債務(wù)壓頂銷售受挫投資踩雷 新湖中寶靠拋售資產(chǎn)續(xù)命

　　因賣項目、入股綠城近日引起廣泛關(guān)注的新湖中寶，終于趕著末班車發(fā)布了2019年年報，揭開了其過去一年的經(jīng)營狀況。

　　4月28日晚，新湖中寶發(fā)布了全年業(yè)績情況。2019年，該公司實現(xiàn)營業(yè)收入約148.1億元，同比減少約14.03%；其中，為新湖中寶營收貢獻了逾八成的地產(chǎn)業(yè)務(wù)，在2019年實現(xiàn)收入約為121.4億元(不含合作項目)，同比減少約9.26%。

　　利潤方面，2019年，新湖中寶歸屬于上市公司股東的凈利潤約21.53億元，同比減少約14.08%。

　　對于歸母凈利潤的下滑，新湖中寶表示主要是由于其投資的51信用卡股價下跌導(dǎo)致公司確認6.52億元的投資損失所致，如不考慮51信用卡股價下跌影響，其凈利潤將同比增加11.93%。

　　入股綠城，消耗流動性

　　對于新湖中寶來說，“賣賣賣”不是指賣房子，而是出售項目。在2019年，打包出售項目也是新湖中寶進入大眾視野的重要原因之一。

　　2019年7月，新湖中寶將長三角20宗地塊打包賣給融創(chuàng)，回籠資金67億元；同年12月，新湖中寶又以36億元向綠城轉(zhuǎn)讓了上海新湖房地產(chǎn)開發(fā)有限公司合計35%的股權(quán)及相應(yīng)權(quán)利權(quán)益。

　　不過，透過出售資產(chǎn)實現(xiàn)資金回籠的新湖中寶，卻又在近日以近31億港元的現(xiàn)金認購綠城的股份。

　　標(biāo)普認為，此舉將削弱其近期通過出售資產(chǎn)而獲得的流動性增量，“股份認購將減緩新湖中寶流動性狀況的改善，這也印證了我們對該公司的負面展望。未來12-18個月內(nèi)，新湖中寶將面臨大規(guī)模的債務(wù)到期，再融資壓力龐大?！?/p>

　　年報顯示，截至2019年末，新湖中寶一年內(nèi)到期的非流動負債為187.44億元；與此同時，新湖中寶持有的貨幣資金僅為146.9億元。

　　穆迪日前發(fā)布的報告中稱，截至2020年9月底，新湖中寶到期債務(wù)高達228億元。其已經(jīng)償還了2020年3月到期的7億美元境外債券，但是2020年9月仍有18億元的境內(nèi)債券可回售，并在2021年6月底之前將有6.58億美元的境外債券可回售和贖回。

　　不過，標(biāo)普對于新湖中寶現(xiàn)階段的償債能力保持了相對樂觀，其表示，“新湖中寶的不受限現(xiàn)金余額截至2019年末為120億-130億元，并且該公司在過去幾周內(nèi)還發(fā)行了共計2.87億美元境外債券。由此我們認為該公司的流動性足夠覆蓋負債，但富余緩沖空間較小?！?/p>

　　值得一提的是，新湖中寶發(fā)行上述境外美元債其實并不便宜。4月份發(fā)行的0.87億美元債，票面年利率降低至4.3%。不過，該筆債券實為折價發(fā)行，發(fā)行價格為債券票面值的99.732%。

　　深圳某券商人士向記者表示，“票面利率低于實際利率時，會折價出售”。另有市場人士認為，“整體美元債都不好發(fā)，貼現(xiàn)適當(dāng)好一些，考慮到大環(huán)境不應(yīng)該過分解讀”。

　　事實上，自3月中旬以來，房企美元債市場波動劇烈。克而瑞研究中心報告稱，美股自3月9日起接連觸發(fā)3次熔斷，美元債市場動蕩較大，在其監(jiān)測的95家房企中，內(nèi)房企美元債自3月12日后便無發(fā)行。

　　但新湖中寶“逆勢”境外發(fā)債，3月底發(fā)行了總額2億美元的債券，票面年利率達11%，期限為3年；4月27日，新湖中寶完成了上述0.87億美元債的發(fā)行。

　　上述券商人士向記者表示，“在各種不同的現(xiàn)金流序列中，可能這種對公司有利，符合公司實際。”另有房企人士向記者分析，債券折價發(fā)行的原因有很多，“可能是新的發(fā)行人，可能是發(fā)行人信用低，也可能跟當(dāng)前的市場利率有關(guān)系”。

　　公開信息顯示，2019年底，標(biāo)普對新湖中寶的評級展望從“穩(wěn)定”降至“負面”，確認其“B”長期主體信用評級；今年3月17日，穆迪將新湖中寶企業(yè)家族評級從B2下調(diào)至B3，展望維持“負面”。

　　此外，標(biāo)普也指出，新湖中寶尚未使用的約2.13億美元發(fā)債額度和投資組合(包括擬認購的綠城中國股份)也可能進一步帶來流動性支持。“我們認為該公司雖然近期不會面臨流動性風(fēng)險，但其流動性狀況能否改善將取決于物業(yè)項目銷售額能否增長以及能否繼續(xù)進行境內(nèi)外債務(wù)的再融資”。

　　銷售受挫，金融踩雷

　　從銷售方面尋求更多支持，對新湖中寶來說或許并不容易。

　　一直以來，新湖中寶的銷售規(guī)模都徘徊在百億元左右。據(jù)新湖中寶年報披露，2015-2018年間，其合同銷售收入分別為109億元、160億元、132億元、162億元。

　　2019年，其銷售情況保持“原地踏步”，實現(xiàn)合同銷售收入約162.62億元，合同銷售面積約105.78萬平方米。

　　同時，在新湖中寶的營收和銷售方面均有著舉足輕重作用的浙江，則在2019年失守。據(jù)披露，報告期內(nèi)，浙江地區(qū)為新湖中寶貢獻了約87.71億元的營收，同比下滑了39.35%；其中，浙江的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)貢獻營收61.77億元，同比大幅下滑了42.04%；此外，浙江的合同銷售收入也從2018年的111.33億元下滑至2019年的100.96億元。

　　不過，今年一季度，新湖中寶實現(xiàn)了合同銷售面積16.36萬平方米，同比增加21.19%；合同銷售收入25.65億元，同比增加20.59%。只是，在疫情的影響下，這種良好的銷售勢頭能否持續(xù)，還有待時間檢驗。

　　此外，對于讓新湖中寶頗為驕傲的舊改項目，能否有效推動銷售也有待觀察。

　　據(jù)披露，新湖中寶手中原有5個舊改項目，分別為新湖明珠城、青藍國際城，亞龍項目、天虹項目、瑪寶項目。

　　在將瑪寶項目出售給融創(chuàng)后，剩余4個項目中的天虹項目已完成土地征收進入開發(fā)建設(shè)階段，亞龍項目征收簽約率97%。不過，2018年報披露，亞龍項目當(dāng)時的征收簽約率為95%。也就是說，2019年間，該項目進展僅為2%。

　　事實上，開發(fā)節(jié)奏慢一直是新湖中寶面臨的一項難題，多個項目開發(fā)周期長達十年，也使得其投入巨額資金沉淀于此，難以轉(zhuǎn)化。

　　在2019年因開發(fā)緩慢而收到問詢函時，新湖中寶以“加快項目的開發(fā)速度”回復(fù)。

　　此后，新湖中寶先把瑪寶項目打包給了融創(chuàng)，同年12月，上海普陀的新湖明珠城三期項目也引入了綠城，在共計36億元的交易價款中，有30.5億元是向項目公司提供的財務(wù)資助；同樣，2020年，新湖中寶的青藍國際城項目引入綠城時，后者19億元的交易價款中，也有13.82億元為向項目公司提供的財務(wù)資助。

　　有接近新湖中寶的人士向記者指出，“股東肯定要提供財務(wù)資助，項目才能開發(fā)下去。前期新湖中寶已經(jīng)資助了這么多，新增一位股東肯定要提供同比例的財務(wù)資助?！?/p>

　　資金的回籠和后期投入的“中止”或許能改善新湖中寶在地產(chǎn)方面遭遇的困境。不過，其在金融板塊上踩的“雷”，則著實坑了新湖中寶一把。

　　公開信息顯示，2015年4月，新湖中寶以5000萬美元認購了U51.Com Inc.發(fā)行的489.2萬股優(yōu)先股，對應(yīng)權(quán)益比例14.29%。2017年，新湖中寶又先后兩次追投，合計投資金額為2億美元，持股比例約為26.56%。

　　此后，隨著51信用卡于2018年登陸資本市場，新湖中寶持股比例被稀釋至21.83%。

　　2019年，51信用卡因委托外包催收公司涉嫌尋釁滋事等犯罪行為而遭遇突襲調(diào)查，股價大跌。

　　新湖中寶雖然迅速撇清關(guān)系，但51信用卡股價走低，導(dǎo)致其公允價值變動損益-6.52億元。新湖中寶也在年報中將此列為導(dǎo)致歸母凈利潤同比出現(xiàn)下滑的理由。所幸，新湖中寶通過處置子公司取得投資收益5.46億元，主要來自向融創(chuàng)出售的項目。