華發(fā)股份千億冒進(jìn)堪憂：362億短債壓頂 廣州項(xiàng)目五年未入市被指“捂盤”

　　總部位于珠海的老牌房企華發(fā)股份(600325.SH)，正狂奔在全國化擴(kuò)張的路上。2019年，其將銷售目標(biāo)定于1100億元，同比增速達(dá)89%。

　　然而，上半年，華發(fā)的銷售金額為435.90億元，僅完成年度銷售目標(biāo)的39.63%。同時(shí)，截至報(bào)告期末，華發(fā)股份持有貨幣資金235.41億元，短期借款167.41億元，一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債194.65億元，尚存在126.65億元的短債缺口。

　　值得一提的是，長(zhǎng)江商報(bào)記者注意到，2014年1月華發(fā)股份以2.92億元總價(jià)競(jìng)得廣州海珠區(qū)寶崗大道AH010834地塊，配建10350平方米拆遷安置房建筑面積，折合樓面價(jià)20886元/平方米。

　　9月17日，在拿地過去5年多后，長(zhǎng)江商報(bào)記者實(shí)地走訪位于廣州市海珠區(qū)的地塊了解到，項(xiàng)目被命名為華發(fā)江南府，仍在施工建設(shè)中，目前尚未開盤入市。對(duì)此，市場(chǎng)觀察人士稱其變相“捂盤”，坐享地價(jià)升值的紅利。

　　針對(duì)企業(yè)的規(guī)模發(fā)展、降負(fù)債情況，以及外界對(duì)廣州項(xiàng)目的“捂盤”質(zhì)疑等，長(zhǎng)江商報(bào)記者多次致電致函華發(fā)股份證券部，相關(guān)負(fù)責(zé)人表示將盡快查收函件并予以回復(fù)，然而截止發(fā)稿前，未收到對(duì)方具體答復(fù)。

　　127億短債償還缺口

　　日前，華發(fā)股份發(fā)布2019年半年報(bào)顯示，報(bào)告期內(nèi)，實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入142.24億元，同比增長(zhǎng)50.84%；歸屬上市公司股東的凈利潤(rùn)13.83億元，同比增長(zhǎng)2.84%；歸屬于上市公司股東的扣除非經(jīng)常性損益的凈利潤(rùn)13.00億元，同比下滑2.41%。

　　而上年同期，華發(fā)股份的歸屬凈利潤(rùn)和扣非凈利潤(rùn)的同比增幅分別為134.95%、134.24%，增速大幅放緩背后，華發(fā)股份近兩年主動(dòng)“降杠桿”，凈負(fù)債率由2017年301.14%降低至2019年上半年的197%，不過該數(shù)值依然偏高。

　　截至上半年底，華發(fā)股份持有貨幣資金235.41億元，而其短期借款為167.41億元，一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債為194.65億元，合計(jì)362億元，尚存在126.65億元短債償還缺口。

　　同時(shí)，上半年華發(fā)股份用于確定借款利息費(fèi)用的資本化率為6.37%(2018上半年為 5.78%)，中期平均融資成本明顯升高。

　　事實(shí)上，當(dāng)前房企普遍面臨償債壓力和融資難題。近段時(shí)間以來，華發(fā)股份也融資動(dòng)作頻頻。9月4日，華發(fā)股份宣布以受讓供應(yīng)商對(duì)公司及下屬子公司享有的應(yīng)收賬款債權(quán)的方式，發(fā)行70億供應(yīng)鏈資產(chǎn)專項(xiàng)計(jì)劃。9月10日，據(jù)上交所披露，華發(fā)股份面向合格投資者公開發(fā)行的40億元小公募公司債券狀態(tài)更新為已反饋。同時(shí)，據(jù)近日上交所披露，華發(fā)股份成功發(fā)行2019年度第二期中期票據(jù)，實(shí)際發(fā)行總額10億元。

　　市場(chǎng)觀察人士指出，在內(nèi)部銷售現(xiàn)金承壓、外部融資環(huán)境受限，疊加資本支出和到期回售雙重壓力背景下，下半年房地產(chǎn)企業(yè)在流動(dòng)性管理方面將面臨考驗(yàn)。

　　廣州項(xiàng)目拖延入市

　　不過，短債壓力并未阻擋華發(fā)股份的拿地?zé)崆?。?jù)了解，華發(fā)股份2019年上半年拿地金額為45.7億元，而2018年上半年這一數(shù)額僅為35億元，拿地力度明顯加大。

　　同時(shí)根據(jù)觀察，上半年華發(fā)股份戰(zhàn)略性布局粵港澳大灣區(qū)，新增土儲(chǔ)位于粵港澳大灣區(qū)權(quán)益面積占比超40%。其中，廣州作為其較早布局的城市，早在2012年華發(fā)股份便已進(jìn)駐，截至今年6月有多個(gè)項(xiàng)目處于在建狀態(tài)，不過位于主城區(qū)的項(xiàng)目并不多。

　　值得一提的是，長(zhǎng)江商報(bào)記者采訪中了解到，華發(fā)股份2014年初競(jìng)得的位于廣州市海珠區(qū)核心位置的一幅土地在拿地5年后仍未入市銷售，漫長(zhǎng)的開發(fā)建設(shè)周期被指捂地坐等升值。

　　2014年1月，華發(fā)股份以2.92億元的總價(jià)競(jìng)得廣州海珠區(qū)寶崗大道AH010834地塊，折合樓面價(jià)20886元/平方米。該地塊出讓之后，寶崗大道板塊也斷供整5年。

　　9月17日，長(zhǎng)江商報(bào)記者實(shí)地探訪了該項(xiàng)目。從寶崗大道拐進(jìn)龍?bào)J大街，就能看到華發(fā)江南府的工地，兩棟高樓在緊鑼密鼓地施工建設(shè)中。同時(shí)，項(xiàng)目在龍?bào)J大街上設(shè)有銷售站點(diǎn)，根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)工作人員介紹，整個(gè)項(xiàng)目預(yù)計(jì)會(huì)在今年10月迎來首開，推出127平方米到143平方米的四房，精裝交付，均價(jià)可能在7萬元/平方米左右，目前售樓處和樣板房?jī)H對(duì)預(yù)約客戶開放。

　　另根據(jù)華發(fā)股份財(cái)報(bào)顯示，華發(fā)江南府2018年開工，預(yù)計(jì)2020年竣工，投資總額約6.2億元。

　　作為中心城區(qū)的稀缺宅地資源，在拿地4年后才開始施工，5年過去仍未開盤銷售，原因?yàn)楹?？是否涉嫌捂盤惜售？針對(duì)上述問題，長(zhǎng)江商報(bào)記者致電致函華發(fā)股份方面，截至發(fā)稿未獲回應(yīng)。

　　千億規(guī)模冒進(jìn)

　　公開信息顯示，華發(fā)股份成立于1992年8月，前身始創(chuàng)于1980年，2004年在上交所上市，大本營位于珠海。

　　2008年，華發(fā)股份邁出全國化布局的第一步，先后在大連、包頭、沈陽、盤錦、南寧、威海、中山等二三線城市拿地，不過，對(duì)重點(diǎn)一二線城市一直鮮少涉足。

　　直到2013年，華發(fā)股份發(fā)力異地?cái)U(kuò)張，打出“珠海為戰(zhàn)略大本營，武漢、廣州、南寧等一二線城市重點(diǎn)突破”的旗幟。與此同時(shí)，其“地王”之路高歌猛進(jìn)，先后在廣州、武漢、上海等地?cái)孬@“地王”。

　　僅在廣州市場(chǎng)，華發(fā)股份就多次高溢價(jià)拿地。2012年11月，華發(fā)股份在廣州的首個(gè)項(xiàng)目，以10.7億元以及2萬平方米的競(jìng)配建為代價(jià)拿下，刷新白云區(qū)地王。2015年，該項(xiàng)目在拖延入市后，精裝的大戶型設(shè)計(jì)還曾遭遇去化難題。

　　同時(shí)，2014年1月，華發(fā)股份在廣州以總計(jì)17.15億元并分別配建10350平方米以及1800平方米的拆遷保障房代價(jià)一口氣拿下兩宗宅地。同年2月，華發(fā)股份又以29.16億元以及配建拆遷安置房89100平方米的代價(jià)斬獲荔灣區(qū)一地塊，折合樓面價(jià)達(dá)21568元/平方米，成為區(qū)域“單價(jià)地王”。2018年年報(bào)顯示，上述項(xiàng)目?jī)蓚€(gè)處于在售狀態(tài)，一個(gè)還未開盤。

　　“地王”加持下，華發(fā)股份逐漸在豪強(qiáng)林立的房地產(chǎn)行業(yè)嶄露頭角。而隨著行業(yè)寡頭競(jìng)爭(zhēng)的格局日益凸顯，華發(fā)股份也將進(jìn)入“千億級(jí)俱樂部”提上日程，2019年提出了一個(gè)1100億銷售目標(biāo)，同比增速達(dá)89%。不過，上半年銷售金額435.90億元完成年度銷售目標(biāo)的39.63%。

　　對(duì)于能否如期完成全年目標(biāo)，以及規(guī)模躍進(jìn)中如何平衡與利潤(rùn)、品質(zhì)之間的關(guān)系等問題，華發(fā)股份方面未具體回應(yīng)記者。