“2014外灘金融。上海國際股權(quán)投資論壇”9日在上海舉行。中國城市房地產(chǎn)開發(fā)商策略聯(lián)盟第六任輪值主席任志強在論壇上表示，中國具備購房能力人口數(shù)量在明年會達到最高峰，在未來的發(fā)展中，當人們收入不斷提高，住房消費仍然占主導地位。

　　任志強表示，2007年房價達到了一個高點，但是2008年漲了，然后讓房價迅速回升，在2010年年初達到另外一個高峰，于是2010年出臺了限購限貸等其他政策，再次出現(xiàn)下滑，下滑之后，在底部運行一段時間，這段時間比前一個周期長，就沒有4萬億了。但后期又出現(xiàn)一個預算的高點，因為價格下滑同時，新增的開工面積也在迅速下滑，新增面積下滑以后，供求關(guān)系會逆轉(zhuǎn)，逆轉(zhuǎn)了以后，價格再一次上升。

　　在今年的9月份是一個最低點，隨后可能會出現(xiàn)一個波動，2010年有一個小拐彎，我們估計這次也會出現(xiàn)這樣一種情況，在底部運行過程中，有一段時間，隨后可能出現(xiàn)回升。因為庫存量決定開發(fā)商手里的現(xiàn)金流，不解決現(xiàn)金流的問題，開發(fā)商的錢要用于還債，從庫存的情況看，庫存分為兩種情況，一個種情況是待售面積和存貨之間的對比關(guān)系，最大的差不是現(xiàn)在，最大差在前兩年，這個差隨時在發(fā)生變化，從目前來看，目前不是庫存量最大和最困難的情況，因為竣工和銷售的過程中，和待售面積的差，是隨著周期發(fā)生調(diào)整，當政策出臺的時候會發(fā)生變化。

　　“資金，開發(fā)商手里沒錢，我們手里有九萬多億的現(xiàn)金流，完成了六萬多億的投資，有將近一萬八千億的現(xiàn)金流，他們的增長速度很慢，1998年只增長了一點，3.1%，主要差別是因為10月份的信貸，從9月份的4%的開發(fā)信貸增長到11%的開發(fā)信貸?！?

　　任志強稱，在往前看，在歷史上我們沒有這么低的，這個周期和我們的貨幣供應量有關(guān)系，在10月份的，四大銀行，只有一個銀行是存款正增長，其他的銀行都是存款負增長，到10月份，央行的統(tǒng)計，我們整個存款少了三萬億的增長，這三萬億很大，它抑制了我們的貸款需求，銀行按照存貸比計算，它沒有能力去批出更多的貸款。

　　“為什么降息之后，貨幣供應量沒有增長，而且看到的是利率并沒有下滑。原因就是因為總量的關(guān)系，”任志強說，“這個總量多還是少，每個人都有不同的說法，比如說如果我們所有退休人一個人手里有20萬塊錢，從60歲退休，活到85歲，25年，20萬是不夠的，退休人有20萬，我們要有80萬億，換句話說，除了這些退休人存的錢以外，真正用于市場流動資金就是20萬億，并不多，所以看你用什么辦法計算這個貨幣增長，至少從國際的情況來看，這個現(xiàn)金流難以說明在中國沒有徹底的勞保制度做準備，每個人存大量現(xiàn)金的時候是怎樣，和股權(quán)投資相關(guān)，我們看到社會融資總額在下降，增速下降，去年的同期是23%的非銀行機構(gòu)的信貸資金，大概下降到7到8個點，已經(jīng)連續(xù)四個月出現(xiàn)，就是開發(fā)商并沒有從非金融機構(gòu)里面拿到更多的錢?！?

　　任志強表示，從資金來源看，也出現(xiàn)了三個低點，其中一個低點是2008年，今年的低點比2008年還低，從另外一個數(shù)據(jù)可以看出來，我們從到位的資金和完成投資的對比，得出來的結(jié)果2008年是1:1.34，今年是1:1.31，還低了0.3%，今年的9月份應該說所有的年份里面開發(fā)商資金最困難的一年，10月份略有好轉(zhuǎn)，增加了不到1%的增長率。但從長期來看，在相當長的時間里，都很難讓資金出現(xiàn)一個轉(zhuǎn)正的情況，投資來說我們不敢說明年會保證房地產(chǎn)投資會迅速回升，除非降準，新開工和住宅仍然是-9.8%，為什么10月份會靠攏一些，10月份是一個低潮，從數(shù)據(jù)看，增長34%，但實際情況并不樂觀，我們還可以看到貸款，國內(nèi)貸款增長11.1%，上月是4%，增加了七個點。

　　“而其他資金里面仍然是負的，尤其是個人按揭，很多人說開發(fā)商的的杠桿率太高了，我沒覺得。尤其是從數(shù)據(jù)上，個人消費信貸的貸款率很低?！比沃緩娬f，

　　任志強稱，去年我們銷售大概八萬三千億左右。從住房來說，六萬八千億，開發(fā)貸1.8萬億，只有26%，中國老百姓都是用現(xiàn)金買房子，1.8萬億，按新房計算，6.8萬億計算，占比26%，還有很多二手房交易，二手房交易量沒計算6.8萬億里面，而二手房信貸計算在1.8萬億里面。而美國是十萬億的個人消費信貸，有多少人，3億人，中國城市人口是6億多人，美國一年的房地產(chǎn)消費多少，4000多億美元，對應它的個人消費信貸，它只有四千多億，是10萬億，而中國去年是八萬億，對應的消費信貸十萬億。“可見，我們和美國相比，這個杠桿率是低多少，或者根本不叫杠桿，就26%，26%能跌到70%的房價嗎？不能。跌不到70%的房價，26%會受到損失嗎？不會。別人都以為中國的房地產(chǎn)好像已經(jīng)杠桿率很高，尤其是很多媒體在計算房地產(chǎn)開發(fā)商的時候，都計算60%到70%的負債率，但是70%的負債率里面，有50%就是基本上的總量35%左右是已經(jīng)賣掉的房子，這部分房子對于開發(fā)商來說是負債，但是對實際來說，我已經(jīng)投入在產(chǎn)品建設之中?！?

　　任志強指出，從銷售情況看，東部地區(qū)是-14.3%，東部地區(qū)持續(xù)下滑，是因為人口，從東部地區(qū)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移過程中，向中部和西部回流，而東部地區(qū)在早期的時候，房地產(chǎn)投資上也比較快，這兩者之間的差別，東部地區(qū)影響最大，從總量上來說，占到三萬兩千億，東部和西部加起來才兩萬三千億，在東部地區(qū)受綜合影響開始回升的時候，東部地區(qū)的實力雄厚，用經(jīng)濟增長實力可以拉動，而中國如果出問題，很難拉動。

　　任志強認為，中國具備購房能力人口數(shù)量在明年達到最高峰，23歲的人口年齡在2015年是最高峰，23歲到28歲之間，連續(xù)五年是結(jié)婚的最高峰，住房需求都是持續(xù)增長的過程，早期解決的是溫飽問題。那時候也提出了，溫飽問題放在前面，進入小康社會，改革三十年提出了小康指標，第一個指標就是住房，人均35平米，這個目標實現(xiàn)還有相當長的一段時間?！凹仁故菍崿F(xiàn)了，是不是人的消費水平都夠了，不夠，它仍然要解決住房問題?！?

　　任志強稱，消費結(jié)構(gòu)很明顯，吃的消費結(jié)構(gòu)在下降，而未來發(fā)展過程中，吃的結(jié)構(gòu)會下降越來越快，收入在增長，吃占比重卻不會增長，上升是住房，住房會在家庭消費的比重占到第一位，越富有，越要解決溫飽問題，所有的家庭里面幾乎都受到要解決的是住房問題，從世界各國情況看，普遍存在住房消費逐漸在富裕家庭占到第一位。

　　任志強表示，美國，它的住房消費水平很高，我們就占8%到10%，計算購房的資金18%左右，不管買不買房子，住房消費比重很高，日本出現(xiàn)泡沫，即使泡沫了，住房消費依然占據(jù)很高比例，這個比重不管出現(xiàn)不出現(xiàn)泡沫，出現(xiàn)泡沫是價格問題。住房消費依然占了國民經(jīng)濟比重很大比例，在個人消費中是很高的比重，在未來的發(fā)展中，當人們收入不斷提高，住房消費仍然占主導地位。

　　“大家都說中國的住房率很高，實際上中國的住房率很高，世界各國說，計算住房率都是把農(nóng)村計算進去，因為土地私有化，只有中國的宅基地都沒計算出去，城市來說，我們占的比重和世界各國的比重差不多，美國從69%，危機之后變成65%，普遍是在70%的國家是占多數(shù)，德國最低，中國城鎮(zhèn)住房率在鎮(zhèn)的比率很高，但就城市而言，本身比重并沒有太高，從標準上來說，我們也相差很多，美國住房大概95英尺約90平米，1990年的時候，這幾年，我們可以看到它迅速增長，而我們中國現(xiàn)在的標準仍然是很低，大概平均72%，現(xiàn)在我們?nèi)匀皇谴罅康男》孔?，未來怎么辦？對住房的需求，為什么中國的房子不斷拆，因為標準低。”任志強說，

　　為什么農(nóng)民保留兩套房子？在任志強看來，大部分國家，比如日本、臺灣、韓國，他們在城市化過程中，農(nóng)村擁有的土地都是增量，只有中國是減量，農(nóng)民擁有的土地量是我們的好幾倍，就是因為農(nóng)村占有大量的宅基地，既使人民進了城，也沒法解決它的農(nóng)村土地問題，這個矛盾在未來過程中也很難得到解決。