瑞安房產(chǎn)負(fù)債高企 中國(guó)新天地IPO被擱淺

　　2016年6月6日下午，瑞安房地產(chǎn)有限公司(以下簡(jiǎn)稱“瑞安房產(chǎn)”)發(fā)布公告稱，公司2016年5月合約物業(yè)銷售額達(dá)48.53億元，而前5個(gè)月累計(jì)合約物業(yè)銷售額及其他資產(chǎn)處置額達(dá)134.06億元，與去年同期相比增長(zhǎng)415%。

　　業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)并沒(méi)有影響公司“賣賣賣”的進(jìn)程，今年5月20目瑞安集團(tuán)主席羅康瑞在出席股東會(huì)后表示，繼去年出售上海企業(yè)天地3期項(xiàng)目，以及5月出售武漢天地兩物業(yè)后，公司于上海的其中一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目獲多個(gè)境內(nèi)外企業(yè)洽購(gòu)。

　　羅康瑞坦言，項(xiàng)目的出售利潤(rùn)不多，但可以減輕債務(wù)。未來(lái)瑞安房產(chǎn)還將繼續(xù)出售旗下商業(yè)項(xiàng)目，維持其輕資產(chǎn)發(fā)展戰(zhàn)略。

　　一邊是內(nèi)地繼續(xù)拋售物業(yè)，另一邊是中國(guó)新天地上市進(jìn)程暫時(shí)擱淺。根據(jù)瑞房公告披露，中國(guó)新天地職能部門將被合并。在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，中國(guó)新天地上市的暫緩，也使羅康瑞的資產(chǎn)整合計(jì)劃再次被推遲。

　　對(duì)于瑞安房產(chǎn)內(nèi)地拋售物業(yè)、上海舊改項(xiàng)目推進(jìn)情況等問(wèn)題，《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》記者致電致函瑞安房產(chǎn)企業(yè)傳訊部相關(guān)負(fù)責(zé)人，截至記者發(fā)稿時(shí)，對(duì)方回應(yīng)稱瑞安房產(chǎn)于2015年開(kāi)始積極優(yōu)化業(yè)務(wù)策略，采取輕資產(chǎn)策略，釋放優(yōu)質(zhì)商業(yè)資產(chǎn)的價(jià)值，提升資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率。此前出售武漢天地A1、A3商業(yè)物業(yè)的交易與瑞安房地產(chǎn)加快資產(chǎn)周轉(zhuǎn)之策略一致。而瑞安房產(chǎn)在公告中表示出售物業(yè)所得款項(xiàng)，將用于償還銀行貸款及作為企業(yè)營(yíng)運(yùn)資金。

　　賣賣賣 內(nèi)地持續(xù)套現(xiàn)

　　羅康瑞日前在出席股東會(huì)后表示，今年下半年將于上海推售兩個(gè)重點(diǎn)住宅項(xiàng)目，全年有信心達(dá)成240億元人民幣的銷售目標(biāo)。對(duì)于上海房地產(chǎn)市場(chǎng)，他指出，即使上海土地現(xiàn)價(jià)偏貴，但市場(chǎng)需求存在，如有好地段，仍值得投資。他表示，目前公司旗下用地早于十幾年前便已買下，而公司于內(nèi)地尚有1100萬(wàn)平方米的土地儲(chǔ)備，足夠未來(lái)幾年的發(fā)展。

　　在繼武漢天地項(xiàng)目近日成功套現(xiàn)45億元之后，同屬于瑞安集團(tuán)的瑞安房產(chǎn)兄弟公司——瑞安建業(yè)此前已經(jīng)先后將佛山、潘陽(yáng)、貴州的項(xiàng)目賣掉，套現(xiàn)了約24億元。

　　對(duì)于瑞安系公司持續(xù)套現(xiàn)的舉動(dòng)，可以從公司年報(bào)中窺得端倪?！拔覀儗⒉扇≥p資產(chǎn)策略，尋找合適機(jī)會(huì)出售商業(yè)物業(yè)。根據(jù)不斷轉(zhuǎn)變的市場(chǎng)把握機(jī)遇，以求獲得高回報(bào)?！?

　　瑞安建業(yè)年報(bào)顯示，公司去年虧損11.26億港元(約合9.4億元人民幣)。瑞安建業(yè)表示，去年三四線房產(chǎn)庫(kù)存量過(guò)剩，這些城市的房產(chǎn)項(xiàng)目?jī)r(jià)格低迷。而瑞安建業(yè)在這些城市的項(xiàng)目不少，業(yè)績(jī)也因此受到較大影響。

　　瑞安建業(yè)表示，將余下的房地產(chǎn)資產(chǎn)變現(xiàn)令瑞安建業(yè)降低債務(wù)水平的同時(shí)，也將精簡(jiǎn)架構(gòu)，重整公司的業(yè)務(wù)和定位。

　　易居智庫(kù)研究中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)分析表示：“瑞安系企業(yè)通過(guò)賣掉周轉(zhuǎn)速度緩慢的城市綜合體項(xiàng)目，希望能達(dá)到為公司減負(fù)、提升業(yè)績(jī)的目標(biāo)?！?

　　“瑞安集團(tuán)面臨的償債壓力，是其售賣相關(guān)物業(yè)的直接原因，尤其是一些三四線城市周轉(zhuǎn)周期較慢的商辦項(xiàng)目?！眹?yán)躍進(jìn)補(bǔ)充表示。

　　當(dāng)然，瑞安房產(chǎn)方面對(duì)于自己在內(nèi)地的發(fā)展似乎依然充滿信心，去年年底，瑞房的資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率由9%上升至18%。羅康瑞表示，今年年底資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率可望升至20%以上。他又稱，截至去年年底，公司負(fù)債比率為81%，有信心今年能降低比率，目標(biāo)在2017年底減至五成。

　　但在易居中國(guó)執(zhí)行總裁丁祖昱看來(lái)，雖然去年以來(lái)國(guó)內(nèi)融資環(huán)境整體向好，但不容忽視的是仍有部分中小企業(yè)在激烈的行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)中表現(xiàn)不佳，融資規(guī)模相對(duì)較小，如瑞安房產(chǎn)、路勁基建等銷售不振的企業(yè)，都面臨再融資難題。

　　相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，2015年瑞安房產(chǎn)凈借貸增加了53.02億元，但融資性現(xiàn)金流依舊呈現(xiàn)負(fù)數(shù)狀態(tài)，這主要是償還債務(wù)、支付利息以及分派股息方面的支出增加。通過(guò)分析其2015年融資明細(xì)，我們發(fā)現(xiàn)，在房企發(fā)債如火如荼的2015年，瑞安房產(chǎn)在境內(nèi)公司債方面也并無(wú)動(dòng)作，融資規(guī)模因此也受到了極大的限制。

　　或受累舊改項(xiàng)目

　　根據(jù)瑞安房產(chǎn)年報(bào)顯示，公司營(yíng)業(yè)額由102億降至64.7億元。而毛利率從2014年的34%下降至26%；毛利則從2014年的34億降至16.8億元，下降近一半。

　　對(duì)于公司毛利率等指標(biāo)下滑，在上海中原地產(chǎn)研究咨詢部高級(jí)經(jīng)理盧文曦看來(lái)，除了受人民幣貶值等原因的影響，瑞安房產(chǎn)搞舊改，拆遷成本吞噬利潤(rùn)也是重要的因素之一。此外，去年上海樓市表現(xiàn)很好，但在擴(kuò)張方面一直比較謹(jǐn)慎的港企瑞安房產(chǎn)卻沒(méi)能很好地把握拿地?cái)U(kuò)張的節(jié)點(diǎn)，所以業(yè)績(jī)上也會(huì)有些吃虧。

　　記者從一位接近瑞安房產(chǎn)上海項(xiàng)目的人士那里了解到，即便是大賣的日光盤“瑞虹新城”，實(shí)際上給瑞安房產(chǎn)帶來(lái)的利潤(rùn)率并不是很高。

　　隨著房地產(chǎn)的快速發(fā)展，一線城市主城區(qū)的地塊愈發(fā)稀有，土地價(jià)格越炒越高，著實(shí)令人唏噓。為此，一些企業(yè)將目光鎖定在舊改項(xiàng)目上。朗詩(shī)、新湖中寶等房企也在舊改項(xiàng)目上發(fā)力。當(dāng)然，新湖中寶閘北不夜城項(xiàng)目開(kāi)發(fā)十余年進(jìn)度緩慢也遭到了業(yè)內(nèi)外的詬病。

　　在克而瑞研究機(jī)構(gòu)分析人員看來(lái)，參與舊改是企業(yè)獲得核心城區(qū)地塊的一個(gè)捷徑。但自佳兆業(yè)事件后，眾人皆知舊改項(xiàng)目這個(gè)燙手山芋很難獲得，也很難運(yùn)作。尤其是作為四個(gè)一線城市中人口密度最大、歷史較為悠久的上海，其城區(qū)舊改項(xiàng)目一般具有體量大、人口多、持續(xù)周期較長(zhǎng)、搬遷成本頗高等難點(diǎn)。

　　公開(kāi)信息顯示，瑞安房產(chǎn)在上海虹口區(qū)的瑞虹新城項(xiàng)目，包括住宅、商業(yè)在內(nèi)的總規(guī)劃建筑面積高達(dá)54萬(wàn)平方米。其銷售均價(jià)從2014年的5.4萬(wàn)元/平方米，漲至目前的6.88萬(wàn)元。

　　雖然項(xiàng)目前景可觀，但拆遷成本難測(cè)，投資周期也被拉長(zhǎng)。瑞虹新城項(xiàng)目中的167A及617B地塊用于住宅和商辦項(xiàng)目的拆遷計(jì)劃和時(shí)間表，到目前為止仍沒(méi)有確定。

　　對(duì)于瑞虹新城項(xiàng)目涉及到的地塊的拆遷計(jì)劃以及相關(guān)進(jìn)度，瑞安房產(chǎn)相關(guān)部門并沒(méi)有直接回復(fù)記者的采訪。只是回應(yīng)表示：得益于上海市政府前幾年推出的“陽(yáng)光動(dòng)遷”政策，瑞虹新城項(xiàng)目加快了動(dòng)遷進(jìn)程，并按計(jì)劃推進(jìn)開(kāi)發(fā)工作。

　　中國(guó)新天地IPO被擱淺

　　對(duì)于中國(guó)新天地的IPO計(jì)劃，如今已被暫停，中國(guó)新天地的各項(xiàng)職能部門正在進(jìn)行新一輪的整合?！叭鸢卜慨a(chǎn)力求盡快改善業(yè)績(jī)數(shù)據(jù)，對(duì)二三線城市不理想的項(xiàng)目，瑞安房產(chǎn)果斷剝離，對(duì)旗艦項(xiàng)目上海新天地，還在繼續(xù)增加投入，力保中國(guó)新天地2015年下半年IPO?！睂?duì)于中國(guó)新天地上市，羅康瑞一度躊躇滿志。

　　中國(guó)新天地是瑞安房產(chǎn)旗下全資附屬公司。其分拆上市計(jì)劃最早可追溯到2012年5月，彼時(shí)該公司已向香港聯(lián)交所提交上市申請(qǐng)。當(dāng)時(shí)披露的首批確定注入項(xiàng)目，包括上海新天地、企業(yè)天地、虹橋天地、武漢天地、重慶天地等商業(yè)物業(yè)，預(yù)計(jì)涉及資產(chǎn)總額680億元。

　　按羅康瑞此前的資產(chǎn)整合計(jì)劃，瑞安集團(tuán)擬將瑞房和瑞建兩家公司旗下估值較高但周轉(zhuǎn)較慢的優(yōu)質(zhì)商辦項(xiàng)目，統(tǒng)一裝到中國(guó)新天地這一平臺(tái)上進(jìn)行打包上市，作為商辦項(xiàng)目的獨(dú)立運(yùn)作平臺(tái)。瑞安房產(chǎn)則專注于住宅項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，以幫助公司進(jìn)行減負(fù)。

　　對(duì)此，分析人士稱，原本把中國(guó)新天地獨(dú)立出來(lái)就是為了分拆上市，但是目前這個(gè)平臺(tái)上的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)已經(jīng)被陸續(xù)出售，從而擱置了上市計(jì)劃。加上瑞安房產(chǎn)此前遇到的問(wèn)題就是資產(chǎn)重，回報(bào)慢，出售資產(chǎn)加速變現(xiàn)，提升公司周轉(zhuǎn)能力，從運(yùn)營(yíng)角度而言，也并非不合理。

　　羅康瑞的公開(kāi)解釋則是鑒于瑞安房產(chǎn)目前的主要任務(wù)是出售成熟的商業(yè)資產(chǎn)來(lái)獲得高額回報(bào)，最大化實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)價(jià)值，因此瑞安集團(tuán)決定短期內(nèi)不會(huì)為中國(guó)新天地進(jìn)行首次公開(kāi)招股。

　　對(duì)于瑞安集團(tuán)目前的發(fā)展?fàn)顩r，嚴(yán)躍進(jìn)表示：“瑞安集團(tuán)面臨的壓力，實(shí)際上和目前行業(yè)盈利水平收窄也有關(guān)系，不能夠簡(jiǎn)單地歸咎于其企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)能力下滑的因素。另外，從其業(yè)務(wù)推進(jìn)節(jié)奏看，對(duì)于一些城市的項(xiàng)目試圖去復(fù)制上海的經(jīng)驗(yàn)可能效果一般。部分項(xiàng)目的招租和出售會(huì)面臨相對(duì)大的市場(chǎng)壓力。這都可能壓縮盈利空間?！?

　　當(dāng)然，也有分析指出，瑞安集團(tuán)將核心物業(yè)出售，物業(yè)的減少自然會(huì)影響租金收入，保持集團(tuán)現(xiàn)有的盈利水平并對(duì)現(xiàn)有股東進(jìn)行交代，才是公司的當(dāng)務(wù)之急。