上實(shí)發(fā)展回復(fù)上交所問(wèn)詢函：倚重單一項(xiàng)目致毛利率下降

　　作為上海的老牌國(guó)企，上實(shí)發(fā)展的發(fā)展步伐滯后。今年上半年，上實(shí)發(fā)展銷(xiāo)售金額約為26.52億元，同比下降24.23%；毛利率下滑至26.92%。同期，上實(shí)發(fā)展?fàn)I業(yè)收入為43.5億元，同比增長(zhǎng)15.42%；凈利潤(rùn)4.13億元，同比增長(zhǎng)48.77%。對(duì)于利潤(rùn)增速大于營(yíng)收增速和毛利率下滑等背后的原因，上海證券交易所(簡(jiǎn)稱“上交所”)對(duì)上實(shí)發(fā)展進(jìn)行問(wèn)詢。在延遲回復(fù)后，上實(shí)發(fā)展于9月24日對(duì)上述問(wèn)題進(jìn)行回復(fù)。

　　被指用負(fù)商譽(yù)調(diào)節(jié)利潤(rùn)，回復(fù)：不存在

　　今年9月9日，上交所對(duì)上實(shí)發(fā)展發(fā)出問(wèn)詢函指出，上實(shí)發(fā)展上半年確認(rèn)負(fù)商譽(yù)收益183.69萬(wàn)元，同時(shí)公司2017年和2018年分別確認(rèn)負(fù)商譽(yù)收益1.76億元和5825.54萬(wàn)元，分別占同期歸母凈利潤(rùn)的20.13%和8.86%。

　　對(duì)此，上交所要求上實(shí)發(fā)展結(jié)合交易時(shí)間、背景和目的，說(shuō)明上述負(fù)商譽(yù)產(chǎn)生的原因、確認(rèn)依據(jù)、具體計(jì)算過(guò)程，以及是否符合《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》的要求。同時(shí)，要求上實(shí)發(fā)展結(jié)合標(biāo)的資產(chǎn)的評(píng)估值或可比市場(chǎng)價(jià)值，說(shuō)明負(fù)商譽(yù)確認(rèn)的商業(yè)邏輯和合理性，是否存在通過(guò)負(fù)商譽(yù)調(diào)節(jié)公司利潤(rùn)的情形。

　　根據(jù)《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第20號(hào)——企業(yè)合并》規(guī)定，購(gòu)買(mǎi)方對(duì)合并成本大于合并中取得的被購(gòu)買(mǎi)方可辨認(rèn)凈資產(chǎn)公允價(jià)值的差額應(yīng)確認(rèn)為商譽(yù)。而對(duì)合并成本小于合并中取得的被購(gòu)買(mǎi)方可辨認(rèn)凈資產(chǎn)公允價(jià)值的差額，新準(zhǔn)則并未給出一個(gè)明確的定義，只是給出了會(huì)計(jì)處理的方法。會(huì)計(jì)界將這個(gè)“差額”約定為“負(fù)商譽(yù)”。

　　易居企業(yè)集團(tuán)國(guó)際業(yè)務(wù)總監(jiān)洪圣奇認(rèn)為，對(duì)于規(guī)模不大的小房企來(lái)講，負(fù)商譽(yù)對(duì)利潤(rùn)的影響會(huì)被放大，因?yàn)楸緛?lái)小房企的體量小，負(fù)商譽(yù)帶來(lái)的利潤(rùn)占比就增大。

　　上實(shí)發(fā)展在此次的回復(fù)中羅列了2017年-2019年負(fù)商譽(yù)的收入情況。其中，上實(shí)發(fā)展稱，2019年3月，公司以280萬(wàn)元收購(gòu)上海創(chuàng)乾投資咨詢合伙企業(yè)(有限合伙)(以下簡(jiǎn)稱“創(chuàng)乾投資”)所持有的上海上實(shí)商業(yè)管理有限公司(以下簡(jiǎn)稱“上實(shí)商管”)20%股權(quán)。上實(shí)商管是為商業(yè)資產(chǎn)提供專(zhuān)業(yè)運(yùn)營(yíng)管理服務(wù)的管理公司，創(chuàng)乾投資與公司控股股東不存在關(guān)聯(lián)關(guān)系，其因經(jīng)營(yíng)理念與上實(shí)商管未來(lái)發(fā)展戰(zhàn)略有所差異而要求退出合作，經(jīng)雙方友好協(xié)商，同意以創(chuàng)乾投資實(shí)際出資及持股情況確定本次股權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)格。本次收購(gòu)價(jià)280萬(wàn)元小于購(gòu)買(mǎi)日上實(shí)商管20%股權(quán)的公允價(jià)值463.69萬(wàn)元的差額183.69萬(wàn)元計(jì)入2019年上半年?duì)I業(yè)外收入。

　　上實(shí)發(fā)展同時(shí)表明，公司股權(quán)交易的交易價(jià)格均以明確、合理的定價(jià)依據(jù)為基礎(chǔ)、由雙方協(xié)商同意確定，負(fù)商譽(yù)的計(jì)算及確認(rèn)遵循上述會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的要求，不存在通過(guò)負(fù)商譽(yù)調(diào)節(jié)公司利潤(rùn)的情形。

　　毛利率下降，回復(fù)：系結(jié)轉(zhuǎn)項(xiàng)目不同所致

　　作為上海的老牌房企，上實(shí)發(fā)展在房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的浪潮中逐漸退后，其規(guī)模已經(jīng)縮小為一家小房企的規(guī)模，今年上半年銷(xiāo)售額不足30億元。

　　在地產(chǎn)項(xiàng)目銷(xiāo)售方面，今年上半年，上實(shí)發(fā)展實(shí)現(xiàn)合約銷(xiāo)售金額約26.52億元，同比下降24.23%；合約銷(xiāo)售面積約16.35萬(wàn)平方米，同比下降16.58%。今年上半年，上實(shí)發(fā)展在建項(xiàng)目8個(gè)，在建面積約201萬(wàn)平方米，同比下降5.63%；無(wú)新開(kāi)工項(xiàng)目，無(wú)竣工項(xiàng)目。

　　據(jù)上半年報(bào)數(shù)據(jù)，今年上半年，上實(shí)發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入38.21億元，同比增加28.67%；毛利率26.92%，較上年減少9.21個(gè)百分點(diǎn)。

　　在問(wèn)詢函中，上交所要求上實(shí)發(fā)展結(jié)合本期結(jié)轉(zhuǎn)房地產(chǎn)項(xiàng)目的區(qū)域、城市分布、行業(yè)可比公司、可比項(xiàng)目情況等，說(shuō)明半年度房地產(chǎn)業(yè)務(wù)毛利率大幅下降的原因和合理性，并結(jié)合公司的土地儲(chǔ)備和后續(xù)開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售計(jì)劃，說(shuō)明毛利率下降是否存在持續(xù)性。

　　由于項(xiàng)目較少，上實(shí)發(fā)展的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)嚴(yán)重依賴于單一的項(xiàng)目，這就導(dǎo)致其毛利率受到這一單一項(xiàng)目的影響較大。

　　在此次對(duì)上交所的回復(fù)中，上實(shí)發(fā)展表示，本報(bào)告期內(nèi)，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)毛利率下降主要系在兩期結(jié)轉(zhuǎn)收入中均存在占比較高的單一項(xiàng)目，且由于所在城市區(qū)域、開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售周期、單位售價(jià)等方面均存在顯著差異，本期主要結(jié)轉(zhuǎn)項(xiàng)目杭州“上實(shí)·海上?！?一期)的毛利率明顯低于2018年上半年主要結(jié)轉(zhuǎn)項(xiàng)目上海青浦“上實(shí)·海上灣”的毛利率，導(dǎo)致房地產(chǎn)業(yè)務(wù)毛利率整體下降較為明顯；同時(shí)，其他區(qū)域存量項(xiàng)目售價(jià)同比有所下降也對(duì)本期房地產(chǎn)業(yè)務(wù)毛利有所影響。

　　同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)拖延，回復(fù)：尚未有解決方案

　　由于上實(shí)發(fā)展長(zhǎng)期以來(lái)存在同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的問(wèn)題。目前，上實(shí)集團(tuán)所擁有的地產(chǎn)業(yè)務(wù)平臺(tái)主要有三家，分別為A股公司上實(shí)發(fā)展、港股公司上實(shí)城開(kāi)和上投控股。A股和港股之間的同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)長(zhǎng)期存在。

　　對(duì)此，上交所要求上市公司按規(guī)定主動(dòng)詢問(wèn)并披露承諾人暨間接控股股東上實(shí)集團(tuán)至今未履行承諾的原因；督促承諾人上實(shí)集團(tuán)根據(jù)《上市公司監(jiān)管指引第4號(hào)—上市公司實(shí)際控制人、股東、關(guān)聯(lián)方、收購(gòu)人以及上市公司承諾及履行》的要求，明確解決同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的具體安排以及后續(xù)解決措施或方案，并積極配合公司履行信息披露義務(wù)；說(shuō)明公司董事會(huì)就此擬采取的具體措施，以督促上實(shí)集團(tuán)履行前期承諾事項(xiàng)，及時(shí)履行決策程序和信息披露義務(wù)，從而保護(hù)上市公司和中小投資者的合法權(quán)益。

　　但是，在此次的回復(fù)中，上實(shí)發(fā)展仍然表示對(duì)于同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)問(wèn)題尚未有解決方案。上實(shí)發(fā)展在回復(fù)中稱：“公司積極與承諾人就承諾事項(xiàng)履行情況及后續(xù)安排進(jìn)行溝通。對(duì)此，承諾人表示因所涉事項(xiàng)需相關(guān)方之間進(jìn)一步溝通及推進(jìn)，目前尚未有明確的穩(wěn)妥方案。為確保信息披露的完整性與準(zhǔn)確性，公司暫無(wú)法對(duì)該問(wèn)題進(jìn)行回復(fù)?！?