滿心歡喜地通過中介看好房、簽好合同后，購(gòu)房者萬萬沒想到，幾個(gè)月后，等來的卻是房屋被查封的噩耗。
事情得從去年12月份說起。
去年12月，北京的王鑫(化名)在搜房網(wǎng)房天下網(wǎng)站(以下簡(jiǎn)稱“房天下”)，看中了一套位于北京市豐臺(tái)區(qū)珠江駿景園北區(qū)的二手房，隨即前往該房屋附近的房天下西羅園珠江駿景店(線下門店)了解情況，并于12月14日，在該門店與房東吳某、房天下簽訂了房屋買賣合同、房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同等。
看似順利的房屋交易在春節(jié)前后出現(xiàn)磕絆：先是房屋核驗(yàn)未通過，而后又在過戶的前幾天，得知該房屋已被法院查封的信息。
不甘心的王鑫展開了維權(quán)，并對(duì)房天下這家房地產(chǎn)家居行業(yè)領(lǐng)先的專業(yè)網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)產(chǎn)生了不少質(zhì)疑：房天下網(wǎng)站上發(fā)布的房產(chǎn)信息是否真實(shí)？房天下的線下門店是否都有房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)資質(zhì)？是否經(jīng)過備案？交易流程是否合規(guī)？
6月18日，法治周末記者以看房者的身份來到房天下西羅園珠江駿景店，與接待記者的王姓工作人員交談時(shí)順便提到了王鑫在該門店的遭遇，對(duì)方表示“對(duì)這件事情不了解”；此外，法治周末記者曾多次撥打房天下公關(guān)部門侯姓負(fù)責(zé)人的電話，但無人接聽。
公開資料顯示，房天下隸屬于搜房控股集團(tuán)，自2015年開始，從之前單純的媒介信息平臺(tái)向交易平臺(tái)、金融平臺(tái)轉(zhuǎn)型，其在北京的實(shí)體公司為北京存房房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司，該公司經(jīng)營(yíng)范圍包括從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)等，公司注冊(cè)地址為北京市通州區(qū)翠景北里1號(hào)樓2303室。
6月17日，法治周末記者前往該公司的上述工商注冊(cè)地，只見房屋大門緊鎖，玻璃門上貼著“籌備中”字樣。記者詢問該樓內(nèi)其他公司工作人員得知，房天下確實(shí)曾在此辦公，但今年初時(shí)已搬離。
未經(jīng)工商登記就開業(yè)
北京市企業(yè)信用信息網(wǎng)資料顯示，涉事的房天下西羅園珠江駿景店，工商注冊(cè)登記為北京存房房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司豐臺(tái)南三環(huán)中路分部(以下簡(jiǎn)稱“北京存房豐臺(tái)南三環(huán)中路分部”)，成立于2015年12月29日，稅務(wù)登記日期為2016年3月24日。
“我買房時(shí)，和房天下的《居間服務(wù)合同》是在2015年12月14日就簽了?！蓖貊握f。
公司還沒成立，就開始了中介服務(wù)？根據(jù)我國(guó)的城市房地產(chǎn)管理法，設(shè)立房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)，應(yīng)當(dāng)向工商行政管理部門申請(qǐng)?jiān)O(shè)立登記，領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照后，方可開業(yè)；未取得營(yíng)業(yè)執(zhí)照擅自從事房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)務(wù)的，由縣級(jí)以上人民政府工商行政管理部門責(zé)令停止房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)務(wù)活動(dòng)，沒收違法所得，可以并處罰款。
對(duì)于在公司成立前就已經(jīng)開展中介服務(wù)的情況，6月13日，法治周末記者撥打該公司工商登記的經(jīng)營(yíng)地址聯(lián)系電話，但電話提示音為“歡迎致電中國(guó)指數(shù)研究院”，且無人接聽。
“一般來說，合同自各方簽字之日起生效，中介公司及其員工是否有資質(zhì)，不會(huì)影響買賣雙方的房屋交易合同的效力。但若中介公司無相關(guān)資質(zhì)，可以根據(jù)具體情況要求其返還中介服務(wù)費(fèi)用、賠償相應(yīng)損失?！比龝x律師事務(wù)所律師高萬國(guó)對(duì)法治周末記者分析道。
據(jù)王鑫介紹，該房屋的成交價(jià)格為485萬元，事發(fā)前王鑫已實(shí)際支付324萬元，包括給吳某的房屋交易定金20萬元、給房天下的中介費(fèi)4萬元和為辦理過戶手續(xù)交付的近300萬元房款(此房款已進(jìn)行資金監(jiān)管)。
而王鑫的遭遇并非個(gè)例。房天下門店未經(jīng)工商登記、就進(jìn)行房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的行為已是“慣例”。
公開資料顯示，房天下因上述問題受到的行政處罰已有兩次。例如，北京市工商局豐臺(tái)分局3月份作出的行政處罰決定書(京工商豐處字〔2016〕第66號(hào))指出，因房天下自2015年11月6日至2016年1月18日，在北京市豐臺(tái)區(qū)北甲地10號(hào)院商業(yè)樓首層?xùn)|向西第一、第二間門臉，未經(jīng)依法登記設(shè)立分公司，從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，被處以罰款19900元，并責(zé)令辦理工商登記手續(xù)。
網(wǎng)簽資格存瑕疵
從2007年7月1日起，凡經(jīng)過經(jīng)紀(jì)公司買賣存量房(包括二手商品房、已購(gòu)公房、央產(chǎn)房)必須實(shí)行網(wǎng)上簽約和信息公示制度。
“網(wǎng)簽主要是預(yù)防‘一房多賣’情況發(fā)生，讓房地產(chǎn)交易更加透明。按照相關(guān)規(guī)定，買賣雙方通過房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)居間、代理達(dá)成交易的，需由房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)進(jìn)行網(wǎng)簽，只有經(jīng)過備案的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)才具備網(wǎng)簽資格?！狈康禺a(chǎn)分析師方偉向法治周末記者介紹。
記者在北京市建委網(wǎng)站的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)查詢中發(fā)現(xiàn)，北京存房豐臺(tái)南三環(huán)中路分部的備案證明號(hào)為豐經(jīng)紀(jì)(2016)第0016號(hào)，初始備案時(shí)間為2016年3月21日。
按照王鑫的說法，其跟房天下簽訂網(wǎng)簽授權(quán)委托書的時(shí)間是2015年12月14日，網(wǎng)簽的時(shí)間是在今年初，“這么看，這家門店當(dāng)時(shí)也是沒網(wǎng)簽資格的”。
事實(shí)上，在房天下，不具備網(wǎng)簽資格卻已經(jīng)開展相關(guān)業(yè)務(wù)的門店，也并不止西羅園珠江駿景店一家。
工商登記信息顯示，北京存房房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司的分支機(jī)構(gòu)有50多家，而在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)查詢中，該公司已備案的分支機(jī)構(gòu)只有44家。換句話說，這些門店中不具備網(wǎng)簽資格的超過1成。
那么，既然門店沒備案沒有網(wǎng)簽資格，王鑫想買的這套房屋的網(wǎng)簽，又是如何通過的呢？
“很多房產(chǎn)中介公司采取由總公司統(tǒng)一網(wǎng)簽的模式，某一門店沒有網(wǎng)簽資格，中介人員可以將客戶帶到另一家有網(wǎng)簽資格的門店完成網(wǎng)簽。房天下可能采取的也是這種方法?！狈絺ネ茰y(cè)。
網(wǎng)站發(fā)布信息前未核驗(yàn)
根據(jù)北京市建委和北京市國(guó)土資源局聯(lián)合發(fā)布的《關(guān)于做好存量房源核驗(yàn)工作有關(guān)問題的通知》，從6月1日起，北京市全市范圍內(nèi)的二手房交易須先申請(qǐng)核驗(yàn)房源真?zhèn)巍?
也就是說，擬上市交易的房源，須先由區(qū)縣房屋行政主管部門根據(jù)房屋登記簿或權(quán)屬檔案核查確認(rèn)房屋物理狀況、權(quán)屬信息等，核驗(yàn)通過并賦予唯一核驗(yàn)編號(hào)后，方可在服務(wù)平臺(tái)進(jìn)行房源發(fā)布、網(wǎng)上簽約、轉(zhuǎn)移登記等后續(xù)手續(xù)。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)不得發(fā)布未經(jīng)核驗(yàn)的二手房房源信息。
事實(shí)上，該項(xiàng)規(guī)定自2013年4月1日起，就已在西城、海淀、豐臺(tái)、石景山等11個(gè)區(qū)縣實(shí)施。
“去年12月，我在房天下網(wǎng)站上看到的這套房源信息里，并沒有權(quán)屬情況的說明，而房源核驗(yàn)也是在簽訂房屋買賣合同以后才進(jìn)行的?！蓖貊胃嬖V記者，“春節(jié)前，房天下中介人員告訴我房源核驗(yàn)未通過，但沒說明原因，后來又進(jìn)行了第二次核驗(yàn)才通過?！?
對(duì)此，易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)告訴法治周末記者，房源核驗(yàn)的目的是保證交易房源的真實(shí)性，需要房屋的房東、門店、中介人員負(fù)責(zé)。
因?yàn)榉吭春蓑?yàn)最終通過了，王鑫并沒有對(duì)房屋的權(quán)屬性質(zhì)產(chǎn)生懷疑。
“直到3月，還差兩三天房子就要辦理過戶了，我才知道房子此時(shí)已被溫州某法院查封。”王鑫無奈地說道。
二次抵押被隱瞞
記者在王鑫提供的《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)事項(xiàng)告知書》中注意到，交易房屋狀態(tài)為“有抵押”，抵押權(quán)人為 平安銀行 。
“欠銀行的貸款賣家已找擔(dān)保公司還清了，銀行的抵押權(quán)在房屋過戶前也解除了?！眲傞_始，王鑫琢磨不透突如其來的查封是何原因。
再三追問下，王鑫得知：在核驗(yàn)時(shí)，房天下工作人員才發(fā)現(xiàn)該房還存在二次抵押狀況，也就是說，除了平安銀行享有房屋的抵押權(quán)外，還有另外一個(gè)債權(quán)人也享有該房屋的抵押權(quán)。而這次查封是由吳某的其他債權(quán)人(非抵押權(quán)人)起訴賣家后申請(qǐng)法院的財(cái)產(chǎn)保全。
“我問房天下工作人員為什么不告訴我還有其他抵押情況，一開始，他們還承認(rèn)在第一次核驗(yàn)未通過時(shí)，才發(fā)現(xiàn)房屋與吳某描述的情況不一致，吳某在簽合同時(shí)使用的房本為假房本；第二次核驗(yàn)時(shí)，吳某拿出了真房本，于是房源核驗(yàn)通過了，工作人員也就沒說。但后來他們就不承認(rèn)了，說也不知道這種情況，是被吳某騙了?！蓖貊斡行鈶崳耙话銇碚f房屋有銀行貸款是正常的，但如果還有二次抵押，說什么我也不會(huì)買的?！?
法治周末記者在王鑫與房天下簽訂的《居間服務(wù)合同》中注意到，合同約定：“丙方(房天下)在提供居間服務(wù)過程中如實(shí)向委托人陳述其所獲知的關(guān)于交易房屋的相關(guān)信息，不得有隱瞞和誤導(dǎo)。但基于丙方對(duì)交易房屋及交易對(duì)象的資質(zhì)情況，只進(jìn)行形式審查?！?
按照合同法的相關(guān)規(guī)定，居間人應(yīng)當(dāng)就有關(guān)訂立合同的事項(xiàng)向委托人如實(shí)相告，居間人故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事項(xiàng)或者提供虛假情況，損害委托人利益的，不得要求支付報(bào)酬并應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任。
“居間人應(yīng)當(dāng)確保其提供信息的真實(shí)性，若未盡必要審查義務(wù)，致使房屋買受人受損，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)賠償責(zé)任。當(dāng)然，居間人在故意的情況下，才承擔(dān)賠償責(zé)任?！备呷f國(guó)指出。
嚴(yán)躍進(jìn)則表示，如果房屋存在抵押情況，房屋交易必須征得抵押權(quán)人同意，否則交易本身是無效的。居間人沒有按照盡職調(diào)查的要求去核實(shí)房源信息，也應(yīng)該承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。
法治周末記者注意到，此前鏈家曾因隱瞞真實(shí)信息、誤導(dǎo)消費(fèi)者購(gòu)買處于抵押貸款等狀態(tài)的“帶病”房屋而被上海市建委調(diào)查，相關(guān)門店被上海市房地產(chǎn)交易房地產(chǎn)交易中心暫停網(wǎng)簽。
王鑫告訴記者，他已經(jīng)多次跟房天下溝通，但目前還沒收到妥善的解決方案；而對(duì)于房東吳某使用假房本的詐騙行為，他也已經(jīng)向公安機(jī)關(guān)報(bào)案。
(責(zé)任編輯：閻明煒)
