□ 本報記者曾祥素

　　記者近日從北京市通州區(qū)法院了解到，今年5月1日至9月1日，該院共受理物業(yè)服務(wù)合同糾紛案件1490件，供用熱力合同糾紛案件880件，分別是去年同期收案數(shù)的4.82倍及2.23倍，大量此類案件進(jìn)入訴訟程序，使法院“案多人少”矛盾凸顯，業(yè)主與物業(yè)服務(wù)單位矛盾激化。該院通過調(diào)研認(rèn)為，以下幾方面監(jiān)管缺失是導(dǎo)致糾紛大量涌入法院原因。

　　一是業(yè)主大會及業(yè)主委員會監(jiān)督缺位。許多新建小區(qū)，往往系開發(fā)商指定的關(guān)聯(lián)單位進(jìn)行前期物業(yè)服務(wù)。由于未設(shè)立業(yè)主大會并選舉業(yè)主委員會，難以通過有效監(jiān)督或行使選聘及解聘的權(quán)利對物業(yè)服務(wù)的質(zhì)量制約。而一些已設(shè)立業(yè)主大會及業(yè)主委員會的小區(qū)，業(yè)主委員會在業(yè)主與物業(yè)服務(wù)單位間也未起到良好的橋梁作用，既不代表業(yè)主依法監(jiān)督或行使解聘物業(yè)服務(wù)單位的權(quán)利，也不督促物業(yè)服務(wù)單位提高質(zhì)量，并鼓勵業(yè)主依約交納相關(guān)費(fèi)用形成良性互動，而是帶頭拒絕交納費(fèi)用并阻止其他業(yè)主交納，使得物業(yè)供暖服務(wù)質(zhì)量持續(xù)降低，業(yè)主拒繳率持續(xù)上升，形成惡性循環(huán)。

　　二是行政主管部門監(jiān)督缺位。物業(yè)管理條例中明確規(guī)定，國務(wù)院建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)全國物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作?？h級以上地方政府房地產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作?？h級以上政府價格主管部門會同同級房地產(chǎn)行政主管部門，應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的監(jiān)督。縣級以上地方政府房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)及時處理業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)使用人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)管理活動中的投訴。但在法院受理的此類案件中，往往業(yè)主與物業(yè)服務(wù)單位在收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)質(zhì)量方面矛盾尖銳且爭議較大，但并無行政主管部門介入，并進(jìn)行監(jiān)管。

　　三是行業(yè)自律監(jiān)管缺位。目前，物業(yè)服務(wù)單位往往具有小微性的特點(diǎn)，加之從業(yè)人員良莠不齊、流動性大，對物業(yè)費(fèi)用的收取使用，賬目的登記保存、公共設(shè)施的維修保養(yǎng)、環(huán)境衛(wèi)生的清潔、安保服務(wù)質(zhì)量和限度、對業(yè)主需求的回應(yīng)等方面都暴露出種種問題，久而久之降低了業(yè)主對物業(yè)服務(wù)的滿意程度，矛盾進(jìn)一步激化，只能通過拒繳費(fèi)用來表達(dá)不滿情緒。這樣的現(xiàn)狀也反映出行業(yè)協(xié)會的作用并未有效發(fā)揮。

　　針對上述現(xiàn)象，法院建議，物業(yè)服務(wù)單位在自覺提高自身服務(wù)水平、全面履行合同義務(wù)的同時，地方人民政府應(yīng)當(dāng)對設(shè)立業(yè)主大會和選舉業(yè)主委員會加強(qiáng)指導(dǎo)和協(xié)助，行政主管部門應(yīng)進(jìn)一步加強(qiáng)對物業(yè)服務(wù)單位的監(jiān)督和管理，物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會加強(qiáng)培訓(xùn)和監(jiān)管提高準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)，業(yè)主也應(yīng)對物業(yè)服務(wù)水平進(jìn)行全面客觀的評價，增進(jìn)業(yè)主及物業(yè)服務(wù)單位的相互理解。