政府下令禁止群租

　　經(jīng)紀(jì)公司提前退租違約

　　□ 劉 磊 本報(bào)記者 曾祥素

　　2013年底，賈先生將自己名下的1套3居室房屋委托給某房屋經(jīng)紀(jì)公司出租，約定合同期為1年。2014年5月，因北京市相關(guān)行政部門(mén)加大對(duì)群租房的打擊力度，經(jīng)紀(jì)公司通知賈先生要求提前解除合同，并將房屋交還。2014年6月，賈先生以違約為由將經(jīng)紀(jì)公司訴至法院。

　　經(jīng)紀(jì)公司抗辯稱(chēng)，其確實(shí)將房屋打隔斷群租，但首先，合同補(bǔ)充條款約定賈先生同意打隔斷，并同意分租；其次，政府部門(mén)在2013年7月1日出臺(tái)文件不允許群租，并在2014年聯(lián)合執(zhí)法將訴爭(zhēng)房屋內(nèi)的隔斷拆除，構(gòu)成情勢(shì)變更；最后，拆除隔斷后若繼續(xù)履行合同會(huì)導(dǎo)致明顯不公，故不同意承擔(dān)違約責(zé)任。賈先生則稱(chēng)，其雖在補(bǔ)充條款中同意打隔斷分租，但所指是同意經(jīng)紀(jì)公司將訴爭(zhēng)房屋的次臥與書(shū)房間原被打通的隔斷恢復(fù)，同時(shí)其亦在補(bǔ)充條款中明確表示不允許在地磚和墻面打孔，即不允許在其他位置打隔斷。

　　一審法院判決認(rèn)定，根據(jù)查明的事實(shí)，可認(rèn)定賈先生同意的打隔斷僅限于恢復(fù)訴爭(zhēng)房屋書(shū)房和次臥的原始格局，故打隔斷行為是經(jīng)紀(jì)公司的單方行為，且其作為專(zhuān)業(yè)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司，應(yīng)當(dāng)預(yù)見(jiàn)打隔斷出租房屋所存有的安全隱患，其在主觀上存有過(guò)錯(cuò)；相關(guān)行政部門(mén)出臺(tái)禁止群租政策，并不屬于在客觀上發(fā)生異常變動(dòng)，故本案不符合情勢(shì)變更情形。2014年9月，一審法院判決認(rèn)定經(jīng)紀(jì)公司提前解除雙方合同的行為構(gòu)成違約，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。經(jīng)紀(jì)公司不服一審法院判決，以政府行政部門(mén)禁止群租構(gòu)成情勢(shì)變更為由上訴至北京一中院。

　　二審法院認(rèn)為，政府出臺(tái)禁止群租政策，是對(duì)房屋租賃行業(yè)加強(qiáng)管理的措施，經(jīng)紀(jì)公司作為專(zhuān)業(yè)的房屋經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)，應(yīng)當(dāng)了解和把握國(guó)家相關(guān)管理政策，該政策的出臺(tái)不屬于其不能預(yù)見(jiàn)的變化，故本案不符合情勢(shì)變更情形，經(jīng)紀(jì)公司據(jù)此解除合同理由不足。最終，二審法院判決駁回上訴，維持原判。

　　本案主審法官表示，本案主要的爭(zhēng)議焦點(diǎn)在于政府禁止群租的政策出臺(tái)，是否構(gòu)成不可抗力或情勢(shì)變更，是否可以據(jù)此變更或解除合同、提前退租。根據(jù)最高人民法院《關(guān)于適用若干問(wèn)題的解釋?zhuān)?）》第26條之規(guī)定，合同成立以后客觀情況發(fā)生了當(dāng)事人在訂立合同時(shí)無(wú)法預(yù)見(jiàn)的、非不可抗力造成的不屬于商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的重大變化，繼續(xù)履行合同對(duì)于一方當(dāng)事人明顯不公平或者不能實(shí)現(xiàn)合同目的，當(dāng)事人請(qǐng)求人民法院變更或者解除合同的，人民法院應(yīng)當(dāng)根據(jù)公平原則，并結(jié)合案件的實(shí)際情況確定是否變更或者解除。此后，最高法院又發(fā)文要求對(duì)上述解釋條文，各級(jí)人民法院務(wù)必正確理解、慎重適用。如果根據(jù)案件的特殊情況，確需在個(gè)案中適用的，應(yīng)當(dāng)由高級(jí)人民法院審核。必要時(shí)應(yīng)報(bào)請(qǐng)最高人民法院審核。房屋經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)承租房屋所有權(quán)人的房屋再進(jìn)行分割轉(zhuǎn)租，是一種商業(yè)經(jīng)營(yíng)行為，必然要面臨包括政策風(fēng)險(xiǎn)在內(nèi)的各種商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。政府對(duì)于房屋租賃一直有管理措施，此次出臺(tái)的禁止群租相關(guān)規(guī)定，是對(duì)以往政策的補(bǔ)充、強(qiáng)調(diào)和落實(shí)，房屋經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)作為專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)，應(yīng)當(dāng)知道相關(guān)管理規(guī)定，且政策出臺(tái)前已經(jīng)做了充分的宣傳，對(duì)經(jīng)紀(jì)公司來(lái)說(shuō)，不屬于不能預(yù)見(jiàn)的變化。經(jīng)營(yíng)主體利用政策法規(guī)不具體、不嚴(yán)格的條件進(jìn)行的經(jīng)營(yíng)行為，必然要面臨政策風(fēng)險(xiǎn)，此種風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)當(dāng)由其自行承擔(dān)。