經(jīng)歷甩賣資產(chǎn)、前董事長落馬 云南城投轉(zhuǎn)型“生死關(guān)”

　　經(jīng)歷甩賣資產(chǎn)、前董事長落馬的云南城投(600239.SH)，正處于轉(zhuǎn)型自救的生死關(guān)口。

　　2月23日晚，云南城投就上海證券交易所下發(fā)的業(yè)績問詢函進行回復。此前該集團公告，預(yù)計2019年度實現(xiàn)歸屬上市股東的凈利潤將出現(xiàn)虧損，虧損額達24.5億元至29.5億元。

　　從回復函中可見，過去一年，房地產(chǎn)市場環(huán)境趨冷、融資環(huán)境收緊、公司原董事長落馬，都成為落在云南城投身上的枷鎖。2019年，該公司房開銷售收入約40億元，同比下降47%，難以覆蓋全年營業(yè)成本費用。

　　作為云南首家上市房企，云南城投曾對當?shù)胤康禺a(chǎn)市場發(fā)展、融資渠道開辟具有重要意義。但隨著2014年國發(fā)43號文出臺，我國城投公司迎來剝離地方融資平臺職能、自我轉(zhuǎn)型升級的關(guān)鍵口。

　　顯然，配合政策環(huán)境轉(zhuǎn)型多年的云南城投，還未找到適合自己的造血模式，只可寄希望于還未成型的集團混改、資產(chǎn)重組。隨著地產(chǎn)調(diào)控持續(xù)落地，如果銷售端業(yè)績遲遲低迷，云南城投能否邁過這一關(guān)，還需畫上問號。

　　業(yè)績再陷泥淖

　　一個月前，云南城投發(fā)布2019年年度業(yè)績預(yù)虧公告，虧損額達24.5億元至29.5億元，上證所隨后火速下發(fā)問詢函。

　　上證所要求云南城投說明，2019年前三季度歸母凈利潤僅虧損10.63億元，而四季度出現(xiàn)大額虧損的具體原因及合理性；有無因收入、成本和費用的結(jié)轉(zhuǎn)安排，存在前期業(yè)績虛假或調(diào)節(jié)利潤的情形。

　　云南城投表示，受金融監(jiān)管政策收緊及公司原董事長事件影響，公司融資額明顯下降，2019年全年僅實現(xiàn)111億元,同比下降41%；平均融資成本由2018年的7.23%上升至2019年的8.63%。

　　由于新增融資額及銷售回款主要用于保障金融機構(gòu)還款，后續(xù)開發(fā)資金嚴重不足，導致項目開發(fā)周期拉長、竣工結(jié)轉(zhuǎn)延后。2019年云南城投新竣工面積26.18萬平方米，較去年同期大幅下降65%。

　　受此影響,2019年公司房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)銷售收入約40億元，較去年同期下降約47%，不足以覆蓋全年營業(yè)成本費用。平均銷售毛利率26.75%，較公司去年同期下降3.9個百分點。

　　除去外部融資環(huán)境影響，去年以來，隨著地產(chǎn)環(huán)境持續(xù)趨冷，房企紛紛通過加大降價促銷力度來實現(xiàn)銷售目標，緩解資金壓力。云南城投亦不例外。

　　據(jù)悉，該集團現(xiàn)有產(chǎn)品結(jié)構(gòu)主要集中在商業(yè)、寫字樓及車位，其中商業(yè)占比45%，寫字樓占比11%，車位占比25%，去化周期較長，銷售速度較慢。

　　為加快存貨周轉(zhuǎn)及資金回流，去年四季度，云南城投對昆明、寧波及哈爾濱等部分項目采取降價促銷的銷售方案，年末按存貨可變現(xiàn)凈值計提存貨跌價準備1.97億元。

　　除此之外，2019年7月，該集團藝術(shù)家園項目因借款合同糾紛被起訴，相關(guān)資產(chǎn)被查封。當年12月，云南城投向昆明市官渡區(qū)人民法院申請藝術(shù)家園破產(chǎn)清算。

　　藝術(shù)家園主要資產(chǎn)為5.5萬平方米商鋪及1660個車位。如進入破產(chǎn)司法程序，存貨將以拍賣、快速變賣或?qū)嵨锓峙涮幹脕韮斶€債務(wù)。集團按存貨可變現(xiàn)凈值計提減值準備4.55億元。

　　大理的項目同樣阻力重重。2019年12月，大理州有關(guān)部門出臺關(guān)于洱海保護治理的相關(guān)方案，要求取消該集團海東方體育公園項目，項目已租用的1353.28畝用地由企業(yè)出資建設(shè)為生態(tài)公園。

　　受此政策影響，云南城投判斷體育公園不能獲得政府批復，未來無法為公司帶來經(jīng)濟或利益流入，故對已發(fā)生的1353.28畝體育公園土地租用費及相關(guān)支出共計2.15億元全額計提跌價準備。

　　項目被暫停，前期借款利息將不再滿足資本化條件，全部被轉(zhuǎn)入財務(wù)費用。與此同時，蘭州上徐項目自7月份起因建設(shè)資金不足基本停工，相關(guān)利息亦被轉(zhuǎn)入財務(wù)費用。兩項因素導致四季度財務(wù)費用增加1.74億元。

　　此外，因融資成本上升，云南城投去年財務(wù)費用增加約2億元。截至年末，公司自持資產(chǎn)總額達232億元，占資產(chǎn)總額的26%。隨著自持資產(chǎn)占比上升及竣工項目增加，利息費用化比例達45%，公司財務(wù)費用將持續(xù)上升。

　　轉(zhuǎn)型深水期

　　云南城投如今的困局，與其自身屬性和政策環(huán)境演變息息相關(guān)。

　　主流觀點認為，隨著1994年分稅制改革落地，地方政府財權(quán)事權(quán)不匹配，1995年原《預(yù)算法》又禁止其直接舉債。城投公司作為地方政府融資平臺，由此應(yīng)運而生。

　　為增強城投公司籌融資能力，地方政府為其注入城市基礎(chǔ)設(shè)施等無形資產(chǎn)，使其達到融資標準，用以城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。隨著2008年四萬億投資計劃出臺，城投公司更是火速發(fā)展。

　　但風險也開始隱現(xiàn)?！爸T如負債較多、難以獲得足夠融資、對財政和土地依賴性強、償債壓力逐步增加等。”仁達方略高級研究員陳玉榮曾撰文認為。

　　為防范城投公司潛在風險，2014年國發(fā)43號文明確指出，“建立以政府債券為主體的地方政府舉債融資機制，剝離融資平臺公司政府融資職能”。這成為城投公司的命運轉(zhuǎn)折點。

　　云南城投的轉(zhuǎn)型也自此發(fā)力。2015年，云南城投正式宣布加碼健康休閑地產(chǎn)，公司定下“十三五”戰(zhàn)略規(guī)劃，要協(xié)同集團大健康、大休閑資源，向康養(yǎng)文旅產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型。

　　但轉(zhuǎn)型成果并不樂觀。2015~2018年，云南城投營業(yè)收入分別為40.13億、97.67億、143.91億、95.43億，扣除非經(jīng)常性損益的凈利潤為-1.81億，-3.65億、1.12億，-8.21億。截至2019年末，公司資產(chǎn)總額約890億元，資產(chǎn)負債率達93%，有息負債率74%。

　　“過去曾一度采取重建設(shè)輕運營、重融資輕管理的運做法，結(jié)果導致城投公司缺乏自身現(xiàn)金流創(chuàng)造機制?！?陳玉榮直言問題核心，城投公司大多承接的是政府指令性任務(wù)，盈利性較弱。且融資需要政府兜底，嚴重缺乏行業(yè)競爭實力。

　　此外，陳玉榮認為，城投公司普遍存在政企不分、主業(yè)不明、激勵機制缺乏、市場化選人用人制度欠缺，技術(shù)型人才流失等問題。在當前激烈的市場競爭中，城投公司不轉(zhuǎn)型，則很難實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的目標。

　　云南城投將未來押注于快周轉(zhuǎn)快去化、混改與資產(chǎn)重組、業(yè)務(wù)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型。

　　目前，云南城投已取證待開發(fā)的土地面積為6132畝，下一步將圍繞向產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商全面轉(zhuǎn)型的目標，依托資源整合優(yōu)勢及拿地能力，構(gòu)建“文化+土地+開發(fā)”、“旅游+土地+開發(fā)”及“康養(yǎng)+土地+開發(fā)”三大業(yè)務(wù)板塊。

　　與此同時，加大現(xiàn)有項目的去化力度，通過改造公寓出售、調(diào)價促銷等多種方法降低存貨占比；資金將優(yōu)先向周轉(zhuǎn)速度快、收益高的在建項目傾斜，加快開發(fā)節(jié)奏，實現(xiàn)開源節(jié)流。

　　2019年7月，云南省人民政府與保利集團簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，保利集團擬參與省城投集團的混合所有制改革；2020年1月，云南城投與省城投集團簽署協(xié)議，擬向后者出售銀泰系列項目等17家子公司的部分股權(quán)。

　　云南城投透露，后項交易涉及資產(chǎn)總額約320億元，有息負債約226億元，交易收回的價款擬用于償還債務(wù)和補充流動資金。交易完成后，預(yù)計公司資產(chǎn)規(guī)模將大幅下降。

　　受疫情影響，省城投集團與保利集團的混改相關(guān)進程或?qū)⒀舆t。同時，云南城投與省城投集團的重大資產(chǎn)交易案仍需論證和履行相關(guān)程序，具體實施方案及完成時間尚存在不確定性。

　　即便困難重重，但在債務(wù)壓頂、業(yè)績巨虧、杠桿高企等重壓下，云南城投不得不借道混改助力轉(zhuǎn)型。能否順利走過這番大刀闊斧的改造，將直接影響云南城投的命運。