云南城投“斷臂求生” 寄望產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)

　　日前，云南城投置業(yè)股份有限公司(600239.SH，以下簡(jiǎn)稱“云南城投”)就上海證券交易所下發(fā)的業(yè)績(jī)預(yù)虧問詢函進(jìn)行回復(fù)。《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》記者注意到，其巨額虧損背后，暴露的是云南城投在融資額緊張的情況下資金告急，金融還款與建設(shè)資金無(wú)法“瞻前顧后”的尷尬場(chǎng)面，有項(xiàng)目甚至因建設(shè)資金不足而停工超3個(gè)月。

　　與此同時(shí)，云南城投方面在回復(fù)《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》記者采訪時(shí)表示，公司通過項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓、項(xiàng)目合作、資產(chǎn)置換等多種方式，改善公司資本結(jié)構(gòu)、降低公司資產(chǎn)負(fù)債率，提升盈利能力和融資能力。此外，云南城投下一步將圍繞向產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商全面轉(zhuǎn)型的目標(biāo)，依托資源整合優(yōu)勢(shì)及拿地能力，著力構(gòu)建“文化+土地+開發(fā)”“旅游+土地+開發(fā)”“康養(yǎng)+土地+開發(fā)”的三大業(yè)務(wù)板塊。

　　而據(jù)記者了解，此次云南城投轉(zhuǎn)型背后，將希望寄托在云南城投集團(tuán)與保利集團(tuán)混改完成后，將依托保利集團(tuán)與云南城投集團(tuán)擁有的旅游景區(qū)、酒店、醫(yī)療、教育、金融等大健康、大休閑領(lǐng)域的產(chǎn)業(yè)資源等提升公司的運(yùn)營(yíng)能力和競(jìng)爭(zhēng)能力。

　　資金告急，有項(xiàng)目已停工超3個(gè)月

　　云南城投業(yè)績(jī)巨額預(yù)虧的問詢終于有了合理的解釋。

　　根據(jù)云南城投的復(fù)函公告顯示，2019年全年僅實(shí)現(xiàn)融資額111億元，較2018年的融資額188億元下降41%，新增的融資額及銷售回款，云南城投方面稱用于保障前端的金融機(jī)構(gòu)還款。

　　事實(shí)上，云南城投前端的有息債務(wù)，早已“烽火燎原”。截至2019年末，云南城投資產(chǎn)總額約890億元，資產(chǎn)負(fù)債率高達(dá)93%，有息負(fù)債率74%。

　　融資額嚴(yán)重不足，也導(dǎo)致后端的項(xiàng)目開發(fā)資金嚴(yán)重緊缺。云南城投方面稱，后續(xù)開發(fā)資金嚴(yán)重不足，導(dǎo)致項(xiàng)目開發(fā)周期拉長(zhǎng)、竣工結(jié)轉(zhuǎn)延后。2019年公司新竣工面積26.18萬(wàn)平方米，較去年同期大幅下降65%。

　　有項(xiàng)目甚至因開發(fā)資金緊缺已停工超3個(gè)月。根據(jù)云南城投公告顯示，蘭州上徐項(xiàng)目自去年7月份起因建設(shè)資金不足基本停工，因停工時(shí)間已超過3個(gè)月，該項(xiàng)目7～12月的利息5328萬(wàn)元也因暫停資本化而轉(zhuǎn)為財(cái)務(wù)費(fèi)用。

　　對(duì)于2019年融資額大幅下降的原因。云南城投方面解釋稱，2019年三季度起，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控加碼，市場(chǎng)降溫明顯，銷售增幅持續(xù)回落。隨著金融監(jiān)管政策全面收緊，房地產(chǎn)融資渠道收窄，融資成本持續(xù)升高。

　　受金融監(jiān)管政策收緊及公司原董事長(zhǎng)事件影響，云南城投融資額明顯下降，平均融資成本由2018年的7.23%上升至2019年的8.63%。

　　難以“瞻前顧后”也致使云南城投巨額虧損。公告內(nèi)容顯示，云南城投第四季度經(jīng)營(yíng)虧損影響利潤(rùn)總額為-4.25億元，歸母凈利潤(rùn)影響額為-2.77億元。

　　而受此影響，2019年公司房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)銷售收入約40億元，較去年同期下降約47%，不足以覆蓋全年?duì)I業(yè)成本費(fèi)用，平均銷售毛利率26.75%，與各規(guī)模房企的平均銷售毛利率基本持平，較公司去年同期下降3.9%。

　　事實(shí)上，為了解決云南城投資金告急的局面，云南城投今年短短兩個(gè)月時(shí)間，大量轉(zhuǎn)讓下屬公司股權(quán)。

　　云南城投方面對(duì)此在回應(yīng)《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》記者采訪時(shí)表示，公司將根據(jù)內(nèi)外部環(huán)境的改變，通過項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓、項(xiàng)目合作、資產(chǎn)置換等多種方式，改善公司資本結(jié)構(gòu)、降低公司資產(chǎn)負(fù)債率，提升公司盈利能力、融資能力和持續(xù)發(fā)展?jié)摿??！敖灰资栈氐膬r(jià)款，公司計(jì)劃用于償還債務(wù)和補(bǔ)充流動(dòng)資金，可達(dá)到降低資產(chǎn)規(guī)模及有息負(fù)債、優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)、節(jié)約資金利息支出、減輕經(jīng)營(yíng)壓力的目的?！?/p>

　　“在公司業(yè)績(jī)低迷的情境下，公司的資產(chǎn)負(fù)債率高達(dá)93%，息稅前的盈利甚至無(wú)法償還有息貸款的利率。當(dāng)然，貸款難度很大。在這個(gè)時(shí)候，出售一部分資產(chǎn)變現(xiàn)，可以緩解公司當(dāng)前糧草不足的經(jīng)營(yíng)困局?！必?cái)稅專家王海分析認(rèn)為。

　　出售資產(chǎn)能否解救云南城投于“水深火熱”之中，在王?？磥砣匀淮嬉?。“出售了這些資產(chǎn)，可以變現(xiàn)為一部分現(xiàn)金，如果這些現(xiàn)金可以用在未來收益前景較好的資產(chǎn)上，包括人力資本，以及其他會(huì)有較高現(xiàn)金流和收益的資產(chǎn)上，那么這種‘騰籠換鳥’的操作會(huì)給公司未來持續(xù)發(fā)展提供較好的想象空間。但如果僅僅是用在收益不是很高的‘人吃馬喂’等消耗性的資產(chǎn)上，那么過了這個(gè)坎，未來的盈利仍然還有較大的挑戰(zhàn)和壓力?！?/p>

　　除了大量變賣資產(chǎn)外，云南城投方面表示，未來將從成本控制、人力配置以及加快資金周轉(zhuǎn)等方面進(jìn)行“革新”?！?020年，公司將通過加強(qiáng)成本管控，保證工程成本實(shí)現(xiàn)‘減法’控制目標(biāo)；優(yōu)化公司組織架構(gòu)及人力資源配置，提升人均效能；強(qiáng)化激勵(lì)管理，促進(jìn)激勵(lì)驅(qū)動(dòng)和運(yùn)營(yíng)效率；加大對(duì)現(xiàn)有商鋪及車位的去化力度，擬通過改造公寓出售、調(diào)價(jià)促銷等多種方法降低存貨占比。公司資金將優(yōu)先向周轉(zhuǎn)速度快、收益高的在建項(xiàng)目?jī)A斜，加快開發(fā)節(jié)奏，保障項(xiàng)目按計(jì)劃竣工交付?！痹诨貜?fù)記者采訪時(shí)，云南城投方面表示。不過至于后續(xù)開發(fā)資金的缺口情況如何，云南城投方面未進(jìn)一步明晰。

　　大手筆“轉(zhuǎn)讓”

　　事實(shí)上，據(jù)記者統(tǒng)計(jì)，云南城投在今年1月至2月期間，已有6次較大的資產(chǎn)出售動(dòng)作，涉及旗下22家子公司，其中囊括了不少質(zhì)量較好的資產(chǎn)。

　　1月2日，云南城投向保利集團(tuán)旗下保利灣區(qū)投資發(fā)展以非公開協(xié)議方式轉(zhuǎn)讓東莞云投置業(yè)有限公司90%的股權(quán)，交易價(jià)款初定為9.41億元。

　　1月21日，云南城投與控股股東云南城投集團(tuán)簽署《合作意向協(xié)議》，就出售云南城投下屬17家銀泰系子公司的股權(quán)進(jìn)行了約定，云南城投集團(tuán)擬以支付現(xiàn)金對(duì)價(jià)的方式，收購(gòu)這17家公司的股權(quán)。在2月23日發(fā)布的重大重組進(jìn)展公告中，云南城投方面表示目前還在盡調(diào)程序中。回復(fù)函中稱，本次交易涉及到的資產(chǎn)總額約320億元，有息負(fù)債約226億元，交易收回的價(jià)款，云南城投計(jì)劃用于償還債務(wù)和補(bǔ)充流動(dòng)資金。本次交易完成后，預(yù)計(jì)云南城投資產(chǎn)規(guī)模將大幅下降。

　　上述交易標(biāo)的的17家子公司中，有16家為此前云南城投重資收購(gòu)的“銀泰系”子公司，而在彼時(shí)，這一度被視為優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，并為云南城投在2017年助攻銷售破百億元。時(shí)移勢(shì)易，“銀泰系”眼下卻將被賣給其母公司云南城投集團(tuán)。

　　2月18日晚，云南城投連發(fā)9則公告，稱董事會(huì)已全票通過轉(zhuǎn)讓子公司昆明欣江合達(dá)城市建設(shè)有限公司60%股權(quán)給云南保利實(shí)業(yè)，作價(jià)約4.9億元，加上同步轉(zhuǎn)讓的負(fù)債達(dá)到約11.6億元。

　　2月18日同時(shí)公布的還有子公司云南城投置地110.82畝的“拾萃城”項(xiàng)目土地被政府收回，補(bǔ)償金共計(jì)7.04億元，此前云南城投獲得此3處土地使用權(quán)的成本合計(jì)為3.32億元。

　　2月24日，云南城投下屬控股子公司西雙版納航空投資有限公司擬公開掛牌轉(zhuǎn)讓所持有的西雙版納航投置業(yè)有限公司80%的股權(quán)。通過本次交易，云南城投可獲取投資收益，實(shí)現(xiàn)資金回收，增加公司現(xiàn)金流。

　　同日，云南城投下屬企業(yè)云南安盛創(chuàng)享旅游產(chǎn)業(yè)投資合伙企業(yè)(有限合伙)擬公開掛牌轉(zhuǎn)讓所持有的西安云城置業(yè)有限公司51%股權(quán)。值得注意的是，西安云城經(jīng)評(píng)估的資產(chǎn)總額為43581.69萬(wàn)元，凈資產(chǎn)值為16243.53萬(wàn)元。西安云城經(jīng)評(píng)估的凈資產(chǎn)值較賬面值增加3999.55萬(wàn)元，增值率為32.67%，增值原因主要是存貨增值。

　　王海分析表示，目前來看，靠變賣資產(chǎn)來扭虧為盈的只能是急目前所需，解決不了未來盈利的“源頭活水”問題?！按騻€(gè)比方，現(xiàn)在需要用錢，將產(chǎn)蛋量較多的老母雞都賣了，可以解決一部分流動(dòng)性的問題。但是，真正要扭虧為盈，還是需要按照資產(chǎn)收益水平排列，前景不好的項(xiàng)目還需要斷臂求生，同時(shí)需要通過管理層的戰(zhàn)略和眼光在市場(chǎng)上尋找有潛力的項(xiàng)目，多養(yǎng)一些優(yōu)質(zhì)的母雞。”

　　對(duì)此，王海表示，盈利能力不好，很大程度上需要從公司管理機(jī)制、市場(chǎng)能力以及公司前瞻性的市場(chǎng)化運(yùn)作能力提質(zhì)增效?！斑x擇‘能人’帶領(lǐng)企業(yè)渡過難關(guān)，目前需要在一些酌量上的費(fèi)用方面多下功夫，降低這些費(fèi)用支出，將現(xiàn)金真正用在有效率的人和項(xiàng)目上。在一定程度上，人對(duì)公司未來的發(fā)展具有重要意義，同時(shí)，還需要建立起公司內(nèi)部?jī)?yōu)勝劣汰的管理機(jī)制等的意義同樣不言而喻?！?/p>

　　對(duì)于云南城投將通過何種方式改革“脫困”，云南城投方面對(duì)記者表示，目前公司已取證待開發(fā)的土地面積為6132畝，公司下一步將圍繞向產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商全面轉(zhuǎn)型的目標(biāo)，依托資源整合優(yōu)勢(shì)及拿地能力，著力構(gòu)建“文化+土地+開發(fā)”“旅游+土地+開發(fā)”“康養(yǎng)+土地+開發(fā)”的三大業(yè)務(wù)板塊。

　　待云南城投集團(tuán)與保利集團(tuán)混改完成后，云南城投將依托保利集團(tuán)與云南城投集團(tuán)擁有的旅游景區(qū)、酒店、醫(yī)療、教育、金融等大健康、大休閑領(lǐng)域的優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)資源，聯(lián)合國(guó)內(nèi)外一流技術(shù)服務(wù)企業(yè)、大健康產(chǎn)業(yè)服務(wù)商及金融、保險(xiǎn)類等機(jī)構(gòu)的優(yōu)勢(shì)資源，提升云南城投的運(yùn)營(yíng)能力和競(jìng)爭(zhēng)能力。