500米內(nèi)三家咖啡店

　　價(jià)位相近命運(yùn)大不同

　　9月初，天河北又新開了一家咖啡店，這已經(jīng)是天河北中段的500米范圍內(nèi)的第四家咖啡店。這種幾乎每個(gè)街口都有1~2家咖啡店的密度，似乎有趕超珠江新城之勢(shì)。

　　4家咖啡店中，有3家標(biāo)榜自己有韓國(guó)血統(tǒng)，所售餐飲的價(jià)錢也比較相近，但在經(jīng)營(yíng)狀況方面，卻是“同遮唔同柄”。當(dāng)中尤以龍口西公交站附近的兩家咖啡店對(duì)比最鮮明。兩店隔著一條馬路，一個(gè)臨近河涌，共有三層，一個(gè)則挨著大型超市，原本也有兩層，后經(jīng)二次裝修后，將由閣樓組成的兩層空間變成挑高大氣的一層店面。兩家店位置差不過，出品也各有特色，但河涌邊的三層咖啡店幾乎晚晚入座率超8成，周末黃金時(shí)段更是一座難求，而超市旁的咖啡店生意卻不盡如人意。

　　主因在客戶體驗(yàn)

　　“時(shí)下的咖啡店已經(jīng)不是單純賣咖啡或餐點(diǎn)，而是在賣一種客戶體驗(yàn)。”滿堂紅商鋪部高級(jí)經(jīng)理郭海波表示。以上述兩家咖啡店為例，由于地處車流密集的天河北，外部景觀條件一般，如果是一樓的店面，還有噪音嘈雜的問題。相對(duì)而言，2~3層的景觀面稍好一些，可以讓消費(fèi)者俯瞰繁華街景，噪音方面也可稍稍控制。其次，在燈光條件方面，河涌旁的咖啡店室內(nèi)燈光偏昏暗，更容易營(yíng)造慵懶閑適的小氣氛；而超市旁的咖啡店燈火通明，雖然比較適合閱讀書籍或處理文件的消費(fèi)者，但卻不大適合發(fā)呆閑坐。

　　算算咖啡賬

　　1杯咖啡30元 原料費(fèi)僅5~6元

　　阿智現(xiàn)在是天河北一家咖啡店的店長(zhǎng)。據(jù)他介紹，按照目前的市場(chǎng)行價(jià)，一家開在天河北商圈、裝修別致的咖啡店，普通一份中杯或標(biāo)準(zhǔn)杯的咖啡，基本在30元左右，“咖啡本身的價(jià)格不高，原材料和物料成本大約5~6元/杯。成本主要分?jǐn)傇谇捌谕度氲难b修費(fèi)、設(shè)備采購(gòu)及店面鋪?zhàn)??！?/p>

　　以一家面積約100平方米的咖啡店為例，其前期投入的裝修費(fèi)少則十幾萬元，多則幾十萬元。設(shè)備采購(gòu)方面的開銷占了“大頭”，介于40萬~70萬元，視其設(shè)備品牌而定。如果還涉及到品牌加盟的費(fèi)用，則要在此基礎(chǔ)上再加20萬~30萬元。另外還有店面鋪?zhàn)猓旌颖币患椅恢貌惶愀獾?00平方米咖啡店，月租在3萬元左右。

　　8月初，施工兩年的獵德大橋系統(tǒng)北延線天河?xùn)|路-天河北節(jié)點(diǎn)工程終于建成并通車，沿線因施工圍蔽而衰落的商業(yè)街開始復(fù)蘇。據(jù)該路段的中介業(yè)者介紹，一個(gè)多月以來，前來打聽商鋪行情的租戶有所增加，預(yù)計(jì)在未來半年的時(shí)間內(nèi)，租金水平將恢復(fù)到道路施工前的水平。

　　從前來咨詢商鋪的租戶類型來看，以經(jīng)營(yíng)餐飲業(yè)態(tài)的商家居多，日前剛有一家中型的咖啡店新張開業(yè)。而與道路施工前的行情所不同的是，以往承租能力較高的服飾零售商戶，時(shí)下在電商經(jīng)濟(jì)的圍堵下顯現(xiàn)出疲態(tài)。

　　咖啡餐飲店取代服飾零售店

　　中原地產(chǎn)工商鋪區(qū)域營(yíng)業(yè)經(jīng)理吳鋒告訴記者，在天河北隧道施工之前，天河?xùn)|和天河北有不少經(jīng)營(yíng)服飾零售的商家，而且由于該路段的消費(fèi)群以白領(lǐng)客戶居多，其消費(fèi)力較強(qiáng)，對(duì)于服裝零售店而言，還是有不錯(cuò)的盈利空間。

　　但經(jīng)過兩年的圍蔽施工后，這些經(jīng)營(yíng)服飾零售的商戶多半已撤場(chǎng)。而造成其離場(chǎng)的不僅僅是修路施工，更多的是因?yàn)榉椓闶蹖?shí)體店的生意已大不如前?，F(xiàn)在，咖啡店和餐飲店，成為接替此類服飾零售店的主力。其中，尤以咖啡店的承租能力較強(qiáng)。

　　15萬/m2以內(nèi)商鋪值得出手

　　多位業(yè)內(nèi)人士表示，目前天河北沿線商鋪的租賃行情仍未恢復(fù)到修路前的水平，但預(yù)計(jì)在下半年將出現(xiàn)轉(zhuǎn)機(jī)，具體會(huì)反映在租賃的活躍度及租金水平上。

　　據(jù)合富置業(yè)僑怡分行主管劉卓鋒介紹，從商鋪投資的角度來看，天河北沿線的商鋪具備較高的投資價(jià)值，目前有少量在放盤出售的商鋪，面積約200平方米，單價(jià)約10萬元/m2。

　　滿堂紅商鋪部高級(jí)經(jīng)理郭海波也指出，對(duì)比市區(qū)多個(gè)商圈來看，天河北既是一個(gè)成熟的商圈，板塊內(nèi)的居民消費(fèi)力較高，又是一個(gè)仍具發(fā)展?jié)摿Φ陌鍓K，因?yàn)榘鍓K內(nèi)不僅有寫字樓商圈，還有密集的中高端住宅區(qū)，為商圈提供源源不斷的后續(xù)力量。按照現(xiàn)在天河北的商鋪行情，單價(jià)在10萬~15萬元/m2的街鋪，都值得實(shí)力投資客關(guān)注并入手。

　　中原地產(chǎn)工商鋪區(qū)域營(yíng)業(yè)經(jīng)理吳鋒則表示，簽5~10年長(zhǎng)約的業(yè)主，通常會(huì)跟租戶約定前5年的租金以5%為年遞增，后5年的租金年遞增為8%~10%，若計(jì)算租金回報(bào)率，天河北的商鋪普遍在4%左右。

　　繁華地開樓上咖啡店更賺錢

　　合富置業(yè)僑怡分行主管劉卓鋒表示，天河北一帶面積較大的咖啡店，鋪?zhàn)饧s300元/m2/月，小型一點(diǎn)的咖啡店，鋪?zhàn)饧s400元/m2/月，商鋪面積約20~50平方米。像咖啡店這類的商戶，都是承租能力比較高的商戶，因?yàn)檫@類商戶的商鋪裝修費(fèi)用多達(dá)10萬元以上，所以通常與業(yè)主簽訂的租約都比較長(zhǎng)，大約5~10年。

　　因此，在選址開店方面，有資深咖啡店經(jīng)營(yíng)者指出，如果能在繁華街道上找一個(gè)不大的鋪面做門面，而咖啡店的主體部分集中在二三樓，對(duì)于租金成本的控制有較大幫助。像在天河北，街鋪月租基本都要400~500元/m2，10平方米的店面租金都要5000元。但若選在二樓，月租只要100多元/m2，100平方米的面積也只要1萬元/月，“相當(dāng)于兩倍的月租，就換來了10倍的店鋪大小啊”。記者采訪時(shí)亦觀察到，由于天河北沿街二樓商鋪?zhàn)赓U情況不佳，空置情況較多，業(yè)主在租金方面比較優(yōu)惠。