新湖中寶迎償債高峰：一手發(fā)債一手賣資產(chǎn)

　　在離岸市場(chǎng)發(fā)行了一筆利率高達(dá)11%美元債后，新湖中寶近日又將旗下四個(gè)項(xiàng)目的部分股權(quán)以22.97億元價(jià)格出售給綠城。在發(fā)債、“賣子”等舉措背后，是新湖中寶即將到來(lái)的償債高峰。

資料圖。中新經(jīng)緯 董湘依 攝

　　借新還舊

　　3月以來(lái)，受海外資本市場(chǎng)動(dòng)蕩影響，中資美元債被大幅拋售，企業(yè)赴海外發(fā)債成本也陡然上升，不少房企轉(zhuǎn)投境內(nèi)市場(chǎng)融資。進(jìn)入三月下旬，便鮮有企業(yè)選擇海外發(fā)債。不過(guò)，新湖中寶卻是例外。

　　3月31日，新湖中寶發(fā)布公告稱，境外附屬公司新湖(BVI)2018控股有限公司完成在境外發(fā)行總額2億美元的債券。從公告來(lái)看，票面年利率為11%，期限為3年，附第2年末發(fā)行人上調(diào)票面利率選擇權(quán)、贖回權(quán)及投資者回售選擇權(quán)。據(jù)此前發(fā)改委要求，這筆債券募集資金僅用于一年內(nèi)到期的中長(zhǎng)期境外債務(wù)置換。

　　中新經(jīng)緯注意到，新湖中寶主要是通過(guò)新湖(BVI)控股有限公司和新湖(BVI)2018控股有限公司兩個(gè)主體來(lái)發(fā)行美元債。截至目前，wind數(shù)據(jù)顯示，新湖中寶境外未到期債券余額為8.75億美元，按照當(dāng)前匯率計(jì)算，折合人民幣約為61.96億元。

　　從境內(nèi)債務(wù)來(lái)看，當(dāng)前新湖中寶債券余額合計(jì)為118.57億元，其中42.94億元將在今年年內(nèi)到期，此外還有18億債券在年內(nèi)面臨回售，明年年內(nèi)到期的為35.93億元。

　　據(jù)評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)聯(lián)合評(píng)級(jí)此前報(bào)告，若考慮投資者行使回售權(quán)，公司應(yīng)付債券中于2020年合計(jì)116.34億元，公司在2020年存在較大的債券償付壓力。

　　近年來(lái)，在房企規(guī)模化浪潮下，不少房企的負(fù)債規(guī)模連年遞增，新湖中寶也不例外。財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)顯示，2016年-2018年，新湖中寶的負(fù)債規(guī)模分別為816.73億元、916.69億元、1054.85億元，年均復(fù)合增長(zhǎng)率13.65%。Wind數(shù)據(jù)顯示，新湖中寶的凈負(fù)債率大幅高于同業(yè)水平。2018年和2019年上半年，新湖中寶的凈負(fù)債率分別為181.33%和183.65%，而行業(yè)平均水平為140%左右。

　　惠譽(yù)最新報(bào)告指出，2019年6月末新湖中寶自身的杠桿率(以凈債務(wù)與調(diào)整后庫(kù)存的比率衡量)保持在88%的高位，與2018年末的水平相似?；葑u(yù)預(yù)計(jì)，2019年至2021年間新湖中寶的杠桿率將保持在該水平上下----盡管在此期間該公司的新拿地規(guī)模將極小，原因是土地一級(jí)開發(fā)和建設(shè)將繼續(xù)導(dǎo)致大規(guī)?，F(xiàn)金流出。

　　而與負(fù)債步步走高形成對(duì)比的是，新湖中寶經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金凈流入規(guī)模逐年下降，2018年更是由凈流入轉(zhuǎn)為凈流出。財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)顯示，2016-2018年，新湖中寶的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金凈流量分別為46.28億元、16.83億元和-37.79億元。

　　“賣子求生”

　　相比起其他房企，新湖中寶有大量?jī)?yōu)質(zhì)土地儲(chǔ)備，惠譽(yù)在報(bào)告中指出，新湖中寶的優(yōu)質(zhì)土地儲(chǔ)備將令其合同銷售增速和利潤(rùn)率高于評(píng)級(jí)處于“B”區(qū)間的同業(yè)，這彌補(bǔ)了其杠桿率高企的短板。因此賣地也成為了新湖中寶求解資金鏈難題的必選項(xiàng)。

　　截至2019年6月30日，新湖中寶土地儲(chǔ)備面積為1200萬(wàn)平方米，規(guī)劃建筑面積為2300萬(wàn)平方米。1200萬(wàn)平方米的土地儲(chǔ)備是什么概念呢？地產(chǎn)龍頭萬(wàn)科截至2019年末的土地儲(chǔ)備為3360.2萬(wàn)平方米。再對(duì)比下銷售額，新湖中寶2019年上半年為76億元，而萬(wàn)科同期為3298.03億元，可見作為一家中型房企，新湖中寶的土地儲(chǔ)備談得上充裕，但銷售業(yè)績(jī)實(shí)在談不上出彩，大量的土儲(chǔ)并沒(méi)有轉(zhuǎn)化成為銷售收入。

　　國(guó)盛證券此前報(bào)告指出，土地儲(chǔ)備是把“雙刃劍”，并非多多益善。一方面充足的土地儲(chǔ)備，有利于滿足房企未來(lái)項(xiàng)目開發(fā)，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金回流。但另一方面，過(guò)多的土地儲(chǔ)備，會(huì)造成一定的資金占用。如果房企的土地儲(chǔ)備增值低于資金成本，則意味著現(xiàn)有土地儲(chǔ)備“虧損”。因此，需注意去化周期指標(biāo)，對(duì)于去化周期偏高房企應(yīng)關(guān)注其今后銷售狀況。

　　新湖中寶的去化周期也曾受到監(jiān)管問(wèn)詢。2018年新湖中寶年報(bào)顯示，公司2018年存貨703.54億元，同比增長(zhǎng)18.50%；而2018年預(yù)收賬款僅163.57億元，同比增長(zhǎng)僅5.00%。公司房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的存貨中，位于杭州、衢州、蘇州、上海等地多個(gè)在開發(fā)項(xiàng)目時(shí)長(zhǎng)已超過(guò)十年。上交所曾要求新湖中寶結(jié)合公司2019年一季度房地產(chǎn)銷售、去化以及毛利率情況，說(shuō)明公司房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的盈利能力和業(yè)績(jī)可持續(xù)性。

　　對(duì)此新湖中寶回應(yīng)稱，目前，公司地產(chǎn)項(xiàng)目大部分分布在長(zhǎng)三角區(qū)域，開發(fā)產(chǎn)品庫(kù)存較少，銷售風(fēng)險(xiǎn)較少。公司會(huì)密切關(guān)注國(guó)家及各地政府的地產(chǎn)調(diào)控政策變化及市場(chǎng)銷售情況，準(zhǔn)確定位產(chǎn)品、靈活調(diào)整經(jīng)營(yíng)策略、前瞻應(yīng)對(duì)市場(chǎng)波動(dòng)。

　　從目前來(lái)看，自身開發(fā)能力有限的新湖中寶最終選擇了賣地的策略。4月20日，新湖中寶公告顯示，綠城中國(guó)將受讓新湖中寶全資子公司上海中瀚置業(yè)有限公司35%股權(quán)和浙江啟豐實(shí)業(yè)有限公司100%股權(quán)，交易價(jià)款分別約為19億元和3.79億元，合共22.79億元。

　　而在此之前，綠城還在去年12月以36億元收購(gòu)新湖中寶旗下上海明珠項(xiàng)目35%股權(quán)。

　　此外，在去年7月，融創(chuàng)地產(chǎn)或其指定方將受新湖中寶持有的浙江甌瓴實(shí)業(yè)有限公司和上?，攲毞康禺a(chǎn)開發(fā)有限公司的股權(quán)及相應(yīng)權(quán)益，交易價(jià)款為67.05億元。新湖中寶稱，此次交易產(chǎn)生收益約5億元， 該數(shù)據(jù)未考慮最終稅費(fèi)情況且未經(jīng)審計(jì)，有利于加快公司現(xiàn)有項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度，加速資產(chǎn)周轉(zhuǎn)，優(yōu)化公司資產(chǎn)負(fù)債水平，實(shí)現(xiàn)更加穩(wěn)健高效優(yōu)質(zhì)的發(fā)展。

　　惠譽(yù)指出，完成最近的資產(chǎn)出售后，新湖中寶的短期流動(dòng)性充足。不過(guò)，其也同時(shí)指出，低周轉(zhuǎn)業(yè)務(wù)模式導(dǎo)致新湖中寶需要進(jìn)行債務(wù)再融資且可能需要出售資產(chǎn)。