周莊項(xiàng)目“先賣后買” 遠(yuǎn)望谷為誰(shuí)做嫁衣？

　　拿地7年，A股上市公司遠(yuǎn)望谷究竟在為誰(shuí)做“嫁衣”？

　　2019年6月，遠(yuǎn)望谷以2.13億元的價(jià)格，將全資子公司昆山遠(yuǎn)望谷物聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)園有限公司(以下簡(jiǎn)稱昆山遠(yuǎn)望谷)100%股權(quán)賣給了實(shí)控人徐玉鎖旗下的深圳市遠(yuǎn)望谷集團(tuán)有限公司(以下簡(jiǎn)稱遠(yuǎn)望谷集團(tuán))，轉(zhuǎn)讓時(shí)，昆山遠(yuǎn)望谷擁有的主要資產(chǎn)包括物聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)園一期17棟廠房/辦公樓和智慧文旅商業(yè)園內(nèi)的投資性酒店資產(chǎn)、在建迷你高球場(chǎng)，兩個(gè)園區(qū)內(nèi)的未開發(fā)土地，以及1.5億元負(fù)債。

　　轉(zhuǎn)讓短短10個(gè)月后的2020年4月，遠(yuǎn)望谷就公告稱，擬以1.39億元價(jià)格從昆山遠(yuǎn)望谷的上述園區(qū)中買回了尚在建設(shè)中兩棟廠房F和G。目前，該購(gòu)買廠房議案已經(jīng)被公司股東大會(huì)審議通過。

　　上市公司拿了這個(gè)項(xiàng)目7年，經(jīng)過不斷投入，正要開花結(jié)果之時(shí)，為何要選擇轉(zhuǎn)讓給實(shí)控人旗下的遠(yuǎn)望谷集團(tuán)？為何在短短10個(gè)月之后，遠(yuǎn)望谷又會(huì)選擇以1.39億元買回兩棟廠房？

　　日前，帶著這些疑惑，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者奔赴昆山市周莊鎮(zhèn)，歷時(shí)一周實(shí)地調(diào)查，為投資者揭露遠(yuǎn)望谷與實(shí)控人，圍繞昆山子公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓背后的商業(yè)真相！

　　現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查：回購(gòu)資產(chǎn)中的F和G廠房尚在建設(shè)

　　4月28日，遠(yuǎn)望谷發(fā)布了包括2019年年報(bào)及2020年一季報(bào)在內(nèi)的合計(jì)30余份公告，在這30余份公告中，其中有一則1.39億元購(gòu)買遠(yuǎn)望谷集團(tuán)全資子公司昆山遠(yuǎn)望谷旗下的昆山遠(yuǎn)望谷物聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)園(以下簡(jiǎn)稱物聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)園)中兩棟廠房F、G，作為遠(yuǎn)望谷華東辦公總部。

　　《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，昆山遠(yuǎn)望谷原本屬于遠(yuǎn)望谷全資子公司，去年6月份，遠(yuǎn)望谷將昆山遠(yuǎn)望谷100%的股權(quán)，以2.13億元價(jià)格賣給了遠(yuǎn)望谷集團(tuán)(遠(yuǎn)望谷實(shí)控人徐玉鎖當(dāng)時(shí)有70%股份)，《評(píng)估報(bào)告》顯示昆山遠(yuǎn)望谷截至2018年底，總負(fù)債1.5億。其中這筆交易披露后，遠(yuǎn)望谷收到了交易所問詢函。

　　記者發(fā)現(xiàn)，在2019年6月28日回復(fù)交易所問詢函時(shí)，遠(yuǎn)望谷曾明確表示，“后續(xù)待標(biāo)的公司房產(chǎn)建成后再購(gòu)買其部分房產(chǎn)”，但是，為何僅僅過了10個(gè)月，標(biāo)的公司房產(chǎn)尚未建成，遠(yuǎn)望谷就花1.39億元，向?qū)嵖厝诵煊矜i控股的遠(yuǎn)望谷集團(tuán)回購(gòu)這兩處廠房呢？

　　2020年5月9日，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者前往F和G廠房的所在地——昆山市周莊鎮(zhèn)崇遠(yuǎn)路333號(hào)遠(yuǎn)望谷物聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)園二期發(fā)現(xiàn)，截至當(dāng)天，F(xiàn)和G廠房仍未建設(shè)完成。從下圖中可以看到，F(xiàn)廠房目前已經(jīng)搭建好了部分框架結(jié)構(gòu)，G廠房目前仍處于打地基的階段。

　　據(jù)昆山遠(yuǎn)望谷物聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)園招商中心工作人員、現(xiàn)場(chǎng)F和G廠房的施工工人及項(xiàng)目負(fù)責(zé)人等向記者介紹，物聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)園二期工程實(shí)際在2019年下半年開始動(dòng)工，F(xiàn)廠房在今年4月上旬甚至還是平地，F(xiàn)和G廠房預(yù)計(jì)能在明年年中竣工，隨后開始園區(qū)的道路及綠化建設(shè)。該工作人員還對(duì)記者表示，如果客戶有購(gòu)買F或G廠房的意愿或意向，該招商中心可以去跟遠(yuǎn)望谷協(xié)調(diào)。

　　《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，實(shí)際上本次遠(yuǎn)望谷向昆山遠(yuǎn)望谷回購(gòu)的兩棟廠房?jī)H是昆山遠(yuǎn)望谷小部分資產(chǎn)，其中昆山遠(yuǎn)望谷主要有兩個(gè)園區(qū)，即物聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)園、智慧文旅商業(yè)園，其中物聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)園一期的廠房已經(jīng)建設(shè)完畢(注：遠(yuǎn)望谷控股期間已建設(shè)完畢)；智慧文旅商業(yè)園一期投資性酒店(注：遠(yuǎn)望谷控股期間已建設(shè)完畢)、迷你高球場(chǎng)已經(jīng)建設(shè)完畢(注：遠(yuǎn)望谷控股期間為在建)。

　　針對(duì)為何在10個(gè)月后遠(yuǎn)望谷就花1.39億元購(gòu)買F和G廠房一事，遠(yuǎn)望谷證券部相關(guān)人士回復(fù)稱：“當(dāng)時(shí)(2019年6月)，二期廠房尚未開始建設(shè)，不具備銷售條件，亦無(wú)法辦理房屋產(chǎn)權(quán)證，故不能單獨(dú)剝離交易。2020年4月，二期廠房已經(jīng)動(dòng)工，具備銷售條件，經(jīng)雙方友好協(xié)商，擬簽訂廠房購(gòu)買合同。公司按照規(guī)定履行相關(guān)的審議程序，不存在前后矛盾的情形。”

　　《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，2011年8月遠(yuǎn)望谷有意在華東地區(qū)布局，并與當(dāng)?shù)卣_(dá)成了合作意向，2012年6月全資子公司昆山遠(yuǎn)望谷成立，當(dāng)年11月通過當(dāng)?shù)赝恋貟炫妻D(zhuǎn)讓的程序，依法獲得了兩塊土地，其中一個(gè)就是物聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)園的工業(yè)用地，總面積8.09萬(wàn)㎡，購(gòu)地總價(jià)為2719.7萬(wàn)元；另一塊為商業(yè)用地即智慧文旅商業(yè)園，總面積6.67萬(wàn)㎡，購(gòu)地總價(jià)5000萬(wàn)元，上述兩塊土地購(gòu)地總價(jià)7720萬(wàn)元。

　　◎交易背景：

　　(1)2019年6月，遠(yuǎn)望谷以2.13億元將昆山遠(yuǎn)望谷100%股權(quán)(含負(fù)債1.5億元)賣給遠(yuǎn)望谷集團(tuán)，當(dāng)時(shí)實(shí)控人徐玉鎖持有遠(yuǎn)望谷集團(tuán)70%股權(quán)；

　　(2)昆山遠(yuǎn)望谷主要資產(chǎn)包括物聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)園+智慧文旅商業(yè)園。物聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)園資產(chǎn)：物聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)園一期合計(jì)17棟廠房、辦公樓等，以及二期尚未開發(fā)的土地等；智慧文旅商業(yè)園資產(chǎn)：已建好的投資性酒店、在建迷你高球場(chǎng)、以及尚未開發(fā)的土地等；

　　(3)2020年4月底，遠(yuǎn)望谷公告擬以1.39億購(gòu)買昆山遠(yuǎn)望谷物聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)園二期內(nèi)2棟廠房(F、G樓)；

　　(4)購(gòu)買的這2棟廠房為遠(yuǎn)望谷集團(tuán)接盤昆山遠(yuǎn)望谷100%股權(quán)后，物聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)園二期項(xiàng)目正在建設(shè)的兩棟廠房。

　　謎團(tuán)一：F和G廠房公告建面比施工圖建面多

　　《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，物聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)園、智慧文旅商業(yè)園的土地，實(shí)際上是遠(yuǎn)望谷在2012年11月以7720萬(wàn)元的購(gòu)地成本取得，拿了7年時(shí)間，上市公司持續(xù)投入，在已建成部分廠房、辦公樓、酒店等背景下，而前后這“一賣一買”的兩筆交易，又是否合理？

　　《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者日前奔赴昆山遠(yuǎn)望谷項(xiàng)目，通過大量實(shí)地走訪，發(fā)現(xiàn)遠(yuǎn)望谷與遠(yuǎn)望谷集團(tuán)的上述兩筆交易中出現(xiàn)四大讓人疑惑之處。

　　4月28日，遠(yuǎn)望谷公告向昆山遠(yuǎn)望谷購(gòu)買物聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)園二期兩棟廠房F、G，上海眾華資產(chǎn)評(píng)估有限公司(簡(jiǎn)稱上海眾華)出具的《估值報(bào)告》顯示，本次購(gòu)買標(biāo)的廠房的交易金額約1.39億元。其中F棟廠房建筑面積10380m2，銷售價(jià)格6913.08萬(wàn)元；G棟廠房建筑面積為12100m2(含建筑物7700m2、地庫(kù)4000m2和連廊800m2)，銷售價(jià)格7014.1萬(wàn)元。

　　上述兩棟廠房初步估值1.39億是否合理呢？《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者以想要入駐該產(chǎn)業(yè)園的企業(yè)代表身份來(lái)到了物聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)園的招商中心，并從工作人員處拿到了遠(yuǎn)望谷此次要購(gòu)買的F和G廠房施工圖，具體如下：

　　據(jù)遠(yuǎn)望谷公告，公司此次購(gòu)買的F和G廠房均為3層，記者從規(guī)劃圖和招商中心工作人員處獲悉，兩棟廠房各自樓層的面積均一致，因此可以算出F和G廠房的建面分別為9756m2和6840m2，總建面為16596m2。

　　然而，根據(jù)遠(yuǎn)望谷公告，F(xiàn)和G廠房的建面分別為10380m2和7700m2，總公告建面為18080m2。也就是說，遠(yuǎn)望谷公告的建筑面積，比施工圖顯示的總建面多出了1484m2。

　　據(jù)遠(yuǎn)望谷物聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)園招商中心工作人員向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者介紹，“G廠房的售價(jià)是6800元/m2，F(xiàn)廠房的售價(jià)是7000元/m2多一點(diǎn)”。按照此價(jià)格來(lái)計(jì)算，這多出來(lái)的1484m2對(duì)應(yīng)價(jià)值約為1025萬(wàn)元。遠(yuǎn)望谷最近5個(gè)會(huì)計(jì)年中有4年的扣非凈利潤(rùn)為負(fù)數(shù)，且2019年的扣非凈利潤(rùn)僅為556.7萬(wàn)元。

　　針對(duì)上述差距，遠(yuǎn)望谷證券辦人士回應(yīng)表示，“本次廠房建筑面積和占地面積最終以驗(yàn)收測(cè)繪部門實(shí)測(cè)載明面積以及第三方具有期貨、證券從業(yè)資格資質(zhì)的評(píng)估機(jī)構(gòu)出具的評(píng)估報(bào)告為準(zhǔn)?！?/p>

　　四川建工集團(tuán)一位擁有20多年建筑經(jīng)驗(yàn)的工地現(xiàn)場(chǎng)工程師對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，建筑物建好后的實(shí)際建筑面積，與工程施工圖應(yīng)該不會(huì)有誤差，除非是在施工過程中的尺寸出現(xiàn)偏差。

　　他指出：“即使是施工材料上有一些微小的誤差，例如，一些磚塊會(huì)寬幾毫米或窄幾毫米，那些都是忽略不計(jì)的。如果工人按照?qǐng)D紙來(lái)施工，那么圖紙上的尺寸是多少，實(shí)際的尺寸就應(yīng)該是多少。施工單位必須是照?qǐng)D施工，這是最基本的。但是，在建筑竣工后，還會(huì)有測(cè)繪單位的復(fù)核，交房都是以實(shí)際測(cè)量的面積為準(zhǔn)。一般的房地產(chǎn)開發(fā)商在竣工后，都會(huì)請(qǐng)一個(gè)第三方、有資質(zhì)的機(jī)構(gòu)來(lái)做測(cè)繪報(bào)告?！?/p>

　　“如果廠房還未修好，評(píng)估機(jī)構(gòu)來(lái)評(píng)估該廠房的建筑面積，只能依據(jù)施工圖。因?yàn)閺S房竣工后還會(huì)出具一份竣工圖。理論上來(lái)說，只要廠房在施工過程中沒有設(shè)計(jì)變更，那么施工圖和竣工圖應(yīng)該是一致的。既然廠房還未竣工就已經(jīng)開始評(píng)估，那么評(píng)估機(jī)構(gòu)唯一的依據(jù)就只有設(shè)計(jì)單位出具的施工圖，評(píng)估的建筑面積跟施工圖也就不應(yīng)該有出入。另外，建筑面積的計(jì)算規(guī)則，在全國(guó)都是統(tǒng)一的?！痹摴こ處煂?duì)記者補(bǔ)充道。

　　◎現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查：

　　(1)F、G廠房正在建設(shè)，其中4月上旬F樓尚是平地；5月中旬G樓尚在地基建設(shè)；

　　(2)工程施工圖F、G建筑面積比遠(yuǎn)望谷公告的總建筑面積少1484m2。

　　謎團(tuán)二：物聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)園1期廠房建筑面積存疑

　　在去年遠(yuǎn)望谷向遠(yuǎn)望谷集團(tuán)2.13億轉(zhuǎn)讓昆山遠(yuǎn)望谷100%股權(quán)中，物聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)園作為昆山遠(yuǎn)望谷主要資產(chǎn)之一，其中該園區(qū)一期廠房、辦公樓等已完成了建設(shè)。

　　在2019年6月28日遠(yuǎn)望谷對(duì)深交所問詢函的回復(fù)函中，標(biāo)的資產(chǎn)物聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)園一期剩余未銷售和已售未結(jié)轉(zhuǎn)產(chǎn)成品共計(jì)14項(xiàng)，建筑面積共計(jì)27025.77m2，總價(jià)為1.145億元。

　　根據(jù)記者在這座物聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)園內(nèi)的實(shí)地觀察和該產(chǎn)業(yè)園的招商手冊(cè)，一期有辦公樓/廠房總共17棟——評(píng)估報(bào)告產(chǎn)成品中未包含遠(yuǎn)望谷自持B6廠房和A1、A2辦公樓，被評(píng)估機(jī)構(gòu)國(guó)眾聯(lián)列在固定資產(chǎn)中。

　　將14棟產(chǎn)成品總建筑面積27025.77m2加上固定資產(chǎn)中B6、A1和A2三棟樓的總面積15698.59m2，算出評(píng)估報(bào)告中，產(chǎn)業(yè)園一期17棟樓的總建筑面積為42724.36m2。

　　另?yè)?jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者在該園區(qū)招商中心獲取的《招商手冊(cè)》，該產(chǎn)業(yè)園一期的總建筑面積為44896m2，除去門衛(wèi)、垃圾房和消防泵房后共44636.34m2，與《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者在園區(qū)一期內(nèi)用工具測(cè)量和計(jì)算得出的總建面相差無(wú)幾。

　　其中一期園區(qū)內(nèi)，B1~B8廠房為3層、B9~B10廠房為2層、C類型研發(fā)樓均為3層。也就是說，遠(yuǎn)望谷評(píng)估報(bào)告中的一期建筑建面，比招商手冊(cè)上給出的一期建筑建面少了1911.98m2。

　　根據(jù)遠(yuǎn)望谷回復(fù)函中所提及的一期所有17棟建筑的均價(jià)4676元/m2計(jì)算得知，這1911.98m2建筑面積對(duì)應(yīng)價(jià)格約為894萬(wàn)元。

　　◎現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查：

　　(1)物聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)園一期廠房、辦公樓等總建筑面積，評(píng)估報(bào)告比招商手冊(cè)數(shù)據(jù)少逾1900m2；

　　(2)前期公告及交易所問詢函，一期所有17棟建筑的均價(jià)4676元/m2，相差面積對(duì)應(yīng)價(jià)值約894萬(wàn)元。

　　謎團(tuán)三：兩個(gè)園區(qū)待開發(fā)面積數(shù)據(jù)“打架”

　　《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，在2019年6月遠(yuǎn)望谷將昆山遠(yuǎn)望谷100%股權(quán)轉(zhuǎn)讓給遠(yuǎn)望谷集團(tuán)時(shí)，評(píng)估報(bào)告對(duì)物聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)園、智慧文旅商業(yè)園尚未開發(fā)的土地面積評(píng)估，與此后答復(fù)交易所問詢函所列出的評(píng)估面積存在明顯出入。

　　具體來(lái)看，在遠(yuǎn)望谷2019年6月12日公布的評(píng)估報(bào)告中，國(guó)眾聯(lián)對(duì)“3號(hào)地昆山遠(yuǎn)望谷物聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)園待開發(fā)出售工業(yè)用地”評(píng)估的所占土地面積為35558.63m2，對(duì)應(yīng)賬面價(jià)值為1298.6萬(wàn)元。

　　然而，在遠(yuǎn)望谷2019年6月28日公告的對(duì)深交所問詢函的回復(fù)中卻稱，“3號(hào)地昆山遠(yuǎn)望谷物聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)園待開發(fā)出售工業(yè)用地”的評(píng)估土地面積為19046.91m2，兩者相差16511.72m2。

　　在回復(fù)函中遠(yuǎn)望谷還明確提及，“對(duì)于在產(chǎn)品部分，其中3號(hào)地——待開發(fā)出售工業(yè)用地評(píng)估地面價(jià)為360元/m2”，也就是說，《評(píng)估報(bào)告》對(duì)3號(hào)地平白無(wú)故多出了594.4萬(wàn)元的估價(jià)。

　　而除了3號(hào)地外，“2號(hào)地(周莊冷家灣二號(hào)地待開發(fā)出售商業(yè)用地)”的土地面積也嚴(yán)重不符，計(jì)算得知，兩者相差6313.98m2?；貜?fù)函中同樣提及，“2號(hào)地待開發(fā)出售商業(yè)用地評(píng)估樓面地價(jià)為1320元/m2”，由此算出《評(píng)估報(bào)告》對(duì)2號(hào)地也平白無(wú)故多出了833.4萬(wàn)元估價(jià)。

　　從記者上述計(jì)算中得出，遠(yuǎn)望谷在兩份公告中對(duì)其2號(hào)地及3號(hào)地的面積總計(jì)相差了近23000m2。綜上所述，《評(píng)估報(bào)告》和回復(fù)函對(duì)于3號(hào)地和2號(hào)地的所占面積的出入，導(dǎo)致《評(píng)估報(bào)告》對(duì)兩塊地的估價(jià)總共多出了約1428萬(wàn)元。

　　對(duì)于上述評(píng)估面積的不一致，遠(yuǎn)望谷證券辦對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者回復(fù)稱，評(píng)估報(bào)告中2號(hào)地塊待開發(fā)出售商業(yè)用地的所占土地面積為46666.6m2，3號(hào)地產(chǎn)業(yè)園待開發(fā)出售工業(yè)用地的所占土地面積為35558.6m2，均是指其財(cái)務(wù)報(bào)表及審計(jì)報(bào)告中的賬面值所對(duì)應(yīng)的土地面積，已全部納入到評(píng)估范圍內(nèi)；回復(fù)函中列示的評(píng)估土地面積僅為可銷售部分所占土地的面積。

　　按照遠(yuǎn)望谷回復(fù)，一個(gè)是賬面價(jià)值對(duì)應(yīng)的土地面積，一個(gè)是可銷售部分土地面積，所以兩份公告中的評(píng)估面積不同，但為何不同的評(píng)估面積，對(duì)應(yīng)的賬面價(jià)值卻相同呢？值得注意的是，兩份公告中所列出的賬面價(jià)值，均對(duì)應(yīng)的是昆山遠(yuǎn)望谷2號(hào)地和3號(hào)地的項(xiàng)目的待開發(fā)土地面積——這兩個(gè)項(xiàng)目所在宗地的總用地面積80944.3m2和66666.7m2，與《評(píng)估報(bào)告》中所稱的昆山遠(yuǎn)望谷在2012年11月花7720萬(wàn)元所夠地塊總用地面積完全一致。

　　對(duì)于遠(yuǎn)望谷在《評(píng)估報(bào)告》和去年6月份對(duì)深交所的問詢函回復(fù)中，對(duì)2號(hào)地和3號(hào)地評(píng)估面積出現(xiàn)巨大出入的問題，有證券律師對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示：“信息披露應(yīng)當(dāng)及時(shí)、完整、準(zhǔn)確，如果是同一塊地，前后兩次披露的面積不一致，這就有違‘準(zhǔn)確’性的要求，屬于信息披露方面存在瑕疵?！?/p>

　　這位律師還補(bǔ)充稱，這具體來(lái)說對(duì)應(yīng)到新《證券法》的第七十八條，即：“信息披露義務(wù)人披露的信息，應(yīng)當(dāng)真實(shí)、準(zhǔn)確、完整，簡(jiǎn)明清晰，通俗易懂，不得有虛假記載、誤導(dǎo)性陳述或者重大遺漏。”

　　《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者還注意到，2017年12月28日，在距離昆山遠(yuǎn)望谷2公里的地方，昆山市拍出一塊商服用地(昆地網(wǎng)［2017］掛字13號(hào))，于2018年1月10日成交。該地塊位于周莊鎮(zhèn)高勇路西側(cè)，土地面積1870.4m2，容積率0.8~1.0，價(jià)格為279萬(wàn)元，樓面地價(jià)為1492元/m2，較遠(yuǎn)望谷評(píng)估的2號(hào)地樓面地價(jià)多172元/m2。如果說兩年前拍賣的土地價(jià)格是合理的，在物價(jià)和地價(jià)不斷上漲的2年后，位置相近的遠(yuǎn)望谷2號(hào)地土地(智慧文旅商業(yè)園)評(píng)估價(jià)格是否公允就很值得推敲了。

　　◎現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查：

　　(1)2019年6月12日評(píng)估報(bào)告，以及6月28日對(duì)交易所問詢回函中，2號(hào)、3號(hào)所在宗地總面積，兩份公告披露的數(shù)據(jù)一致；

　　(2)2號(hào)地、3號(hào)地，待開發(fā)用地的賬面價(jià)值，兩份公告數(shù)據(jù)一致；

　　(3)待開發(fā)用地賬面價(jià)值一致，對(duì)應(yīng)的卻是兩份公告中不同的評(píng)估土地面積。其中評(píng)估報(bào)告中2號(hào)地、3號(hào)地待開發(fā)用地總面積為8.22萬(wàn)m2，而問詢回復(fù)函中總面積僅5.94萬(wàn)m2，上述兩份公告披露的待開發(fā)用地面積相差2.28萬(wàn)m2。

　　謎團(tuán)四：智慧文旅商業(yè)園酒店資產(chǎn)評(píng)估缺失？

　　在去年遠(yuǎn)望谷向遠(yuǎn)望谷集團(tuán)2.13億轉(zhuǎn)讓昆山遠(yuǎn)望谷100%股權(quán)中，智慧文旅商業(yè)園作為其中之一的主要資產(chǎn)，而根據(jù)2018年12月31日評(píng)估基準(zhǔn)日，智慧文旅商業(yè)園中酒店資產(chǎn)，作為了投資性房產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估。在《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者對(duì)該酒店的實(shí)地調(diào)查中，前期的評(píng)估同樣也有不少值得質(zhì)疑的地方。

　　根據(jù)《評(píng)估報(bào)告》(基準(zhǔn)日為2018年12月31日)和對(duì)交易所問詢回復(fù)，該酒店有16間房，總建筑面積1623.53m2，評(píng)估單價(jià)為12700元/m2，評(píng)估價(jià)值為2061.88萬(wàn)元。

　　在結(jié)束對(duì)物聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)園調(diào)查后，記者來(lái)到了智慧文旅商業(yè)園，穿過園區(qū)內(nèi)迷你高球場(chǎng)旁的一片尚未開發(fā)的綠化地，記者來(lái)到上述酒店所在地。據(jù)了解，該酒店是由昆山遠(yuǎn)望谷投資、泰國(guó)都喜集團(tuán)運(yùn)營(yíng)的“周莊悅云莊酒店”，按照五星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)打造。

　　酒店一位客房經(jīng)理向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者介紹稱，目前整個(gè)酒店包括60間客房及一個(gè)餐廳，后續(xù)包括健身中心、室內(nèi)泳池等配套設(shè)施會(huì)在二期的酒店中包含，二期將于2022年開業(yè)。

　　根據(jù)上述客房經(jīng)理提供的酒店宣傳冊(cè)，該酒店一期總共60間客房于2018年9月28日便正式開始營(yíng)業(yè)，其中包括43間輕奢別墅客房與17間鄉(xiāng)村別墅客房及悅云軒綜合型餐廳。

　　另外，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者從周莊悅云莊酒店的宣傳冊(cè)上發(fā)現(xiàn)，該酒店的60間客房分為6間老宅大床房、3間老宅雙床房、5間老宅套房，2間老宅雙臥套房、1間老宅高級(jí)雙臥套房、7間云豪華大床房、26間云豪華雙床房、4間云至尊豪華大床房、4間云至尊豪華雙床房和2間云復(fù)式套房。

　　從圖中可以看出，除了老宅雙床房、老宅雙臥套房以及老宅高級(jí)雙臥套房外，其余所有房型的建筑面積均不等。記者根據(jù)宣傳冊(cè)上提供的建筑面積算出，這60間客房的總面積為2080~2681m2。

　　由于遠(yuǎn)望谷公告的《評(píng)估報(bào)告》中對(duì)酒店納入評(píng)估范圍的建筑面積僅有1623.53m2，因此可以算出，于2018年9月28日便開業(yè)的周莊悅云莊酒店一期的60間客房實(shí)際建筑面積比《評(píng)估報(bào)告》中多出了456.47~1057.47m2。如果按照前期評(píng)估報(bào)告給出的酒店評(píng)估單價(jià)為12700元/m2，酒店這部分多出來(lái)的價(jià)值在580萬(wàn)~1343萬(wàn)元。

　　換言之，在前期對(duì)酒店資產(chǎn)的評(píng)估中，評(píng)估報(bào)告或少計(jì)入580萬(wàn)~1343萬(wàn)元，即遠(yuǎn)望谷對(duì)這部分資產(chǎn)或少賣580萬(wàn)~1343萬(wàn)元。

　　另一方面，周莊悅云莊酒店在2018年9月28日，一期60間客房便已經(jīng)開業(yè)，評(píng)估報(bào)告的基準(zhǔn)日是2018年12月31日，那為什么評(píng)估報(bào)告只評(píng)估了一期A-3的16間酒店？

　　遠(yuǎn)望谷在就上述問題回復(fù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者置評(píng)請(qǐng)求時(shí)表示：“2號(hào)地(智慧文旅商業(yè)園)一期A-3酒店，總建筑面積1623.53m2，本次評(píng)估已將其所有建筑面積納入評(píng)估范圍中，根據(jù)國(guó)眾聯(lián)公司現(xiàn)場(chǎng)人員查勘及酒店負(fù)責(zé)人介紹，該棟酒店內(nèi)部裝修及設(shè)施按照高檔別墅酒店建設(shè)，建筑有16個(gè)高級(jí)酒店客房(套房)。您所講的60間客房，包括不在該宗地范圍內(nèi)的改造民宿17間以及2019年11月底由A2商業(yè)改造為酒店的27間客房，A2商業(yè)全部在國(guó)眾聯(lián)評(píng)估報(bào)告的固定資產(chǎn)評(píng)估范圍內(nèi)?！?/p>

　　然而，遠(yuǎn)望谷所稱的A2區(qū)域27間客房于2019年11月底才由商業(yè)改造為酒店的說法，與酒店介紹手冊(cè)矛盾，其官方宣傳手冊(cè)介紹：周莊悅云莊酒店在2018年9月28日，一期60間客房便已經(jīng)全部開業(yè)。

　　上述信息也得到了周莊悅云莊工作人員的證實(shí)，酒店的一位銷售部經(jīng)理向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，一期所有的60間客房都是同一時(shí)間建的，只是對(duì)外營(yíng)業(yè)的時(shí)間段有所不同?！?一期的所有客房)在我們開業(yè)(注：指2018年9月28日)之前，老早就建完了?！痹撲N售部經(jīng)理說道。此外，該銷售部經(jīng)理和另一位該酒店的客房部經(jīng)理均向記者表示，整個(gè)酒店均為昆山遠(yuǎn)望谷投資修建。

　　◎現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查：

　　(1)智慧文旅商業(yè)園中投資性酒店，一期共60間房，2018年9月正式營(yíng)業(yè)；

　　評(píng)估報(bào)告截止日2018年12月31日，酒店房間為16間；

　　(2)60間客房總面積2080~2681m2，比評(píng)估報(bào)告多出456.47~1057.47m2；

　　(3)投資性酒店一期60間房均為昆山遠(yuǎn)望谷投資建設(shè)。