□ 本報記者 楊 蕾

　　據(jù)中國電梯行業(yè)協(xié)會統(tǒng)計，目前，我國正在運(yùn)行的電梯超過160萬部，是世界上擁有電梯最多的國家。按電梯平均壽命20年測算，我國已經(jīng)進(jìn)入電梯老化的重要時期，全國住宅電梯每年需要更換的超過7.5萬部。一些本沒有電梯的老舊小區(qū)若想加裝電梯，方便出行，這條路似乎更加漫長而艱辛。老舊小區(qū)電梯更新改造究竟難在哪兒？要過哪些關(guān)？理想到底何時才能照進(jìn)現(xiàn)實(shí)？

　　加裝電梯要過幾道關(guān)

　　提起加裝電梯，陜西西安的老人們顯得特別興奮，但思索之后又是一臉的失望?！翱峙碌貌簧馘X吧？唉，我們這里都是舊樓，大家肯定負(fù)擔(dān)不起?！睆埓鬆斀衲?0歲，家住二樓，他說：“裝電梯會影響采光吧？電梯對于我們和一樓意義不大，不過如果大家都同意裝電梯，即使采光會受到影響，為了大伙兒也可以接受，只要不讓我們出錢就行?！?/p>

　　保吉巷小區(qū)建于1994年前后，現(xiàn)在這里1/3的房子都租出去了，不少老人離開這里就是因?yàn)闆]有電梯。沒有走的老人，或是無奈減少外出頻率，或是直接把自己的房子租出去，再租個一樓?？傊?，一切都是為了上下樓能方便點(diǎn)。

　　王阿姨說：“裝電梯是好事，我絕對支持，不過費(fèi)用方面我們最多能出兩萬元，如果出得太多我們就負(fù)擔(dān)不起了?！?/p>

　　加裝電梯可以方便老人們的出行，這當(dāng)然是一件好事。但是，事情卻并沒有那么簡單。

　　首先就是錢從哪里來？加裝電梯的費(fèi)用不菲，加裝一部電梯就需要好幾十萬元。這筆錢由誰來出？這是擋在大家前面的最大難關(guān)。以西安一座加裝電梯的老舊小區(qū)為例。本著樓層越高掏錢越多的原則，二樓住戶每家交5000元、三樓8000元、四樓2萬元、五樓2.5萬元、六樓3萬元、七樓3.5萬元。這樣全樓36戶下來一共收了73.8萬元，這些費(fèi)用包括電梯安裝費(fèi)、陽臺改造、加裝入戶門等費(fèi)用。對于很多單位不愿出錢或沒有單位來補(bǔ)貼的老舊住宅的居民來說，自籌幾十萬元的資金多少有些困難。加裝電梯對高層居民來說受惠最大，而對一、二層的居民卻沒有什么好處，即使自籌資金，哪家該出，哪家不該出，其實(shí)也是問題。

　　其次，還要過鄰居關(guān)。有的居民住一樓，對電梯沒有需求，擔(dān)心加裝后會占到自家房屋面積，會影響以后通風(fēng)、采光等，所以反對加裝電梯。一棟樓內(nèi)不同住戶的實(shí)際情況也會導(dǎo)致加裝電梯難以施行。“我們住在5樓，但是都年輕，腿腳也好，電梯暫時不考慮?！币晃幌壬硎?，過幾年他準(zhǔn)備換房子，如果樓里協(xié)商加裝電梯，自己確實(shí)難以接受。

　　第三，電梯安裝要有井道，而老舊小區(qū)的多層建筑在設(shè)計建設(shè)時并沒有預(yù)留電梯井道位置。目前的老式住宅多是磚混結(jié)構(gòu)，電梯如何與舊建筑進(jìn)行連接，而又不危及結(jié)構(gòu)安全非常重要。此外，安裝電梯還需要足夠的樓間距，要保證不影響旁邊住宅的通風(fēng)、采光，還要有足夠的電壓保證電梯供電。這些問題目前都還沒有明確的政策支持。

　　兩部委出臺鼓勵政策

　　2015年10月，住建部和財政部出臺維修資金新政策?！蛾P(guān)于進(jìn)一步發(fā)揮住宅專項維修資金在老舊小區(qū)和電梯更新改造中支持作用的通知》（以下簡稱《通知》）提出，鼓勵業(yè)主使用維修資金對老舊小區(qū)進(jìn)行更新改造。

　　針對老舊小區(qū)和電梯亟待更新改造但面臨資金不足的問題，《通知》鼓勵業(yè)主使用維修資金對長期失修失養(yǎng)、配套設(shè)施不全、保溫節(jié)能缺失、環(huán)境臟亂差的老舊小區(qū)進(jìn)行更新改造，主要包括房屋本體和配套設(shè)施兩大方面。業(yè)主也可以將維修資金用于維修、更換運(yùn)行時間超過15年的老舊電梯，在未配備電梯的老舊住宅加裝電梯以及助老設(shè)施等。考慮到各地實(shí)際情況的不同，對于老舊小區(qū)及電梯更新改造的具體標(biāo)準(zhǔn)和內(nèi)容，《通知》授權(quán)地方根據(jù)實(shí)際情況確定。

　　針對維修資金使用事項業(yè)主“雙三分之二”表決難的問題，《通知》創(chuàng)造性地提出了4種表決方式，一是業(yè)主將表決權(quán)委托給業(yè)主委員會或業(yè)主代表代為行使的委托表決方式，二是一次性表決通過、分批使用資金的集合表決方式，三是將未參與投票的業(yè)主投票權(quán)數(shù)計入贊成票的默認(rèn)表決方式，四是持反對意見業(yè)主占“雙1/3”以下視為表決通過的異議表決方式，但前提條件是業(yè)主大會在管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則中對上述表決方式作出事先約定。

　　針對緊急情況下維修資金無法及時撥付使用的問題，《通知》明確，當(dāng)發(fā)生電梯故障、消防設(shè)施故障、屋面外墻滲漏、二次供水水泵運(yùn)行中斷、排水設(shè)施堵塞爆裂、樓體外立面存在脫落危險等危及房屋使用及人身財產(chǎn)安全的緊急情況時，可以不經(jīng)過業(yè)主“雙2/3”表決同意，直接申請使用維修資金。沒有業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)等維修資金申請主體的小區(qū)，可以由社區(qū)居委會提出申請，住建（房地產(chǎn)）部門或者街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）組織代修，代修費(fèi)用從維修資金賬戶中列支?！锻ㄖ愤€要求，審核部門必須在收到申請后3個工作日內(nèi)作出審核決定，組織維修單位應(yīng)當(dāng)將維修資金使用情況在小區(qū)顯著位置公示。

　　針對維修資金信息不夠公開透明的問題，《通知》要求各地充分利用移動互聯(lián)網(wǎng)、大數(shù)據(jù)和云計算等現(xiàn)代網(wǎng)絡(luò)信息技術(shù)，建設(shè)業(yè)主共同決策電子平臺，便于業(yè)主通過計算機(jī)和手機(jī)等電子工具參與小區(qū)共同事務(wù)決策。《通知》還要求各地維修資金管理部門建立維修資金公告制度，將本地區(qū)年度維修資金交存、支出、增值和結(jié)余等情況在當(dāng)?shù)卣W(wǎng)站、報刊等媒體上進(jìn)行公告。業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)建立維修資金公示制度，將本小區(qū)的維修資金基本情況在小區(qū)顯著位置進(jìn)行公示。

　　探索之路不平坦

　　記者了解到，北京、南京等城市在探索老舊小區(qū)電梯安裝與改造方面都做出了不同的嘗試。

　　北京市建立了一項新機(jī)制——“三無電梯”政府救濟(jì)機(jī)制。對于產(chǎn)權(quán)主體不清、資金政策不明的電梯，納入北京市政府“為民辦實(shí)事”任務(wù)，要求各區(qū)縣政府建立救濟(jì)制度，采取財政補(bǔ)貼的方式消除安全隱患。目前，北京市所有區(qū)縣均已全面建立產(chǎn)權(quán)主體不清、維修資金不足老舊電梯的政府救濟(jì)機(jī)制，其中海淀區(qū)印發(fā)《關(guān)于推進(jìn)老舊住宅電梯更新改造大修工作的實(shí)施意見》，東城區(qū)建立800萬元應(yīng)急資金池，西城區(qū)建立老舊電梯安全隱患評估和財政出資更換電梯的制度，由區(qū)政府牽頭消除住宅電梯安全隱患。今年，北京市還將嘗試引入社會資本及采用金融租賃等創(chuàng)新手段，解決老舊住宅電梯更新和既有住宅增設(shè)電梯的資金難題，在城六區(qū)選取6棟老樓加裝電梯，方便居民生活。

　　南京市政府曾出臺《南京市既有住宅增設(shè)電梯暫行辦法》，舊樓加裝電梯終于有據(jù)可依。四川也出臺了《四川省既有建筑電梯增設(shè)及改造技術(shù)規(guī)程》。其中明確提出，“11層及以下的住宅，要增設(shè)、改造電梯，宜設(shè)置可容納擔(dān)架的電梯?！睋?jù)悉，該項新規(guī)在全國范圍內(nèi)尚屬首創(chuàng)。

　　還有一些地方也出臺了類似的規(guī)定，希望在老舊小區(qū)電梯改造方面給予政策上的支持，但“集資難”仍是橫在面前的一道“攔路虎”。所以，盡管有各種政策的出臺與支持，但真正能夠成功實(shí)現(xiàn)電梯改造的老舊小區(qū)卻并不多。

　　記者從北京億方物業(yè)老舊居民住宅電梯整改資金籌集狀況統(tǒng)計表中發(fā)現(xiàn)，159部電梯改造需要集資，目前已有89部電梯實(shí)現(xiàn)了改造。

　　“實(shí)際上，集資是非常艱難的。這159部電梯需要集資5270萬元，已到位只有528萬元左右，約為總額的1/10。盡管原城開集團(tuán)對其擁有部分產(chǎn)權(quán)的小區(qū)添補(bǔ)了近1500萬元，但缺口仍很大。老舊電梯改造集資的道路漫長且艱巨?！眱|方物業(yè)公司電梯分公司經(jīng)理郭建新這樣說。

　　針對電梯集資難的問題，北京律師協(xié)會物業(yè)管理專業(yè)委員會副主任孟憲生分析，目前能夠以集資的方法來解決老舊小區(qū)電梯的問題，是一個不錯的方法，但是實(shí)施起來難度非常大。孟憲生建議把老舊小區(qū)的電梯維修和維護(hù)、更換等費(fèi)用的收取辦法納入法律體系，比如出臺相應(yīng)的政策，靠政策來支持，更快地完成老舊小區(qū)電梯的維護(hù)與更新。