□本報記者楊蕾

　　房子對于國人不僅是一處居所，更是家的載體，因此中國人對房子有一種無比的熱忱，不僅僅是因為它的價值，更重要的是對家、對未來的美好愿景，寄托著一家人對生活的向往。而近年來隨著商品住宅市場的高速發(fā)展，房屋質(zhì)量也一直為人們所詬病。

　　房屋質(zhì)量問題分3類

　　在中國消費(fèi)者協(xié)會發(fā)布的2014年受理投訴情況報告中，全年共接到房產(chǎn)及建材類投訴2.4萬余件，爭議的焦點多在房屋質(zhì)量問題、合同糾紛、房屋面積欺詐、物業(yè)服務(wù)糾紛等方面，其中涉及質(zhì)量問題的達(dá)到49.1%，可見質(zhì)量問題已經(jīng)成為房屋首要解決的難題。

　　房屋質(zhì)量問題，也稱房屋質(zhì)量缺陷，是指房屋建筑工程的質(zhì)量不符合工程建設(shè)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)以及合同的約定。質(zhì)量問題依其嚴(yán)重程度和法律后果，可以分為3類，一是主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格；二是質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用；三是一般質(zhì)量問題。

　　主體結(jié)構(gòu)是指基于地基基礎(chǔ)之上，接受、承擔(dān)和傳遞建設(shè)工程所有上部荷載，維持上部結(jié)構(gòu)整體性、穩(wěn)定性和安全性的有機(jī)聯(lián)系的系統(tǒng)體系，它和地基基礎(chǔ)一起共同構(gòu)成建設(shè)工程完整的結(jié)構(gòu)系統(tǒng)，是建設(shè)工程安全使用的基礎(chǔ)，是建設(shè)工程結(jié)構(gòu)安全、穩(wěn)定、可靠的載體和重要組成部分。

　　“房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用”是個主觀判斷，是否嚴(yán)重，沒有相應(yīng)的國家標(biāo)準(zhǔn)或行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)來衡量，沒有指標(biāo)或參數(shù)來檢測區(qū)分。綜合相關(guān)案例，大致能得到一些判斷是否構(gòu)成“嚴(yán)重影響”的考量因素：如果該質(zhì)量缺陷大多數(shù)的社會公眾都無法容忍和接受；經(jīng)多次修復(fù)仍無法解決；威脅人身安全或健康的，這些都極有可能被認(rèn)定為“嚴(yán)重”。

　　一般質(zhì)量問題是指除主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量問題和嚴(yán)重影響居住使用的質(zhì)量問題之外的質(zhì)量問題，如飾面脫落，廁所、廚房、盥洗室、陽臺地面泛水、積水、漏水，電線漏電、管道堵塞、暖氣不熱問題等等。出現(xiàn)以上問題時，在保修期內(nèi)，購房人可以要求開發(fā)商修復(fù)，并由開發(fā)商承擔(dān)修復(fù)費(fèi)用。修復(fù)期間造成的其他損失，應(yīng)由開發(fā)商賠償。

　　偷工減料壓縮工期成風(fēng)

　　宜居工程質(zhì)量檢測有限公司副總經(jīng)理楊志才介紹了幾種常見的房屋質(zhì)量問題及造成問題的原因。

　　空鼓、開裂、漏水等都屬于房屋的質(zhì)量通病。例如空鼓，一般是施工過程中施工工藝不

　　到位，具體如墻內(nèi)空鼓產(chǎn)生的原因一是水泥本身不達(dá)標(biāo)，二是在粉刷的時候施工工藝不到位，第三可能是保養(yǎng)不到位，都會導(dǎo)致空鼓。

　　房屋的另一個重大的質(zhì)量問題——開裂，也和施工過程有關(guān)系。開裂的第一個原因就是框架剪力墻的填充墻材料出現(xiàn)了問題，填充墻的材料剛出廠的時候溫度比較高，按規(guī)范要求要放置四五天才能上墻，但是有的施工單位為了趕時間，滾燙的材料就上墻了，所以會導(dǎo)致性質(zhì)不穩(wěn)定。

　　第二種開裂的原因是框架剪力墻和填充墻之間有縫隙，這個縫隙要求3道工序處理，但有些施工單位只做一道。此外在砌筑過程中，為了更好的跟框架剪力墻連接，應(yīng)該設(shè)置鋼筋，鋼筋要和剪力墻連接，伸到墻里邊去，讓它連接成一體，而很多施工企業(yè)缺少了這一步驟。這些工藝，都是要增加施工工作量的，施工單位為了偷工減料，就不會這樣做，也就造成了開裂問題。

　　除了房屋開裂，購房者遇到最多的問題可能就是房屋滲水、漏水。楊志才認(rèn)為，滲水主要發(fā)生在5個方面，第一是屋面滲水，第二是窗戶滲水，第三是廚衛(wèi)間滲水，第四是外墻滲水，第五個是地下室滲水。

　　“大多數(shù)原因都是材料和施工環(huán)節(jié)出現(xiàn)了問題?！睏钪静疟硎荆牧系脑蚓褪欠浪?/p>

　　材料本身不合格，無論怎么做防水效果也是差的。第二是施工方面，如果每一個環(huán)節(jié)做到位的話，不做防水都不應(yīng)該漏水的。

　　趕工期會造成很大的麻煩，很多優(yōu)質(zhì)的材料由于在趕工期的時候，施工工藝和施工方法不到位，導(dǎo)致出現(xiàn)嚴(yán)重的質(zhì)量問題。每一個項目都有定額工期，是根據(jù)工作量的大小，根據(jù)它的難易程度，國家也有規(guī)范，但是現(xiàn)在不少開發(fā)企業(yè)為了提前變現(xiàn)，就壓縮工期。

　　商品房質(zhì)量尤為重要，它不僅關(guān)系到消費(fèi)者的居住舒適度，更關(guān)系到其居住安全。然而有的開發(fā)商修建的商品房卻存在這樣或那樣的質(zhì)量缺陷，嚴(yán)重侵害了消費(fèi)者的合法權(quán)益。對此，國家規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對其開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)開發(fā)項目的質(zhì)量承擔(dān)責(zé)任。

　　有機(jī)構(gòu)曾做過房屋質(zhì)量線上調(diào)查，房屋開裂、漏水、露筋、空洞、精裝標(biāo)準(zhǔn)不符、層高面積縮水、薄樓板以及環(huán)保測評不過關(guān)是當(dāng)前房屋質(zhì)量存在的八大主要問題。而購房者遇到這些問題時采取的解決方式是什么呢？通過對8919名網(wǎng)友進(jìn)行的調(diào)查，有22.92%的人選擇自認(rèn)倒霉，22.87%的人選擇通過物業(yè)公司來解決，20.48%的人選擇通過開發(fā)商

　　去解決，還有18.09和12.89%的人選擇通過監(jiān)管部門或者媒體維權(quán)來解決。

　　著名驗房專家、房屋質(zhì)量評估與診斷專家王青宏建議，針對有關(guān)房屋質(zhì)量問題，消費(fèi)者可以采取以下措施，維護(hù)自己的合法權(quán)益：

　　對開發(fā)商交付的房屋不屬于主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的一般質(zhì)量問題，在保修期內(nèi)，購房者可根據(jù)《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第31條“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用時……承擔(dān)商品房保修責(zé)任”的規(guī)定，請求其維修，因維修致使房屋使用功能受到影響或給購買人造成損失的，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)負(fù)賠償責(zé)任。

　　對開發(fā)商交付的房屋屬于主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，應(yīng)先請求房屋所在地的房屋工程質(zhì)量監(jiān)督單位檢查，在取得房屋質(zhì)量鑒定不合格證書后，可要求開發(fā)商予以退房，對因此造成損失的，開發(fā)商應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。對消費(fèi)者的正當(dāng)要求開發(fā)商不予理睬的，可以向消費(fèi)者協(xié)會投訴或者向房屋所在地人民法院起訴。

　　王青宏還介紹了房屋質(zhì)量問題所引起的賠償標(biāo)準(zhǔn)所適用的法律?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》中第13條規(guī)定：因房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用，買受人請求解除合

　　同和賠償損失的，應(yīng)予支持。交付使用的房屋存在質(zhì)量問題，在保修期內(nèi)，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)修復(fù)責(zé)任；出賣人拒絕修復(fù)或者在合理期限內(nèi)拖延修復(fù)的，買受人可以自行或者委托他人修復(fù)，修復(fù)費(fèi)用及修復(fù)期間造成的其他損失由出賣人承擔(dān)?！断M(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》中第49條規(guī)定：經(jīng)營者提供商品或者服務(wù)有欺詐行為的，應(yīng)當(dāng)按照消費(fèi)者的要求增加賠償其受到的損失，增加賠償?shù)慕痤~為消費(fèi)者購買商品的價款或者接受服務(wù)的費(fèi)用的一倍。

　　質(zhì)量期待

　　引進(jìn)保險制度

　　山東鼎然律師事務(wù)所律師儲洪文建議，應(yīng)引進(jìn)社會力量維護(hù)消費(fèi)者利益，推行建筑工程質(zhì)量保險制度。建筑工程質(zhì)量保險制度在一些西方發(fā)達(dá)國家已開展得較為成熟，最典型的是法國。質(zhì)量保險制度可以在一定期限內(nèi)，對由于工程質(zhì)量不符合強(qiáng)制性建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)以及合同約定而造成的損失，由保險公司負(fù)責(zé)賠償。實踐證明，這一制度在維護(hù)消費(fèi)者權(quán)益方面行之有效。建立以建造者責(zé)任險和業(yè)主損害保險為核心的建筑工程質(zhì)量保險制度具有重要現(xiàn)實意義，既可以解決參與建筑工程項目的設(shè)計咨詢單位、施工圖設(shè)計單位、施工單位和質(zhì)量檢查機(jī)構(gòu)等單位賠償能力問題，也可以解決在建設(shè)單位可能造成的損壞（內(nèi)在結(jié)構(gòu)缺陷）進(jìn)行賠償能力問題。

　　北京消費(fèi)者姚先生對購買的房屋出現(xiàn)質(zhì)量問題非常氣憤：“我們積攢了半輩子的錢購買的房子卻出現(xiàn)質(zhì)量問題。找到開發(fā)商，對方需要我們拿出證據(jù)，拿出鑒定結(jié)論?？墒牵_發(fā)商應(yīng)該對房屋質(zhì)量問題負(fù)全責(zé)，這筆鑒定費(fèi)當(dāng)然不能由購房者出?！彼拇ù髮W(xué)法學(xué)院索好麗認(rèn)為，房屋質(zhì)量鑒定費(fèi)誰出是一個棘手問題，購房者認(rèn)為質(zhì)量問題是開發(fā)商單方面造成，不愿出這筆費(fèi)用；而開發(fā)商對鑒定費(fèi)更是百般推托，這就使得住房質(zhì)量投訴的解決變得十分困難。因此，法律應(yīng)明確鑒定費(fèi)的承擔(dān)，可以規(guī)定由開發(fā)商先行墊付，購房人同時提供擔(dān)保。商品房經(jīng)鑒定質(zhì)量有問題的，鑒定費(fèi)用由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)；商品房經(jīng)鑒定質(zhì)量沒有問題的，鑒定費(fèi)用由委托人承擔(dān)。